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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第454号 原告洛阳卓邦物业服务有限公司。 法定代表人：王秀钰，该公司总经理。 委托代理人康静，河南凯仁律师事务所律师，特别授权。 被告郭小壮，男。 被告李石山，男。 二被告共同委托代理人欧阳自卫，男，特别授权。 被告欧阳自卫，男。 原告洛阳卓邦物业服务有限公司（以下简称卓邦物业公司）诉被告郭小壮、李石山、欧阳自卫为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓邦物业公司的委托代理人康静，被告郭小壮、李石山的共同委托代理人、被告欧阳自卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告卓邦物业公司诉称，原告和被告郭小壮于2009年10月7日签订《前期物业服务协议》一份，由原告公司对被告郭小壮南昌路滨河印象4-1-104号门面房进行物业管理服务，协议约定物业费用交纳时间是每季度首月15号前甲方工作时间，非住宅按建筑面积每月每平方1.6元计算，逾期未交纳物业费支付3‰滞纳金。协议签订后，被告郭小壮依约履行协议，但从2011年4月1日起至2013年4月31日被告郭小壮以各种理由拒绝向原告交纳物业管理费。据悉，2009年10月被告郭小壮将门面房租赁给被告李石山经营车之家汽车装饰店使用，被告欧阳自卫系车之家汽车装饰店的实际经营人。原告公司服务的滨河印象整个小区，唯独被告未交纳物业管理费，原告多次向三被告催要物业管理费，三被告均拒绝交纳，请求：1、依法判决三被告共同支付物业管理费6039.2元（其中物业费2475.2元，违约金是3564元）。2、本案诉讼费由三被告承担。 被告郭小壮、李石山、欧阳自卫共同辩称，李石山于2009年10月租赁滨河印象一楼门面房三间，大约180平方米，从事洗车行业。2009年至2011年期间，因店面位置方便车辆进出停放，店主经营有方，生意稳中有升，每月能洗车1300辆左右，物业费一直按时缴纳，从未出现拖欠现象。2011年3月原告在店门口竖着划上一排停车位，安装车位锁，想高价租给滨河印象业主，但业主觉得收费不合理，不愿出钱，物业公司就用车位锁锁住，宁可让车位空着，也不让停车，有些业主无法停放车位上，就把车停在我们店门口，经常导致第二天无法正常营业，时常通过拨打110让车主挪车，同时又给别的业主车辆出入造成很大的不便，一个小广场混乱一片，给我们生意造成了极大的影响，多次和物业公司协商无果。更过分的是在2013年3月在广场西边出入口安装挡车杆，一车一挡，进来车辆需盘问登记或收费，有时想来洗车的顾客进不来又出不去，生意直线下滑，造成房租和员工工资都维持不住。物业公司收物业费不为业主服务，门口广场垃圾成堆，遇到刮风天气，尘土、碎纸、树叶、塑料袋满天飞，他们从来都没有打扫过，都是我们自扫门前路，顾客刚洗完的车还要不停地擦试，否则立马又是一层灰尘。物业公司就是为业主提供良好居住环境和生活环境的，我们不但没有感受到物业公司为我们带来的温暖服务，反而造成我们十几家租户对他们的服务非常有意见。滨河印象的业主也很有意见，现已成立业主委员会，正在收集信息，收集民意，准备把原告公司换掉，否则一律不交物业费。原告公司采用的这些方法和措施都是为自己谋福利创效益，想办法多挣钱，不为业主考虑，不为我们合法纳税人考虑，我们怎么给他们交物业费，我们的物业费里都包括什么费用呢？他们做到什么了？我们为什么要交？请相关部门到实地考察、论证，我们所说句句属实，不是因为他们采取一系列违约、违规的措施，造成我们生意朝不保夕濒临停业，怎么会不交物业费呢？ 经审理查明，2009年10月7日，甲方卓邦物业公司与乙方郭小壮签订了一份《前期物业服务协议》，合同约定由甲方卓邦物业公司为滨河印象小区提供物业服务，乙方郭小壮所有的位于洛阳市涧西区南昌路滨河印象4-104号商铺（建筑面积62.06平方米）属于非住宅，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，乙方应于每季度首月15号前甲方正常工作时间交纳。合同第四条违约责任第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年10月，被告李石山租赁被告郭小壮所有的滨河印象4-104号商铺用于经营洛阳市涧西区车之家汽车装饰店，并办理工商登记。后被告李石山将洛阳市涧西区车之家汽车装饰店交由被告欧阳自卫经营、管理，由被告欧阳自卫向原告交纳物业服务费。2013年4月31日，被告欧阳自卫将上述商铺转租他人。被告欧阳自卫因原告在其经营的店面门口划定停车位，影响车辆进出导致营业额下滑，自2011年4月1日起至2013年4月31日转租前拒绝向原告交纳物业服务费，原告自认按照61.88平方米计算被告应当交纳的物业服务费，被告共计拖欠物业服务费2475.2元（1.6元／平方米／每月×61.88平方米×25个月=2475.2元）。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2009年10月7日，原告卓邦物业公司与被告郭小壮签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告卓邦物业公司依约履行了提供物业服务的义务，被告郭小壮应当按照约定交纳物业服务费。被告李石山、欧阳自卫租赁被告郭小壮所有的商铺用于经营洛阳市涧西区车之家汽车装饰店，系物业的承租人、实际使用人，故三被告应当向原告卓邦物业公司连带支付拖欠的物业费2475.2元。原告主张三被告应当从逾期之日起按每天3‰支付拖欠物业费的违约金共计3564元，违约金约定过高，本院予以调整，被告应当自拖欠物业费之日起按照银行同期存款利率支付违约金。三被告辩称原告划定停车位影响其经营导致营业额下滑，与本案不属同一法律关系，三被告可另案另诉处理。依据《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭小壮、李石山、欧阳自卫应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳卓邦物业服务有限公司支付物业服务费2475.2元和违约金；违约金，按中国人民银行确定的金融机构同期存款利率，从2011年4月1日起计算至实际支付之日止。逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告洛阳卓邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告郭小壮、李石山、欧阳自卫共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 皮晓舒 人民陪审员 李科维 人民陪审员 杨文娟 二〇一五年三月十七日 书 记 员 李丽艳 |
