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因卖方迟延履行义务，如迟延交付房屋或迟延配合办理贷款事宜致买方有损失的，买方依据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”规定，还可请求卖方赔偿损失（履行利益）。该项损失包括：如买方不能及时入住而需另外租房居住所产生租金损失，或买方已与第三人就该套房屋又签订买卖合同，现因买方无法向第三人履行义务致合同解除时两份买卖合同中房屋价款的差价，或与第三人合同中就迟延履行约定的违约金。 （3）买方得解除合同并请求返还购房款、赔偿损失 如卖方在过户义务到期前，就向买方明确表示或者以自己的行为表明不履行过户义务，则买方根据《合同法》第94条第2项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，可以解除买卖合同。卖方在过户义务已届清偿期后，经买方催告在合理期限（指三个月，依据是《商品房买卖合同解释》第15条[6]）内仍不履行的，买方得依据《合同法》第94条第3项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而解除合同。 合同解除后，买方依据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，得要求返还已支付的价款，并可要求赔偿损失。 针对损失的计算，根据《合同法》第113条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，具言之，如房屋价值在买卖合同签订后发生上涨，或买方又签订买卖合同情形下存在转售利益的，则房屋差价或转售利益应为买方的损失（参见《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号第24条[7]、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》[8]）。即使合同中对卖方违约的情况约定了违约金的，如违约金数额不足以覆盖买方的上述损失，买方还可依据《合同法》第114条第2款前半句“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以不超过实际损失额为限（《合同法解释二》第28条前句“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”）要求增加违约金。 2、针对情形5 此情形下，买方向签约方请求继续履行的请求权基础同情形1至情形4的情形。买方向未签约方请求继续履行的请求权基础为《婚姻法解释二》第24条加《合同法》第107条。其他请求权内容及请求权基础同情形1至情形4的情形。 （二）卖方给付义务已发生给付不能之情形 若卖方又与第三人签订了房屋买卖合同（一房二卖）且已将房屋过户至第三人，则由于卖方已实际无法向买方履行过户义务，根据《合同法》第110条第1项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，卖方的给付义务（所有权转移登记的义务）归于消灭，即买方不得再向卖方主张房屋过户。 该情形下，买方只得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条第2项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”而主张解除买卖合同，并得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条请求返还已付房屋价款、赔偿损失（替代给付的损害赔偿）。 针对损害赔偿额的计算，《商品房买卖合同司法解释》第8条规定：买房人得主张已付房款的利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（惩罚性赔偿）。针对该条中的“赔偿损失”中的“损失”应可参照上文中损失计算标准。 三、结论 从上文分析可以看出，夫妻一方出卖登记在双方名下房产后，应守约履行合同。卖方毁约不仅不能给其带来任何利益，反而还需承担额外的损失。法律鼓励诚信，惩罚不诚信行为，望订约者三思而后行！ [1]最高人民法院编写组编《买卖合同司法解释适用解答》第22页，人民法院出版社2012年第1版。 [2]朱庆育著《民法总论》第159页，北京大学出版社2016年第1版。 [3]脚注1所列书第22页。 |
