最高法院三巡第一案观察_中南河法制网-法学学习

来源：良翰房地产诉讼最近，法律圈热闹异常，最为引人瞩目的是最高人民法院在各地增设的巡回法庭相继公开，最高法院的首席大法官周强马不停蹄地奔波各地，参加各巡回法庭的的揭牌仪式。第三巡回法庭设在南京，负责处理江苏、上海、浙江、福建、江西等五省市的相关案件。第三巡回法庭公开审理的第一案，是一宗国有土地使用权纠纷案件，这和我研究的房地产诉讼领域有关，我尤为关注。三巡挂牌的时间是2016年12月28日，在12月29日受理了这宗案件，其间，2017年1月12日、1月19日两次召开了庭前会议，1月20日下午14：30开庭审理此案，审理后各方和解，2017年1月24日出具调解书，调解书有22页，这是我见过最长的调解书。这审理速度，是否就是未来的三巡速度？令人期待。这个案子的合议庭阵容豪华，审判长江必新，最高人民法院副院长，三巡庭长，在行政审判领域造诣深厚；审判员王旭光，也是三巡的副庭长，全国审判业务专家，审理过薄熙来案，对于物权法有深入研究；审判员王展飞，既有高级法院工作经历，也有最高法院工作经历。是什么原因让最高法院第三巡回法庭选择该案作为第一案？又是什么原因该案在不到一个月的时间内调解结案？这宗案件到底发生了什么？对我们有什么启示？当爱已成往事这是个什么案子？我来给大家稍作说明，以便大家了解案情。先说一下核心吧，这个案子其实就是一家开发商从政府手里买了块地，付清了全部土地款，而政府交不了地，双方发生了纠纷，就到法院来打官司了，案由是建设用地使用权出让合同纠纷。且听我慢慢说来。话说2012年11月，盐城大丰国土局出让一块地，位于大丰城东新区春柳路西侧，土地面积67920㎡的净地，规划用途是住宅、商业，原来是部队地块，竞买保证金5000万，有事主顾明、汪有恒，相中了这块地，请了风水先生看过后，觉得很不错，于是按照规定时间缴纳了竞买保证金5000万，后来以最高价16460万元竞得了该宗土地。顾明、汪永恒拍了这块地后，在2013年1月25日成立了一家公司，叫瑞豪公司，注册资本2000万，并以这家公司的名义向大丰国土局缴纳了土地出让金10143.2万，加上原来的5000万，总计15143.2万。根据土地出让合同，瑞豪公司是在拍卖成交后50天付清了全部款项，享受了成交价8%的政策优惠，优惠了1316.8万元哦，政府还是表现了相当大的诚意，非常希望引进新项目，为当地的城市建设谱写新篇章。这个时候爱意浓浓，大家都不会想到深爱会变成往事。大丰国土局和顾明、汪永恒约定什么时候交地呢，在付清土地款项后，于2013年6月30日前交付，交付条件是宗地外三通，通啥呢，通水、通电、通路，还有一个是宗地内场地自然平整，也就是要拆掉场地上的建筑物，构筑物，就像没造过房子一样。那大丰国土局为啥没有按时交付土地呢？是由于该宗地南部和北部的营房等军事设施没有拆除。各位，请注意，是军事设施，涉及到军方的事总是不那么好办，你懂的。根据庭审查明，2012年1月4日，盐城市政府就和某部队签了一份搬迁协议，按照新建后迁的原则组织实施，费用由盐城市政府承担，大丰市政府落实，经费3730万在部队开工前一次性划拨给部队。到账后一年内完工，完工后三个月搬走，将土地移交给盐城市。咱们来算算时间，扣除进程损失的时间，在2013年6月30日之前交地是妥妥的，问题就出在这里，直到2014年7月，部队还没有搬走，军事设施还没有拆除。原因我猜想有两个：一个是政府延期付款给部队，二是新的营地迟延竣工导致延期，当然也不排除其他的原因，结果就是由于部队的房子没拆，导致了交不了地。交不了地，顾明、汪永恒和瑞豪公司就急了啊，1.5亿已经稳稳入了政府的口袋，可这块地开不了工，资金都是有成本的啊！于是，左一份紧急报告，右一份紧急请求、催告函、律师函，开始了各方紧急磋商的程序。政府也不是不着急，也想了很多办法。比如，在2013年12月的时候，经瑞豪公司申请，将案渉地块建设分为一、二期开发，瑞豪公司也拿到了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，后来又陆续拿到了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，做房地产的应该知道，这些证件的取得，说明瑞豪公司可以开工建设了。瑞豪公司也开始动了起来，在一期工程上造好了售楼部的主体工程，看起来双方找到了一个解决问题的途径。但事情还只是刚刚开始。