|
莆田中院再审认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，并依照规定办理过户登记。莆田市人民政府莆政（1997）土108号文件规定，出让给中医院土地规划用途是医院用地和配套住宅用地，未经有权一级政府批准，不得擅自改变其用途；如需改变用途，土地办理转让手续前应补交土地出让金。该文件规定配套住宅用地如需转让，要在完成中医院项目建设后方可进行转让。中医院未经有权一级政府批准、取得准允转让的情况下，与郑少春商谈中医院规划用地的转让，明显违反了法律、法规及莆田市人民政府文件的规定，其土地使用权转让行为是无效的。郑少春称，双方虽然没有达成土地转让书面合同，但已实际履行八年，土地转让行为合法、有效。经查，从本案现有的证据来看，郑少春虽曾预付土地款给中医院，但双方没有正式签订土地使用权转让合同，且双方对土地转让价款、土地四至范围、面积的陈述均不一致，因此，确定双方土地转让行为合法有效事实不清，证据不足。故郑少春申请再审所称的理由不能成立，不予采纳。双方基于以上无效民事行为所取得的财产应予以返还，并赔偿对方因此所受的损失。郑少春占用中医院场地用于汽车经营和租赁，其应向中医院返还该占用的土地并承担实际占用费，实际占用费应按占用的土地面积1523.2平方米，以每平方米3元计算自2000年11月10日起计至2003年11月10日止，以每平方米6元自2003年11月11日起计至郑少春、志强汽贸将占用的土地返还给中医院止。中医院至2001年1月23日止共收郑少春款项计75万元，应以该款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2001年1月23日计至中医院还清该款止，以上本息可予对抵上述土地占用费，多还少补。志强汽贸现实际租用案涉土地，其应与郑少春一起承担返还义务。经该院审判委员会讨论决定，莆田中院作出（2011）莆民再初字第2号民事判决：维持莆田中院（2008）莆民初字第26号民事判决。案件受理费23312元，由中医院承担7312元，郑少春承担16000元。 郑少春不服，向福建高院上诉称，1、其与中医院之间土地使用权转让行为事实清楚、证据确凿，价格、面积、四至范围明确，合法有效，其所支付的75万元足以支付当时购买讼争地块的土地价款。2、志强汽贸与郑少春租赁合同到期后已于2011年3月搬离讼争地块，但再审判决未查清基本事实仍判决志强汽贸自行搬离建筑物并将土地退还给中医院有误。3、中医院主张双方之间的土地转让转为租赁关系事实不清、证据不足，应承担举证不能的法律后果。故请求撤销原判，驳回中医院的诉讼请求。 中医院答辩称，l、其与郑少春之间未达成建设用地转让合同。双方虽曾经对转让的事实有过协商，但对土地转让的价格、面积以及四至、范围最终未达成协议。2、其与郑少春之间存在租赁关系，后租赁时间已到，对方继续占用，属于侵权行为。故请求驳回上诉，维持原判。 田野汽贸、志强汽贸答辩称，其向郑少春租赁店面的合同已到期，其已搬离及支付相应的租金，与本案无关。 福建高院对一审查明的当事人无争议的事实予以确认。 福建高院另查明，志强汽贸已于2011年3月19日租赁期届满后搬离讼争地块。 福建高院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。据此，改变土地权属和用途的，不仅应当报有关行政部门审批，而且应当依法办理土地变更登记手续。中医院与郑少春之间的土地转让行为既未报请相关有权行政部门审批，亦未办理土地权属及用途的变更登记手续，违反了上述法律规定，其转让行为应属无效。郑少春上诉认为其与中医院土地转让行为合法有效与法相悖，不予支持。双方基于无效民事行为所取得的财产应予以返还，并赔偿对方因此所受的损失。鉴于志强汽贸已于2011年3月19日租赁期限届满后搬离案涉地块，故莆田中院对该事实未予认定不当，应予纠正。福建高院据此判决：一、撤销莆田中院（2011）莆民再初字第2号民事判决和（2008）莆民初字第26号民事判决；二、郑少春应于判决生效之日起十日内自行拆除座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的地上建筑物，并将土地退还给中医院；三、郑少春应于判决生效之日起十日内支付给中医院土地占用费（计算方法：土地占用费自2000年11月10日起，每个月以1523.2平方米，按每平方米3元计至2003年11月10日止。自2003年11月11日起，每个月以l523.2平方米，按每平方米6元计至郑少春返还1523.2平方米的土地止）；四、中医院应于判决生效之日起十日内返还给郑少春土地转让款75万元及利息（以75万元为基数，自2001年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至中医院还清该款止）；五、以上第三项、第四项的款项可予以相互对抵，多还少补；六、驳回中医院其他诉讼请求。一审受理费23312元，由中医院承担7312元，郑少春承担16000元。二审受理费23312元由郑少春承担。 |
