北京拟定业主大会可试行法人登记 自治难题可否迎刃解

北京拟定业主大会可试行法人登记 自治难题可否迎刃解
 

　　截至12月2日11点，在北京市政府法制办官方网站上征求意见的《北京市物业管理办法(草案)》，已收到360位网民发表的意见。
　　在这些意见和建议中，“业主大会能否取得法人资格”成为大家关注的焦点。
　　草案中的此条规定是这样表述的：“具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”
　　曾参与制定研讨该草案的中国政法大学房地产法教授赵红梅称，“给业主大会以法人资格”是全国首创的做法。不少业内人士也表示，这条规定让众多苦于没有合适的法律“身份”，但一直向往能够直接承担起小区管理责任的业主大会和业主委员会看到了希望。
　　与此同时，对于业主自身是否有能力进行“专业化”管理的质疑声也随之而起。不少市民在网上发问：业主自管就可以解决以往物业管理的“惰政”？
　　“实践为立法先行”这句话再次得到验证。记者了解到，早在两年前，北京市海淀区的品阁小区就已开始由业主对物业服务实施自管，业主委员会下的社区服务中心成立了自己的公司，根据业主大会的授权实际负责物业服务。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治在全国也堪称“吃螃蟹”之举。

　　“自治”样本首家自管小区年物业费降4成

　　近日，当记者驱车准备进入品阁小区时，一扇道闸栏杆拦住了记者的车辆，正纳闷为何大门口设置道闸却无人值守时，通行杆自动升起了。就这样，记者一头雾水地顺着小区的道路来到了“品阁小区业主委员会”门前。
　　“别以为我们这连个保安都没有，保安是通过视频监控看到了你的车子，并经过核实后才打开的道闸。”已经站在门口等候的业委会主任邵里庭一语道破了其中“奥秘”。他告诉记者，别看这里现在只有一名保安，但安全方面比原来老物业在的时候有保障多了，自治以来再没有出现丢自行车、汽车被划的事情。
　　邵里庭说，这主要得益于业主们自己安装的一整套监控系统，借助这套系统小区从原来的18个探头增加到现在的41个探头，做到了整个院落没有任何死角。而且，这一套市场报价高达70万元的监控设施，他们小区只花了2万元。原来，小区内居住着参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了点材料费，类似显示器之类的普通电器都是居民贡献的。
　　记者看到，业委会大楼对面一条横幅格外引人瞩目，上面写着“自愿、自律、自管、群策、群力、群益，创小区业主自管第一”。邵里庭说，这体现了业主的“主人翁意识”。用他的话讲，业主们都认为这里是自己的家，人人都是安全员、信息员和社区义工。小区内的绿化植物已有几十种，9成以上是业主自己捐献的，小区的葡萄、丝瓜、草莓每到成熟的时候只有人吃，没有人偷，从来没出现过果子一成熟就被一扫而光的情景。
　　品阁小区业主如此强的“主人翁意识”从何而来？邵里庭说，这要追溯到三年多前。
　　2006年9月，前期物业因与开发商矛盾激化突然撤离小区。无奈，小区业主决定自治管理。后来，由于收取物业费、停车费等需要开具发票，小区的管理活动也需要有一个独立的法人去应对，品阁小区社区服务中心就注册成立了京城第一家“自管”公司———三自品格公司，“三自”意在“自愿、自律、自管”，7名业委会委员登记为股东代表，并从上半年收取的物业费中抽取了4万元进行验资注册。
　　目前，社区服务中心采取的就是公司制运作，全体业主都是公司股东，业委会相当于董事会，社区服务中心总经理邵里庭需要向业委会负责，业委会需要向全体业主负责。社区服务中心每个月都会向业委会公布收支情况，每季度需要向全体业主公示账目明细，每年还需要作总结报告。
　　邵里庭告诉记者，在法律上，品阁社区服务中心跟其他物业公司没什么两样，都要承担物业管理职能。但物业公司属于营利性公司，管理过程中首先考虑的是利益，而社区服务中心作为业主自己的公司，根本目标以为业主服务，中心的盈余利润中有6成用于小区的再建设和冲减下一年度的物业运营成本。
　　记者翻看品阁小区三年来公布的“财报”发现，老物业时代物业费为每平方米2.74元，现如今仅为每平方米1.6元，三年下来降了42%。不仅如此，小区停车费也由过去的每月450元，降为今天的每月220元；社区绿化率从16%上升为38%；对开发商一直未返工修复的550平方米屋顶漏水和94个飘窗，进行了修补堵漏；小区先后兴建了自行车棚、金鱼池等19个项目。
　　“业主真切地感到自治带来的好处，也就愿意一起来建设小区。像金鱼池这样的小工程，基本上都是业主自己联手盖好的，表面看是费用一点点省下了，业主交的物业费也越来越少了，最大的效果是业主找到了大家庭的乐趣和温暖，有了一种‘主人翁意识’。”邵里庭说，目前小区物业费的缴费比例已由当年老物业的41%上升到如今的91%以上。

