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一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。 1、关于第三人已经支付全部价款。朱斌提供了其于2011年7月4日支付全款的银行付款凭证原件，红枫公司在庭审中予以认可，中信信托公司虽对该银行付款凭证原件不予认可，但对此没有申请鉴定，也没有证据和理由加以推翻，该银行付款凭证原件应予采信，故一审法院认定朱斌已经支付全部房款。 2、关于第三人实际占有。一审法院认为，占有既包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。虽然朱斌与红枫公司签订的商品房购销合同约定，红枫公司应于2012年5月31日前，将符合约定的商品房交付朱斌使用，且约定了装饰、设备标准。但根据朱斌与东方广场公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，从朱斌将该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，朱斌即将上述所购房产出租给东方广场公司并委托东方广场公司经营管理，朱斌还授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为朱斌与开发商、朱斌与东方广场公司的交验手续。因此，《租赁及委托经营管理合同》改变了商品房购销合同约定的交付标准和交接方式。朱斌支付房款后，东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受朱斌的委托承接装潢业务，朱斌也已经实际收取了租金，属于对房屋的间接占有，应认定朱斌已实际占有涉案房屋。 3、关于第三人对未办理过户登记手续无过错。一审法院认为，第三人无过错是指未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》第15条约定由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因此办理过户登记手续是红枫公司的义务。从红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》看，是由于红枫公司的原因未能办理备案手续。一审法院在审理过程中走访了昆山市住房和城乡建设局，了解到昆山市住房和城乡建设局当时将网签端口开放给红枫公司，后因系统软件变更，红枫公司无法自行办理网签，由于其提供的合同备案手续不全以及拖欠债务的原因，昆山市住房和城乡建设局没有为讼争房产办理过户，导致未办理过户登记手续的原因在于红枫公司。因此，案涉商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户，并非购房人的过错造成。 鉴于购房人已经支付了全部房款，通过间接占有方式实际占有了涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，故符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产具有排除执行的实体权利。 关于中信信托公司撤销执行异议裁定的请求。由于本案系执行异议之诉，审查的是购房人是否享有排除执行的实体权利，以及申请执行人申请继续执行的请求是否能够得到支持的问题，对于处理案外人异议的执行裁定不予审查，因此对中信信托公司的该项请求不予处理。 综上，朱斌的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人排除执行的条件，中信信托公司有关许可执行的诉讼请求不应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，作出（2013）苏民初字第32号民事判决，驳回了中信信托公司的诉讼请求。一审案件受理费6807元，由中信信托公司负担。 中信信托公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2013）苏民初字第32号民事判决，许可执行案涉昆山东方云顶广场公寓楼4号楼854室，并由朱斌、红枫公司、东方广场公司负担全部案件受理费。主要理由：第一，一审法院认定朱斌实际占有案涉房屋属于认定事实错误。首先，朱斌没有实际占有案涉房屋的主观意愿。其购买的是酒店式公寓，在购房同时即与东方广场公司签订了《租赁及委托经营管理合同》的事实说明，朱斌购买房屋不是为了生活消费而是用于投资经营，不具有实际占有房屋的主观意愿。其次，朱斌没有实际占有案涉房屋的客观事实。购房合同签订时，案涉房屋尚未竣工，不能办理交付手续。朱斌通过与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》，委托东方广场公司代为收房，但红枫公司与东方广场公司至今未办理房屋交接手续。第二，一审判决适用法律错误。首先，物权法没有规定间接占有的概念和制度。占有应为法律事实，直接占有是对物的控制而不问权利由来；而间接占有是指所有人并不直接占有而由地上权人、质权人、承租人、借用人、保管人、受托人等直接占有，但所有权人未改变、依法或依约仍可请求返还的情况。间接占有又称推定占有，已经背离了占有的客观构成要件。其次，实际占有就是直接占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中适用的实际占有，只能解释为直接占有。 红枫公司答辩称，其向中信信托公司借款时已经将90%的不动产和100%的股权分别抵押和质押给了中信信托公司，实际上中信信托公司的债权是有保证的。中信信托公司对红枫公司已经出售给个体购房者的4号楼申请执行，对购房者是不公平的。另红枫公司出售的房屋即为毛坯房，该毛坯房已经通过了竣工验收。 东方广场公司的答辩意见同红枫公司。 |
