|
祖淑珍与齐永祥离婚后仍一直在一起居住，齐永祥患病后，祖淑珍边照顾齐永祥边维持一家人生计，为帮齐永祥看病，委托中介人代为联系卖旧房事宜。张淑华在中介人以及齐永祥多位亲属的见证下，与祖淑珍签订了房屋买卖协议，以合理的对价购买了诉争房屋，又请山门镇法律服务所见证并盖章。没有证据证明张淑华是在明知祖淑珍已经与齐永祥离婚的情况下，与其签订了房屋买卖协议。签订房屋买卖协议时齐永祥虽然意识清楚，但由于患病未到现场签字，才由祖淑珍代签。综合以上情况，张淑华有理由相信祖淑珍有权处置并签订卖房合同，符合表见代理的法律要件，双方签订的房屋买卖合同合法有效。 祖淑珍与张淑华签订房屋买卖协议后即将房屋交付张淑华使用，齐永祥及其家人未提出任何异议，直至齐超2008年7月29日提起诉讼。而且，祖淑珍取得卖房款后，立即帮齐永祥偿还了欠农村信用社的3000元贷款及一笔300元的个人欠款，余款用于家庭生活及为齐永祥治病。祖淑珍与齐超相隔多年后要求返还房屋，违背公序良俗和诚实信用原则，不应予以支持。 张淑华同意最高人民检察院抗诉意见，认为应判决该房屋归其所有。其签订买房合同时不知道祖淑珍已经和齐永祥离婚，相信祖淑珍有权处置房屋，购买齐永祥房屋的行为没有违背公序良俗。祖淑珍的行为符合表见代理的法律要件，房屋买卖合同有效。 本院认为，原审判决认定的基本事实不清楚，没有查明在祖淑珍通过中介人向张淑华出售齐永祥房屋的过程中，齐永祥的几位参与见证签订合同的直系亲属是否知道或者应当知道祖淑珍已经与齐永祥离婚，也没有查明这几位亲属在参与交易的过程中所做的完整意思表示。应当查清参与此次房屋买卖的齐永祥几位亲属真实意思的具体内容，是表明同意张淑华购买齐永祥房屋的态度，还是证明祖淑珍享有代理齐永祥出售房屋的权利，抑或表示知道齐永祥同意出售自己的房屋等等。同时还应当查清以下内容：在齐永祥几位亲属都参与房屋买卖的情况下，齐超何时知道或者应当知道其父亲房屋被出售的事实；纠纷发生地的房屋和土地管理部门，对农村集体经济组织成员宅基地使用权及房屋产权的登记管理情况和办理变更登记的具体程序，张淑华是否到相关部门办理过产权变更手续；本案中各方当事人所争议房屋的现状如何，是否系当事人生活、居住的基本保障。人民法院应当在查清上述事实的基础上，依照相关法律的规定，准确认定房屋买卖合同的效力，分清当事人的民事责任，妥善解决矛盾纠纷。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下： 一、撤销吉林省高级人民法院（2013）吉民提字第3号民事判决、吉林省四平市中级人民法院（2011）四民再字第24号民事判决和（2009）四民一终字第219号民事判决、吉林省四平市铁东区人民法院（2008）东城民初字第301号民事判决； 二、本案发回吉林省四平市铁东区人民法院重审。 审判长 何 抒 审判员 李桂顺 审判员 王云飞 二〇一四年十二月九日 |
