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应当看到，《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”，并没有规定任何条件。对此，究竟应当怎样理解，有不同认识：一是认为既然没有规定自动续期的条件，应当理解为无条件。这样的道理应当说得通。二是立法当时因为时间紧迫，没有时间仔细探讨自动续期的条件，因而属于空白立法，需要将来予以补充，确定自动续期的条件。三是认为这一规定的内容是不确定的，也可能有条件，也可能没有条件，对此要看立法者的解释。 按照我在参加《物权法》立法过程中的印象，我认为上述三种意见都不够准确。在立法过程中，对此问题的绝大多数意见认为，这个问题关乎广大人民群众的切身利益，需要慎重对待，目前以不作规定为好，留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而，自动续期确定的，是不需业主申请即续期，以保证其不动产权利的行使；至于是否要有条件，是否缴纳出让金等问题，留待以后专题研究再行决定，而不是按照现行法律的规定处理。 之所以这样规定，是因为现行法律有的规定与《物权法》自动续期的不同。例如《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”因此，目前有的拿该法的这一条文说事，是违反《物权法》第149条规定的。《城市房地产管理法》对于《物权法》而言，是旧法，且《物权法》是全国人民代表大会通过的法律，与《物权法》规定相冲突的这一规定，是无效的，不能以这一规定对抗《物权法》第149条规定。 随着时间的推移，我们对住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，已经有了更为深刻的理解和感受。 “有恒产者有恒心”，是制定《物权法》时最常说的一句话。其实所谓“恒产”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒产。《物权法》规定了永久性的房屋所有权，因而住宅等建筑物是准恒产，不解决住宅的土地权属的永久性问题，业主就不算有恒产，也就难说有恒心。在我国现行的土地公有的情形下，要想解决人民群众的恒心问题，就应当使住宅建设用地使用权的期间是永久性的期间，只有永久性的期间，才能够使我国城市居民对自己的住宅有恒心，对国家的制度有恒心。在《物权法》第149条关于“自动续期”的规定上，已经初步确立了该物权的永久性基础，因为自动续期，就意味着永远都是在自动续期之中，就用了永久性。 在此基础上，解决有恒产者有恒心的问题是，住宅建设用地使用权人在续期时，是否要继续缴纳土地出让金的问题了。对此，有两个办法：一是免费，将利益让给业主，也就是让给人民；二是费改税，不再收取出让金，而是对永久性的住宅建设用地使用权，权利人向国家缴纳税金，如同土地所有权的权利人向国家缴纳税金一样。如果采用这样的办法，就能够较好地解决人民群众的有恒产者有恒心的问题。 我的看法是，现在发生的20年住宅建设用地使用权的续期问题，将《物权法》第149条规定遗留的问题提前暴露出来，促使立法者面对这个问题，争取尽早解决，以增强人民群众对国家物权制度的信心。为此，在编纂民法典分则中，就有了一个解决这个问题的机会。在把《物权法》进行整合、修订，编入民法典分则作为物权法编时，可以对这个问题进行讨论，提出具体的解决办法，不仅可以使这个问题一劳永逸地予以解决，而且还会给编纂民法典分则提供亮点，获得人民群众的拥护。 必须看到的问题是，在解决住宅建设用地使用权期间届满的续期问题，究竟应当采取何种办法解决的实质问题，就是怎样协调人民群众的利益与政府利益的平衡问题。如果仅从理论上分析，政府没有自己的利益，政府的利益就是人民群众的利益，因为土地公有就是全民所有，土地增值，获益的是人民群众，因而两者的利益是一致的。但是，在实际上并非如此，人民群众的利益总是具体的利益，是每一个业主对土地权属的利益，而政府的利益则比较抽象，是政府拥有更多可支配财产的问题。因此，政府利益与人民群众的利益尽管是统一的，但是存在对立的方面。在这样的问题上，政府应当尽可能地让利于人民，让人民群众能够得到更多的实惠。在《侵权责任法》和《消费者权益保护法》中，在侵权人应当承担对受害人的民事责任与对政府承担的行政责任发生冲突时，优先承担民事责任，以保护受害人的利益，牺牲政府的利益。应当将这样的原则进一步扩展，延伸至对政府利益与人民群众的利益的协调中，一以贯之，就能够更好地造福人民，让人民群众获得更好的保护。 责任编辑：赵颖
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