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《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 本文主要讨论的是九十四第第四款，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。该款是在立法上明确，合同目的是签订合同之根本，若超过了合同约定的期限履行合同或一方违约， 会导致合同目的落空。 实践中，我们把致使合同目的落空的违约称作根本违约，比如：一方为圣诞节订购一批圣诞老人玩偶，合同要求必须在圣诞节前交货，若超过交货期限，则构成《合同法》规定的根本违约，购买方有权拒收，并要求供货方因此而造成的损失。 法条规定似乎已经比较清楚了，在实际执法过程中不应出现问题。但事实并非如此。由于每个人对于根本违约和合同目的理解的不同，再加上法律赋予法院或仲裁对违约责任：(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;(2)经当事人请求;(3)由法院或仲裁机构裁量;(4)“予以增加”或“予以适当减少”。使得合同当事人签订合同时的真实意图根本得不到尊重，经常被审判人员依自己的意志和判断篡改。 大连法院就有这样一个案例，一家日资企业与一家广告公司签订公司宣传画册制作合同，合同约定了宣传册的颜色（偏绿色）并将样册签字存样。宣传册印刷完成后，日资企业因宣传册的颜色（偏蓝色）与样册严重不符而拒收，双方不能协商解决而诉至法院，日资企业出示证据证明颜色与其要求不符，根据合同有权拒收，但主审法官却未支持日资企业的主张，理由是她认为批量印刷出来的颜色比日资企业要求的颜色好看。 而英国法中有这样的案例，合同双方皆为商人，双方签订一份供货合同，合同约定若交货延十分钟，则购货方有权拒收，供货方并应承担违约责任。结果供货方迟延交货一天，购货方根据合同规定拒收，其行为得到法院支持，法官认为，双方为平等主体，对合同违约责任有充分认识，合同约定不违反法律规定，应当得到法院认可。这如果是在国内法院审理，一定因违约责任过重而不会得到法院支持。我国《合同法》也强调契约自由，可在实践中却得不到实际体现。正由于不尊重契约自由，《合同法》失去了可预测性，也就是说，我们签订的合同条款，即使不违背法律规定，也根本不能保证其能得到法院的支持。 更为滑稽的是，违反法律法规强制规定的约定，却往往可以得到法院的支持。比如：房屋中介公司，即便公司在经营过程中出现违反行业规定、地方强制性法规的情况，其要求支付中介费用的请求一般都会得到支持，也就是说违法行为不仅不会受到处罚，到了法院，经过审判，倒变合法了。 现在我们还看到与房屋租赁合同纠纷相关的法院判决，法院普遍支持房屋出租一方，即便所出租标的物存在重大瑕疵，比如未通过消防验收合格、长时间不能或根本不能取得产权证（集体所有土地地上建筑）的房屋，尽管租赁标的物根本无法为承租人承租目的所使用，只要出租方证明交付了房屋，虽承租方证明承租物业无法使用，但判决中都会支持一部分租金。由于管理部门监管不到位，或虽法律法规有禁止性规定，但在实践中根本找不到相应监管部门，这种判决无疑助长了社会上违法行为的滋生。受利益驱动，一些不法业主，肆无忌惮地把违法、违章或质量不合格的物业出租给不明真相的承租人，反正只要出租了，不管承租人是不是能用，租金都会有保障，何乐而不为。这就增加了社会不安全因素，现各地火灾频发与此应有很大关系。 2008年，一位外商在浦东繁华区域租了一间商铺经营高档餐馆，商铺位于新开发楼盘二楼，楼上还有其它餐馆，如爱晚亭。商铺交付装修后，屋顶有四处开始漏水，每天都如下小雨一般，另外墙体也大面积渗水，承租方通知出租方物业进行维修，装修便耽搁下来。维修后，承租方以为可以安心装修开张营业了，因为在合同中出租方对开业有强制性要求。终于装修完毕开张营业，谁知开张后几天又开始漏水，承租方又通知出租方进行维修，这样反反复复达一年多时间，出租方最后得出结论是找不到问题原因，就让承租方这样使用。 这样的商铺当然无法经营有档次的餐馆，这间商铺在楼里面，通风不好，加上漏水、渗水，整个室内充斥着浓浓的霉味，根本没有顾客愿意在这种环境里就餐。根据双方《租赁合同》出租方要求承租方在进入商铺装修前支付了押金和三个月的租金，以及相关宣传费、物业管理费等等，由于商铺无法正常使用，承租方拒绝另行再支付相应租金和相关费用，并多次发函要求出租方解决漏水和渗水问题。期间为防止损失进一步扩大，承租方搬出了该商铺，遣散了员工。出租方遂因拒付租金将承租方告上法庭，要求承租方支付其交付后至出租方提出解除合同期间租金和各项费用。承租方应诉并就本诉提出反诉，向法庭提供公证证据证明租赁商铺根本无法使用，即无法实现合同目的，要求出租方赔偿承租方装修136万、商誉和员工工资等各项损失。 虽《合同法》规定出租人应当履行租赁物的维修义务，双方签订合同也如此约定，但在庭审中，法官并不关心商铺是否存在影响正常使用瑕疵，而是集中在何时交付租赁标的物、承租方实际占用商铺期限、承租方拒付租金违约金等展开，最后判决结果是，除承租方已付的押金、租金和装修款一点拿不回来外，还要再向出租方支付二十几万元。可见法官的逻辑还是只要出租方交付了，不管承租方能不能用，都得付钱。 《合同法》实施十几年来，陆续出台了相应解释，让人们感到《合同法》在不断完善。笔者在此建议能对九十四条的抽象内容进一步细化，以解决其在审判实践中应用出现的法律责任不可预测和不公正的问题。 上海富石律师事务所 |