随后，在2014年7月21日，瑞豪公司、顾明、汪有恒委托律师发了律师函给大丰政府，要求解除土地出让合同，并提出了赔偿请求：一是返还土地总费用15647万元和资金占用成本2007万元，二是支付每天万分之五的违约金，赔偿各种前期工程费和管理费用，税金1477万元。咱们来算算，这个总数是19131万元，1.91亿，赔偿金额为3484万元。后来瑞豪公司又发了几份书面文件催告，直到2014年11月7日，瑞豪公司、顾明、汪有恒通过公证的方式，向大丰政府、大丰国土局发出了解除合同通知，明确即日起解除土地出让合同。双方的矛盾剑拔弩张，无法调和，法院见！多么痛的领悟案件到了江苏省高级人民法院，瑞豪公司、顾明、汪有恒提出了要求大丰政府和大丰国土局赔偿三项实际损失，一是因为这个项目发生的运营管理费用；二是瑞豪公司的前期开发费用损失；三是瑞豪公司为开发项目所发生的对外融资成本的利息损失。第一项经过司法鉴定为5411万元；第二项瑞豪公司举证损失费用为2626万元；第三项瑞豪公司主张融资成本为年息的15%，截止2014年12月31日，要付利息4130万。三项合计12167万元。看官，损失是1.2个亿。大家还记得瑞豪公司的第一次律师函主张损失是多少钱吗？3484万，那时候时间是14年7月份。这次的1.2亿，时光已经到了2016年，资金是有成本的。当然，大丰政府和大丰国土局也是针锋相对，主要观点是认为不能解除合同，合同应该继续履行，理由是瑞豪公司已经申请了分期开发，放弃了合同解除权，土地出让合同应该继续履行，但是并没有提供瑞豪公司明确表示放弃解除权的证据。江苏省高级人民法院经过审理，于2016年9月21日作出判决：一是判决解除土地出让合同，二是从判决生效之日起返还土地出让金15143万元及利息，利息按照同期银行贷款利率计算，三是从判决生效之日起大丰区政府支付违约金3775万元，同时驳回了瑞豪公司的其他诉讼请求。大家算算这得有多少损失？这样算来瑞豪公司的损失被支持了7200万元。江苏高院为了得出这个结论，进行了说理，重点说明了解除合同条件为什么成立，为什么支持瑞豪公司的损失2726万元，违约金3375万元的计算方式及支持理由，以及为什么不支持瑞豪公司15%年息的融资成本。这个案子从2014年11月到2016年9月，这个官司在江苏高院打了近两年。爱的代价官司打得很辛苦，估计法官判案也很辛苦，案子判下来后，瑞豪公司、顾明、汪有恒一方不满意，觉得损失太大，赔得太少，提起了上诉。大丰政府也不满意，认为土地证都办好啦，已经开发啦，怎么还可以解除，也提起了上诉。这样，案子就到了最高人民法院。恰逢第三巡回法庭揭牌开张，所以案子就到了南京的第三巡回法庭。瑞豪公司、顾明、汪有恒的上诉请求重点集中在土地出让金的利息和违约金的利息的付款时间应从合同解除之日起计算，以及违约金的支付应当在中国人民银行同期贷款利率上浮50%。诉讼费用由大丰政府承担，并列举了事实与理由。大丰政府的上诉请求集中在土地出让合同应该继续履行，但愿意按照法院裁判承担延期交付土地的损失，支付违约金3375万元没有依据。案件的诉讼费用由瑞豪公司、顾明、汪有恒承担，理由主要是瑞豪公司申请分割宗地，进行分期开发的行为，证明瑞豪公司已经放弃了合同解除权。双方各自陈述了自己的理由，以及就对方的上诉请求予以了答辩，各执己见，互不相让。因为，一方坚决要离婚，一方坚决要和好，爱的代价，实在太大。最高法院第三巡回法庭把这个案件作为三巡的第一个案件公开审理，重视程度之高，令各方当事人都非常振奋。受理上诉案后，开了两次庭前会议，明确了几个重要问题：一是各方二审中均不提交新的证据。二是对于一审认定的事实均不持异议。三是对于出让合同于2014年11月8日解除及适用违约金条款的认定予以认可。同时，第三巡回法庭确认了该案的争议焦点：1）违约金计算的截止时间应如何认定？2）瑞豪公司的融资成本15%的年息超出了同期贷款利率部分的利息是否应计入实际损失？3)土地出让金及利息和违约金的给付时点从出让合同解除之日起算，还是从一审判决指定的履行期间届满之日计算。这些争议焦点的归纳剑指要害，都是解决这个案子的关键问题。虽然这个案子是调解结案，双方当事人各退一步，和解了本案，和解内容如下：1）同意解除土地出让合同，不再履行。2）大丰政府返还土地出让金15143万元，按照年息9.9%的标准补偿利息损失6009万元。3）大丰政府支付违约金3755万元。以上共计2.49亿元。这样算下来，瑞豪公司的损失赔偿将近1个亿。这近1个亿，能弥补瑞豪公司的损失了吗？