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然需注意的是，虽然我国实务界不承认物权行为，但我国民法沿承大陆法系债物二分体系，区分负担行为和处分行为。此处的法律依据是《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，最高法院亦明确承认此原则[1]。 传统民法理论认为：行为人是否有处分权不影响负担行为的效力，无处分权时只发生处分行为无效之效果[2]。对于《合同法》第51条违背传统民法理论的做法，最高法院《合同法解释二》（2009年）第15条和《买卖合同司法解释》（2012年）均作了修正。《合同法解释二》第15条规定“出卖人多重买卖而买受人无法取得标的物的，买受人可以要求出卖人承担违约责任”。承担违约责任的前提为买卖合同有效，因此，即使卖方在签订第二份买卖合同时对房屋已无处分权，买卖合同也仍然有效。对此问题，《买卖合同司法解释》第3条规定的更为明确：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”最高法院认为：“应当将《合同法》第51条作如下限缩解释：《合同法》第51条规定中‘处分’和‘合同’，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。[3]”实务中，法院亦已采纳无处分权人签订的房屋买卖合同应为有效的观点。如在（2015）常民终字第867号判决中，法院认为：“讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议，仍属合法有效。” 综上，问题1的答案是：签名方（无权处分人）与买方订立的房屋买卖合同应为有效。 2、针对问题2 虽然问题1的答案是肯定的，但由于未签名方未就买卖合同达成合意，不是合同当事人，因此买方不得依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”要求未签名方履行合同，又由于签名方对房屋无完全的处分权，因此房屋所有权转移登记无法完成。 接下来需要考查的问题是：虽然未签名方不是房屋买卖合同此一意定之债的债务人，但此种情形下根据我国现有法律规范是否发生法定之债，继而未签名方因法律规定而需承担合同中义务呢？ 《婚姻法司法解释二》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”对该规定中的“债务”应如何解释呢？《民通意见》第43条规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”最高法院法官认为：一方为夫妻共同生活或共同生产经营所负债务，或仅一方从事生产、经营活动中建立的债务，但收益归家庭共享的，债务均应被认定为夫妻共同债务[4]。因此，对该“债务”应作符合传统民法理论之解释：上述规定中未对债务的种类、内容作出限定，不仅夫妻一方借款（单务合同）中的还款义务是债务，而且任何通过合同（也包括生活生产中签订的双务合同）约定所形成的债务（如给付义务、附随义务）均构成民法中的债务。 本文讨论的案情中，签名方与买房签订房屋买卖合同其实就是夫妻一方以个人名义建立债务，因此，依据上述规定，未签名方虽未就房屋买卖达成合意，但如无法举证签名方负债不是为了夫妻共同生活或共同生产经营（关于推定夫妻共同债务的举证责任见《最高人民法院民一庭关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》[5]），则未签名方仍需承担此合同项下卖方的义务，其中就包括将房屋所有权转移登记至买方名下的义务。 二、法律后果 根据上文结论，不管发生意定之债（情形1至情形4、情形5中对签名方）抑或法定之债（情形5中对未签名方），夫妻双方都应承担买卖合同中卖方项下的义务。因具体案情不同，买方所能主张的请求权内容及请求权基础不同，故下文分开讨论。 （一）卖方给付义务尚能履行之情形 1、针对情形1至情形4 （1）买方得请求继续履行 如卖方反悔不履行房屋过户等义务的，买方依据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，得请求夫妻双方继续履行，请求协助办理房屋过户手续。合同中约定卖方需配合买方办理贷款事宜的，夫妻双方亦均有义务配合。 （2）买方得另行请求赔偿损失（与给付并存的损害赔偿） |
