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对第二种意见，虽然看似符合担保法和物权法规定，但在细节上也值得商榷。由于他项权证记载内容的有限，只是记载“债权数额”，并未记载担保范围，由于本案合同约定优先受偿权范围包括：主债权、利息、违约金等，因此如果按照第二种意见，就人为混淆了担保范围和主债权数额的关系，把“债权数额”理解成了“担保范围”，这也与担保法、物权法的立法精神不符。因此乙银行在本案中正确的优先受偿权范围为：33万元主债权+33万元主债权产生的利息+相应的违约金。 三、不动产抵押权人优先受偿权范围的判断规则 由于我国法律禁止留押，大多数情况下，优先受偿范围的确立是不动产抵押权实现的必经之路。因此，如何判断不动产抵押权人优先受偿权的范围对抵押权的实现就显得十分关键。下面，本文主要结合担保法、物权法等法律规定，就不动产抵押权人优先受偿权范围的判断规则进行分析。 1.他项权证记载的债权数额（抵押金额）与担保范围的区别 担保范围，从狭义上来讲包括担保主债权的数额、利息的数额、违约金的数额、损害赔偿金数额等，但从广义上来讲，担保范围是指仅担保主债权，还是连利息、违约金、损害赔偿金等一并担保，并不涉及具体金额。根据担保法第39条关于抵押合同内容的规定，将被担保的“主债权数额”列为第（一）项，将“抵押担保的范围”列为第（四）项。从这种并列存在的列举形式可以看出，抵押担保的范围和主债权数额并不存在理解上的重合，因此对抵押担保的范围只能从广义上来理解，即只涉及担保种类，不涉及具体担保种类项下的数额多少。 2.担保法解释第61条的正确理解 根据担保法解释第六十一条之规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。众所周知，登记记载的内容系房屋权属证书记载内容。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。（2）涉及到抵押权优先受偿范围的只有《房屋他项权证》。由于他项权证目前并不完善，只记载担保范围项下的主债权数额。并不涉及抵押担保的范围。且债权数额作为登记记载的主要内容，因此，担保法解释61条解决的是抵押登记的担保主债权数额与担保合同约定的担保主债权数额不一致时，应如何判定的问题。 综上，判定不动产抵押权的优先受偿范围，应当分为两步走： 首先，确定担保主债权数额，在抵押登记的担保主债权数额与担保合同约定的担保主债权数额不一致时，依据担保法解释第61条的规定，以登记记载的主债权数额为准。 其次，判定仅担保主债权，还是连利息、违约金、损害赔偿金等一并担保等担保范围时，由于他项权证不记载担保范围，故不存在担保法解释61条“登记记载内容与抵押合同约定的内容不一致的情形”，此时，以抵押担保合同为准确定担保范围。 最后，根据前两个步骤可以得出，在利息、违约金、损害赔偿金、实现担保物权费用等均有约定的情形下，不动产抵押权实现的范围，即优先受偿权范围=登记记载的债权数额+“登记记载的债权数额”产生的利息+相应的违约金+相应的损害赔偿金+实现担保物权费用等。 四、结语 本文主要从抵押权的相关概念入手，结合司法实践中的典型案例，就抵押权实现的疑难问题，从不动产抵押权人优先受偿权的范围的角度进行了初步探讨，以期对抵押权实现规则之完善起到抛砖引玉的作用。当前，我国担保法、物权法等法律先后实施后，抵押权的实现规则已经在立法层面实现了有法可依。但由于物权法实施时间较晚，且存在部分司法审判人员对物权法立法理念理解不到位的问题，物权法公示公信原则和现代商事交易的外观主义法则在司法实践中尚未得到有效贯彻。此外，他项权证目前还不尽完善，还不能很好的和担保法、物权法衔接，导致如何确定不动产抵押权优先受偿权范围，操作性不太强。由于我国房屋权属证实行的是全国统一样式，为便于操作，减少歧义，建议建设部及时修改“他项权证”格式，将“债权数额（抵押金额）”明确记载为“担保本金数额”，同时，专设一栏，记载“担保本金的预期利息、违约金、实现担保物权费用等”，由于利息、违约金、实现担保物权费用在登记时尚未实际产生，无法确定具体数额，应当进行笼统记载，不明确数额。在当前他项权证尚不完善的情况下，司法审判人员应通过准确理解物权法的立法精神，结合不动产抵押权优先受偿范围的判断规则，进一步明确抵押权的实现方法，以利于更好地保障担保债权，防控融资风险，同时也有利于今后法院的审理和执行工作顺利开展。 |
