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红枫公司与东方广场公司未提交书面答辩状，其在庭审中均同意苏卡兰的答辩意见，认为红枫公司与购房人签订了房屋买卖合同，房屋已经实际销售，房款已经收到，未办理过户登记是因为红枫公司的工作人员离职带走了软件，购房人对于未办理过户没有过错。故对中信信托公司的主张应予驳回。 经当事人确认，本案一审争议焦点为：1、中信信托公司起诉是否超过法定期限？2、红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、购房人有无排除执行的实体权利？一审法院根据事实与法律对上述争点作如下认定： 关于争议焦点一，中信信托公司起诉是否超过法定期限的问题。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：当事人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十三条规定，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。因此，十五日是对执行异议之诉规定的法定的起诉时限，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。本案中信信托公司在执行裁定送达证上签收的日期为2013年4月22日，其主张于2013年5月3日至一审法院立案部门立案，一审法院立案部门告知其因为诉讼费收费标准等问题需要研究，故暂缓立案。经一审法院核实，中信信托公司确于2013年5月3日至一审法院申请立案，因现行规定对执行异议之诉案件按财产标的标准收费还是按件收费不明确，需研究后再决定如何立案，故一审法院立案部门告知中信信托公司暂缓立案。一审法院经研究后按照财产标的收取诉讼费，中信信托公司根据一审法院通知及时申请立案，故中信信托公司的起诉并未超过法定期限。 关于争议焦点二，红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。 中信信托公司主张房屋买卖合同上红枫公司公章的真实性无法判断，且合同没有经过备案，因此合同不具有真实性。一审法院认为，中信信托公司虽对红枫公司的公章的真实性提出异议，但对公章没有申请鉴定，也没有提供相应证据予以推翻，故对其主张不予采纳。关于合同备案问题，一审法院在审理中到昆山市住房与城乡建设局调查，该合同确系红枫公司自行制作的合同，而非昆山市住房与城乡建设局出具的合同文本，且没有经过备案。一审法院认为，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力，故对中信信托公司的该项主张不予支持。 中信信托公司主张红枫公司与购房人之间的合同性质是名为房屋买卖实为融资借款。因为东方广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》有回购约定；而且红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》第11条约定了交接手续，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且要签订房屋交接单，而红枫公司与购房人并未实际发生房屋交付事实，苏卡兰只是收取房租。合同签订后购房人也没有向红枫公司书面提出要求办理备案及过户的相关文件。因此双方系以购房为形式进行相应的融资行为，性质上属于借款合同。 苏卡兰主张，《租赁及委托经营管理合同》中的回购约定是在同等条件下可以优先回购，是为了房屋的整体性保护经营而设定的条款，并非融资回购。借款合同应当具备借款人、出借人、借款金额、借款期限、利息约定、违约金的承担、借款人是否提供担保等要件，而苏卡兰与红枫公司签订的《昆山市商品房购销合同》具备房屋买卖的全部要件，并不符合融资借款的要件，因此不属于借款合同，红枫公司与苏卡兰之间存在合法有效的房屋买卖关系。 一审法院认为，借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。从红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》，以及东方广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》看，合同中约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有权，合同的目的指向房屋所有权的移转，性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋没有实际交接而是收取房租款的形式，系购房人与东方广场公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式，属于购房人对自有物业的经营方式，虽然购房目的具有投资性，但购房的目的并不影响合同的性质。关于回购条款的约定，只是对购房人转让房屋权利的限制和对承租人权利的保障，建立在购房人有权享有房屋所有权的基础之上。而且从合同约定看，并无关于借款内容的约定，不符合借款合同的构成要件，因此红枫公司与购房人之间的合同性质应认定为房屋买卖。本案商品房销售采取的模式是房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为，该行为性质属于售后包租。原建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。一审法院认为该规定性质上属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，违反该规定不影响合同的效力。因此，红枫公司与购房人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。 关于争议焦点三，购房人有无排除执行的实体权利问题。 |
