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本院认为，当事人二审期间争议的主要问题是：1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立，是否属于适用法律错误。2、案涉购房人陈健是否实际占有所购房屋，其中事实方面包括：案涉房屋是否已经具备交付条件并已实际交付给购房人、购房人实际占有所购房屋的表现形式是什么。 （一）关于一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立是否属于适用法律错误的问题。 本院认为，双方当事人二审中有关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因陈健所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院以此为据审查陈健有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。 （二）关于案涉购房人陈健是否实际占有所购房屋的问题。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于陈健已经支付了全部购房款和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。这一问题，恰为本案二审中当事人的第二个争议焦点。 本院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陈健于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陈健已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陈健支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，承租人东方广场公司对陈健所购置的案涉房屋的租赁期限即开始。因此，从红枫公司接收陈健购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而陈健亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陈健从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陈健的租金收益并不构成实质性影响，故陈健早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陈健是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陈健作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陈健与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中信信托公司的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6807元，由中信信托有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩 玫 审 判 员 张颖新 代理审判员 肖 峰 二〇一四年十月二十四日 书 记 员 韦 大 |
