要求补交专项维修资金不适用诉讼时效制度

　　在与区分所有建筑物管理有关的各类法律纠纷中，经常发生这样一种纠纷：区分所有建筑区划内的某一业主多年未交存专项维修资金，业主大会或业主委员会作为全体业主的代表，要求该业主补交专项维修资金，而该业主以请求超过诉讼时效期间为由，拒绝交纳专项维修资金。由于物权法、物业管理条例、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此皆缺乏明确规定，如何裁断此种案件成为审判实践中的难题。笔者认为，妥当处理该种纠纷，至少须澄清以下三个问题。

　　一是专项维修资金的法律性质。专项维修资金，指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。但凡建立建筑物区分所有权制度的国家或地区，无不要求区分所有权人应按规定交纳一定费用或资金，以防备共有部分急需修缮时难以筹措到必要金钱。

　　《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金专用于住宅共用部分的维修、更新或改造，在购房款、税费、物业费之外单独筹集、单独核算、专户存储，并严格依照法定程序、法定用途使用，不得挪作他用。根据建筑物区分所有权制度，区分所有建筑区划内的共有部分，与业主专有部分所有权的享有、处分具有十分紧密的利益关联。共有部分的及时维护、修缮，对区分所有建筑物的保值增值以及所有业主的居住品质影响巨大。因此，专项维修资金具有显著的专用基金或公共基金的法律属性。

　　二是专项维修资金交纳义务的法律属性。物业管理条例和《住宅专项维修资金管理办法》均明确规定，区分所有建筑区划内的业主应当依法交纳专项维修资金。由于专项维修资金是为全体业主的共同利益设立的，而维护共同体的共同利益是任何业主皆应担当的责任，所以区分所有建筑区划内的任何专有部分所有权人皆负有交纳专项维修资金的义务。显而易见，该种义务的产生不是依据一种特定的法律交易或法律关系，而是源于一种法律事实，即义务人属于区分所有建筑区划内的住宅或非住宅所有权人之一。因此，按时交纳专项维修资金是一种因具有共同体成员身份并为共同体的共同利益而产生的公益性、成员性义务，并具有法定性。对于专项维修资金的欠交，仅存在应当及时补交，而不存在因时间经过而可免交或不交的问题。

　　当某一或某些业主欠交专项维修资金时，作为全体业主代表的业主大会或业主委员会，有权要求这些业主及时补交专项维修资金。当业主拒绝补交专项维修资金时，业主大会或业主委员会有权代表全体业主诉诸法院。《北京市住宅专项维修资金管理办法》第十九条第二款、《重庆市物业专项维修资金管理办法》第五十条对此均设有明文规定。

　　三是追索专项维修资金权利的法律属性。业主负有交纳专项维修资金的法定义务，业主大会或业主委员会有权要求业主补交专项维修资金。那么，业主大会或业主委员会向业主追索专项维修资金的权利，是一种什么性质的权利？请求补交专项维修资金是否适用诉讼时效制度，取决于对这一问题的合理解答。

　　住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务；业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。该指导规则同时也明确规定，业主大会可以决定涉及全体业主共同利益的各种事项，如有权筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途等。由这些规定不难看出，业主大会或业主委员会代表全体业主所享有的权力，主要是一种旨在维护全体业主共同利益的公共事务决定权、管理权。要求某一或某些业主补交专项维修资金，应看作是业主大会代表全体业主在物业管理活动中行使管理权，以维护小区共同或公共利益的管理行为。该管理行为主要因业主不按时履行交存专项维修资金的法定义务而产生。作出这种理解的道理在于：如果允许某些业主不交纳专项维修资金而可享有以其他业主的专项维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就可能在维护、修缮区分所有建筑物共有部分上支出超出自己应付份额的金钱。如容许此种情况长期存在下去，后期专项维修资金的筹集、收取必将遭遇诸多困难。在此情形下，全体业主的共同利益不可能不会遭受损害。因此，业主大会负有向欠交专项维修资金的业主追索维修资金的管理职责。

　　根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效制度主要适用于债权请求权，诉讼当事人只能对债权请求权提出诉讼时效抗辩。要求补交专项维修资金，是业主大会或业主委员会正当行使公共事务管理权的行为，不同于债权请求权的行使，不应适用诉讼时效制度，欠交专项维修资金的业主无权提出诉讼时效抗辩。