新京报 终结房地产暴利不能只盯商品房 近日,国家发改委有关人士称,正在研究实施商品房反暴利规定。消息一出,鼓掌者有之,叫冤者有之,冷眼旁观者有之。华远地产董事长任志强似乎带着一种等待许久的解气心情,为发改委的调查叫好,表示这可以让全社会公正了解谁是暴利(的获益者),别总被埋在欺骗之中。 一些开发商和专家学者,将房地产暴利根源指向土地垄断,“反商品房暴利应该先反土地暴利”。当面粉价格居高不下时,指望面包便宜不现实。2010年,全国土地出让收入2.9万亿,占地方本级收入的71%,占地方财政收入总量的40%。由此可见地方政府对土地财政的依赖度。 从去年开始,国土部要求防止高价地,溢价率超50%、总价或单价创历史新高的地块要上报。去年楼市调控开始后,不少地方陆续出现溢价率走低,土地成交单价同比下降。但也要看到,供地越来越郊区化,一些地方政府变相抬高底价来降低溢价率……而2010年无论是土地总收入,还是在地方本级收入中的占比,都是同比大增。 由此看来,开发商呼吁解决土地暴利的问题,有道理。但不能否认的是,房地产的暴利构成还包括开发商的利润。房企可以罗列出一堆土地成本、税费成本、建安成本、管理成本等等,但是普通市民只有一个朴素的疑问:地价不变,建安等成本要素未明显上扬,房价早已大涨,甚至翻着番往上涨,涨的是什么? 2009年、2010年,许多楼盘一年之内涨价超过50%甚至超过100%。还有许多聪明的开发商“低开高走”,温水煮青蛙———蓦然回首,半年之中,一些大盘通过一次次的“平价开盘”、价格微涨,成功把自身售价同时也将区域房价水平拉高了几千元。这背后利润率的高企恐怕自不待言。 另一层面上,项目预售款和企业融资解决了开发商主要的资金问题。一块地就可以撬动一个大盘———开发商手里的砝码就是一个三成左右的启动资本金。开发商的这种高投资回报率,在体现开发经营水平的同时,也很难洗刷暴利的指摘。 回过头来看,商品房反暴利还在研究阶段,这一政策究竟是重磅落下,还是只放一个信号紧紧开发商的神经,尚未可知。对“暴利”的认定,包括反暴利的具体操作,恐怕也会是一个艰难的过程。 从字面上看,反暴利只是商品房反暴利,土地反暴利是否包括在内还不清晰。房地产的暴利美学,能否休矣还有待时间检验。 |