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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1337号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭会国。 委托代理人：张广明，山东大正泰和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东宇昊置业投资发展有限公司（2014年7月10日名称变更为山东普匀丰置业投资发展有限公司），住所地山东省潍坊市奎文区北宫东街双子座a座1710室。 法定代表人：李刚，该公司总经理。 再审申请人谭会国因与被申请人山东宇昊置业投资发展有限公司（以下简称宇昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第377号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 谭会国申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（三）项规定的情形，应予再审，理由如下：（一）土地转让合同与508合同应作为处理双方争议的依据，916合同系伪造，其在原一审、二审都申请对916合同鉴定，法院未予准许，不利于查清案件关键事实。（二）508合同客观真实，与土地转让协议、转让合同等证据前后相互印证，权利义务在逐步细化，是双方真实意思表示。但916合同却发生重大差异，合同的重要条款均变得对谭会国不利。按伪造的916合同处理，谭会国利益丧失巨大，将楼前空地的使用权、物业管理权及商铺设计合理的利益送给宇昊公司，不合情理。（三）原判认为谭会国没有证据证明在商住楼批建与施工中提出过改变商住楼设计的异议，与客观事实不符。规划设计都由宇昊公司自行完成，宇昊公司未通知过谭会国，谭会国无法提出异议。（四）原判降低违约金错误，应以800万为基数，按日0.3%支付违约金。（五）商住楼的物业管理权，应归属谭会国。 宇昊公司提交书面意见称，土地转让协议及补充协议、土地转让合同，不能作为定案依据，508合同也不能作为定案依据。原审法院对谭会国的鉴定申请不予准许符合法律规定。原审法院调低违约金正确。谭会国要求商住楼的物业归其管理，无事实与法律依据。谭会国是否提出异议，均不能影响规划设计。综上，请求驳回谭会国的再审申请。 根据谭会国再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。 （一）本案确定双方当事人之间权利义务的依据。2007年10月16日土地转让协议的主要内容是，谭会国担任法定代表人的潍坊丰华饲料有限公司（以下简称丰华公司）将涉案土地转让给宇昊公司开发商住用房，转让价格为60万元，并由宇昊公司交付建成后的沿街商铺2000平方米。2008年2月1日土地转让合同的主要内容是，丰华公司将涉案土地转让给宇昊公司开发商住房，一切费用由宇昊公司承担。丰华公司换取宇昊公司开发后的沿街商业用房不少于2000平方米。此后谭会国与宇昊公司的商品房买卖合同即是因土地转让协议及转让合同约定换取2000平方米商铺而签订，是对土地转让协议及转让合同中换取商铺约定内容的履行，也是对换取商铺这一部分权利义务的延展与转化，双方当事人围绕2000平方米商铺问题产生的权利义务应以之后签订的商品房买卖合同为依据。谭会国作为原告，以2008年5月8日其与宇昊公司签订的《商品房买卖合同书》（即508合同）为主要依据而提起诉讼，宇昊公司为反驳谭会国的诉请，向一审法院提交了2008年9月16日双方签订的《商品房买卖合同书》（即916合同），谭会国和宇昊公司均不认可对方提供的合同，认为有伪造之嫌，但又均不能提供充分、有效的证据予以证明。两份《商品房买卖合同书》上均有双方当事人的盖章、签名并捺印，对于上述盖章和签名的真实性双方均无异议。据此，原审法院对两份合同的真实性均予以认定并无不当。关于916合同，谭会国认可落款处是其本人签名，但称签订时间不是其本人书写，故申请对签订时间是否为其本人书写进行司法鉴定。因签订时间是否为本人书写对合同真实性的判断不具有实际意义，一审法院对潭会国申请不予准许亦无不当。二审期间谭会国认为916合同系宇昊公司伪造、变造，但又不能提供相关证据，不具有进行鉴定的条件和基础。二审法院未准许鉴定于法有据。双方当事人签订的两份商品房买卖合同均是对2000平方米商铺作出的约定，其内容前后不一致的，应当以最后签订的合同文本为准，即508合同与916合同就同一事项作出不同约定的，应以916合同为准。 土地转让合同约定，宇昊公司给丰华公司的商铺不含任何公摊面积，房内除商铺房的立柱、楼梯外，不得设有为上层建筑的设施，宇昊公司在商铺上层设立转换解决，以确保丰华公司的利益。508合同对此有相同的约定，且还约定商铺进深不大于18米。但916合同对上述内容没有约定。如前所述理由，该部分内容亦应以916合同为准，故谭会国此项申请再审理由因无合同依据，本院不予支持。 土地转让协议约定，2000平米沿街房前的停车位归丰华公司所有。土地转让合同约定，2000平米左右门前的场地使用权归丰华公司所有。508合同“附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”写有：“买受人换取的2000平方米商铺前的场地使用权归买受人所有并支配使用”。916合同附件二的相应部分为空白。故应认为谭会国放弃此项权利。 （二）原判对违约金的调整是否适当。916合同约定，出卖人逾期交房，按总房价款800万元日0.3%向买受人支付违约金。该违约金约定过高，宇昊公司申请予以调整，应予支持。原审判决宇昊公司应以800万元为基数，按同期同类银行贷款利息向谭会国支付逾期交房违约金，理据适当。 （三）谭会国是否享有讼争房屋的物业管理权。因双方当事人签订的房屋买卖合同中并无关于潭会国享有物业管理权的约定，谭会国主张由其进行物业管理的请求无依据。谭会国欲依据土地转让协议的相关约定主张该权利，但土地转让协议的主体应为丰华公司而非其本人，且根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，本案物业管理权的确定及移转的条件尚不具备，故原判未予支持谭会国物业管理权的请求，符合本案实际情况。 综上，谭会国的再审申请无事实与法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回谭会国的再审申请。 审 判 长 姚爱华 审 判 员 贾劲松 代理审判员 姜 强 二〇一四年十一月三日 书 记 员 蒋保鹏
公 告
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