看官觉得瑞豪公司赚大发了，但是，瑞豪公司却认为，如果不是一次性支付，耗不下去的话，他们也不会接受调解，即便这样，他们的亏空也达到2000多万。房地产是资金密集型行业，很烧钱的。越过山丘案子虽然了结，但本案却留下来很多令人思考的地方，值得未来各方深思。首先，对于调解协议的形式。对于惯常的调解书，我们看到的仅是对双方的诉讼请求进行罗列，而本案的调解书有22页，详细记载了各方的上诉请求，事实和理由，以及一审查明的事实，和一审法院的裁判思路。并且在对调解协议进行审查确认的同事，就一审判决相关事实的认定和法律适用问题，从三个方面进行了评判，非常精彩。调解书评判了土地出让合同的性质问题。土地出让合同补充协议的性质及合同主体的问题。确认了顾明、汪有恒基于补充协议的履行，不再是案渉建设用地使用权出让法律关系的权利义务主体，不应具备本案原告的主体资格。以及评判了一审判决确认案渉出让合同已解除是否正确的问题。这些评判对于了解二审法官对于该案的裁判思维走向，意义非常重大。调解书也不再视为是一种和稀泥的手段。同时，这对政府作为被告一方，也是一个保护，如果不说清楚在该案中，政府方的行为在法律上并不占理，那也没有谁敢声称对支付给瑞豪公司的巨额赔偿负责。其次，对于出让合同的性质，我想着重再提一下。土地出让合同长久以来被认为是民事合同，并且在司法实践中也是当做民事合同来处理的，而且，大量的土地出让合同约定的争议解决方式是仲裁。但是，根据2015年5月1日生效的修订后的《行政诉讼法》及适用司法解释，土地出让合同被明确为行政协议。在本案中，第三巡回法庭也就建设用地使用权出让合同是具有行政法上权利义务内容的行政协议进行了阐述。但是，行政协议也应适用合同法等民事法律规范进行调整。可以预见的是，未来土地出让合同的争议处理将发生新的变化，一是审理案件的法庭变为行政庭，二是仲裁条款无效的情形将增多，三是如何在处理行政协议中适用民事法律规范的争议将增多。最高法院也起草了《关于审理行政协议案件若干问题的规定》草稿，正在加紧讨论，以满足审判实践的需要。第三，政府的行政效率要提高。一是政府交付土地的时间，从项目管理的角度，预留不可预见的因素，要给自身留足时间，此外也要充分注意衔接土地交付各方关系的处理。2015年，大丰市也变成了盐城市大丰区了，从现有的管理体制，未来土地出让合同的主体是盐城国土局了，但操作主体多为区一级国土局和区政府，工作的衔接变得越发重要。另一个是处理行政争议的效率要提高，从该案中，我们可以看出，随着时间的变化，瑞豪公司的损失主张从2014年发送律师函的3484万元，到第三巡回法庭和解的损失金额，近一个亿。让行政机关要深刻明白一个道理，资金是有成本的！未来政府处理此类争议，一定要关注成本的变化。第四，诉讼对于政府的影响。初看，感觉大丰政府在这件事情上，愿赌不服输，不承认自己的错误，一定要拉郎配，要求出让合同继续履行，造成了损失的扩大。但仔细一想，这也是一个正向的思维，虽然经过波折，但最终政府同意迅速解决该案，一次性支付全部款项2.49亿元，来挽回政府的形象。我认为要点赞。2.49亿元是什么概念？2016年度大丰的财政收入是59亿元，这笔款项占到了大丰财政收入的4.22%，这是需要有相当大的魄力和勇气的。同时，随着最高人民法院裁判文书网的公开，越来越多的行政诉讼案件将进入公众视野，政府如何取舍，确实需要政治智慧，但更多的需要更专业的意见来支持。从本案来看，即便是已经办理了土地证，没有交付土地，也是可以解除合同的，这点对于出让方政府来讲，是一个新的挑战。这样看来，第三巡回法庭选择本案作为第一案，确实有其良苦用心，一来涉及到案件的性质为法律修订前后的过渡性案件，涉及到民事诉讼和行政诉讼两个领域，而且涉案土地已经办理了土地证，实现了局部开发，出让合同能否解除？二来涉案赔偿金额巨大，三来涉及到政府的公信力。而这个案件，原告的上诉请求基本得到支持，并成为了和解的基础，也得益于瑞豪公司上诉律师团队的强有力支持。据我了解，瑞豪公司的代理人亿诚律师事务所，为了这个案件，不眠不休多少天。整个团队把历时805天的复杂纠纷，化成了一张可视化的图表，让法官和争议各方一目了然。为了这张图，就花了数十个工作小时，这也极大地促进了诉讼效率的提高。未来，律师专业法律服务的团队化，将成为一个方向，已经开始实践的先行者，必将率先尝到胜利的果实。

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