　　现实障碍试行法人登记操作待细化

　　谈到最新发布的《北京市物业管理办法(草案)》，邵里庭称，草案中规定的业主大会可以成为法人，与品阁小区目前的“自治”并不完全一致，他们目前仅仅是将业主委员会下管理的社区服务中心拿出来注册成为法人，并非业主大会或是业主委员会整体。
　　根据最新的草案内容，业主大会由全体业主组成，代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，具备条件的业主大会可以试行法人登记，依法取得法人资格，可按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
　　北京市政府法制办相关负责人表示，《北京市物业管理办法(草案)》是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合北京市实际而制定的。草案中规定，一个物业管理区域成立一个业主大会；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　作为已经运行自管模式近三年的品阁小区业委会主任的邵里庭称，这样的规定肯定令人鼓舞，不过是否要把业主大会登记为法人，还需要看各小区的实际情况。“目前大部分小区都存在共有产权不清晰的问题。虽然物权法规定共有产权归全体业主所有，但实际操作中，由于整个小区的大产权证在开发商或是物业公司手里，业主大会并没有掌握产权。”
　　邵里庭说，据他所知，有部分开发商已赶在物权法生效前将本属于业主共有的财产进行了非法转卖。一旦业主大会急于成为法人，被提前转卖走的这部分共有财产肯定无法被注册登记为业主大会的资产，这就意味着业主大会放弃了这部分共有财产，将会使业主的利益受到损害。
　　“品阁小区也存在着这样的问题，所以我们下一步不会贸然跟进。”邵里庭同时指出，草案中的规定也有些模糊。“符合条件的业主大会”可以试行法人登记，然而什么叫做“符合条件的业主大会”，到哪儿去注册，经过什么手续，历史遗留下的争议财产如何处理，以及业主大会有了法人地位之后的具体权利义务等事项都不尽明晰，需要尽快出台相应的实施细则。

　　伴生问题对业委会监管不能出现真空

　　作为参与草案制定研讨的专家，赵红梅的看法是，规定业主大会可以成为法人的最大意义在于，明确了业主大会的独立民事主体资格。而此前对于业主大会能否成为法人，法律界说法不一，使得业主大会的执行机构业主委员会在处理共有权益纠纷时，常常陷入“诉讼主体资格缺失”的尴尬。
　　“目前法院对于业主委员会是否能够成为诉讼主体也是尺度不一。”据赵红梅介绍，当前的司法审判实践中，法院已经逐渐开始为业主大会的执行机构业主委员会作为诉讼主体开启绿灯。当业主委员会处理与全体业主物业管理有关的事项，以及对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房时，业主委员会的诉讼主体资格大多将获得法院的认可。但是，当业委会作为被告时，法院通常都会认为业委会不具备主体资格。
　　赵红梅认为，一旦明确业主大会可以成为法人，就表明业主大会的主体地位获得了实质性提升，可以独立对外行使各项权利。这意味着，今后，作为业主大会执行机构的业委会，可以代表业主大会依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，可以起诉不合格的物业、设立账户，管理公共维修基金等，真正承担起相应的管理责任。此外，包括业主在内的个人和单位也可以将业委会告上法院，维护自身的权利。
　　“业主大会成为法人将促进其执行机构业主委员会的运作更加规范，不过也应防止业主委员会内部产生腐败，应当建立起一套类似于公司监事会性质的内部监督机构，同时建立包括业主参与、政府监督的外部监管体制，保障业主共有财产的安全。”北京大学房地产法研究中心副主任张双根教授表示，一旦业主共有财产成为业主大会的注册资本，就意味着在业主大会通过决议的前提下，业主委员会可以对这些财产进行包括买卖、租赁等在内的权利。如果业委会内部出现问题，监督又出现缺位，就会出现业委会低价出租房屋、高额收取物业费等牟取私利的行为。张双根建议，应当明确细化业委会的财产公示方式和内容、业主对业委会的监督渠道以及政府的监管模式，防止对业委会的监管出现真空。
　　据了解，草案在制定期间，立法起草小组曾前往各类小区进行深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见，并邀请包括中国政法大学、北京大学等多所知名院校的专家进行专题研讨。北京市相关部门也希望通过此次公开征求草案意见，来听取更多的声音，以推动办法更好、更有效地为市民服务。