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中信信托公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销（2013）苏民初字第28号民事判决，许可执行案涉昆山东方云顶广场公寓楼4号楼852室，并由朱国龙、朱慧俊、红枫公司、东方广场公司负担全部案件受理费。其主要理由是：第一，一审法院认定朱国龙、朱慧俊实际占有案涉房屋属于认定事实错误。首先，朱国龙、朱慧俊没有实际占有案涉房屋的主观意愿。其购买的是酒店式公寓，在购房的同时即与东方广场公司签订了《租赁及委托经营管理合同》的事实说明，朱国龙、朱慧俊购买房屋不是为了生活消费而是用于投资经营，不具有实际占有房屋的主观意愿。其次，朱国龙、朱慧俊没有实际占有案涉房屋的客观事实。购房合同签订时，案涉房屋尚未竣工，不能办理交付手续。朱国龙、朱慧俊通过与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》，委托东方广场公司代为收房，但红枫公司与东方广场公司至今未办理房屋交接手续。第二，一审判决适用法律错误。1、物权法没有规定间接占有的概念和制度。占有应为法律事实，直接占有是对物的控制而不问权利由来；而间接占有是指所有人并不直接占有而由地上权人、质权人、承租人、借用人保管人、受托人等直接占有，但所有权人未改变、依法或依约仍可请求返还的情况。间接占有又称推定占有，已经背离了占有的客观构成要件。2、实际占有就是直接占有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中适用的实际占有，只能解释为直接占有。 红枫公司答辩称，其向中信信托公司借款时已经将90%的不动产和100%的股权分别抵押和质押给了中信信托公司，实际上中信信托公司的债权是有保证的。中信信托公司对红枫公司已经出售给个体购房者的4号楼申请执行，对购房者是不公平的。另红枫公司出售的房屋即为毛坯房，该毛坯房已经通过了竣工验收。 东方广场公司的答辩意见同红枫公司。 朱国龙、朱慧俊答辩认为，中信信托公司的上诉请求不能成立。中信信托公司所称案涉房屋不具备交付条件，与事实不符。红枫公司交付的就是毛坯房，其提交的证据表明，案涉房屋作为毛坯房已经竣工验收，水电齐备，裙楼部分已经开始营业。东方广场公司已经从红枫公司接受了房屋并开始装修。中信信托公司称朱国龙、朱慧俊没有实际占有案涉房屋，也是不对的，因为二人在购房的同时就与东方广场公司签订了《租赁及委托经营管理合同》，将所购房屋出租给东方广场公司同时授权该公司代为收房并进行装修。东方广场公司接受了朱国龙、朱慧俊的委托并向其支付了租金的事实可以证明朱国龙、朱慧俊实际占有了案涉房屋。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故请求维持原判。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，当事人二审期间争议的主要问题是：1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立，是否属于适用法律错误。2、案涉购房人朱国龙、朱慧俊是否实际占有所购房屋，其中事实方面包括：案涉房屋是否已经具备交付条件并已实际交付给购房人、购房人实际占有房屋的表现形式是什么。 （一）关于一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立是否属于适用法律错误的问题。 本院认为，双方当事人二审中有关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因朱国龙、朱慧俊所购房屋是只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院以此为据审查朱国龙、朱慧俊有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。 （二）关于案涉购房人朱国龙、朱慧俊是否实际占有所购房屋的问题。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，为人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于朱国龙、朱慧俊已经支付了全部购房款、装修费和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。这一问题，恰为本案二审中当事人的第二个争议焦点。 本院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据朱国龙、朱慧俊于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，朱国龙、朱慧俊已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即朱国龙、朱慧俊支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月24日起，出租人东方广场公司对朱国龙、朱慧俊所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收朱国龙、朱慧俊购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而朱国龙、朱慧俊亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，朱国龙、朱慧俊从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者朱国龙、朱慧俊的租金收益并不构成实质性影响，故朱国龙、朱慧俊早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定朱国龙、朱慧俊是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，朱国龙、朱慧俊作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在朱国龙、朱慧俊与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款及装修费，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中信信托公司的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6809元，由中信信托有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 玫 审判员 张颖新 代理审判员肖峰 二〇一四年十月一日 书记员 韦大 |
