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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1625号 上诉人（原审被告）郑银焕，男，汉族，1952年6月15日出生。 委托代理人陈小花，河南正润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘秋霞，女，汉族，1974年6月18日出生。 委托代理人赵东强，河南华融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李广辉，男，汉族，1974年12月11日出生。 上诉人郑银焕因与被上诉人刘秋霞、李广辉确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑银焕的委托代理人陈小花，被上诉人刘秋霞的委托代理人赵东强，被上诉人李广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：李广辉系郑州市中原区须水街道办事处小李庄村村民，刘秋霞与李广辉于2002年7月16日办理结婚登记，于2011年11月14日在中原区民政局协议离婚并办理离婚登记。刘秋霞与李广辉在民政局就离婚达成协议，协议约定“婚后双方共有两个院子，一个位于郑州市中原区须水镇小李庄村北街26号付1号，建筑面积为450平方米，此房归女方所有，另一个位于郑州市中原区须水镇小李庄村北街西头（新院），建筑面积为500平方米，此房归男方所有”。2012年3月13日，李广辉、郑银焕签订《建筑物和宅基地转让合同》一份，约定李广辉在收到郑银焕转让费后将宅基证编号郑郊宅0002028号宅基地的使用权和宅基地上的建筑物所有权转让郑银焕所有，郑银焕完全享有在未来的拆迁改造中的各项安置和优惠政策，转让款为24.1万元。李广辉已于2012年3月13日收到郑银焕支付转让款24.1万元。 刘秋霞诉至法院，请求确认郑银焕与李广辉之间签订的《建筑物和宅基地转让合同》无效，判令郑银焕将该房产返还给刘秋霞。 原审法院另查明，郑银焕系河南省兰考县爪营乡二村二组村民。 原审法院认为：刘秋霞与李广辉离婚时达成协议，约定中原区须水镇小李庄村北街26号附1号房屋归刘秋霞所有，诉讼中李广辉也认可其转让给郑银焕的房屋就是离婚时分割给刘秋霞所有的房屋，故刘秋霞与本案有直接利害关系，其作为本案原告主体适格。郑银焕不是郑州市中原区须水街道办事处小李庄村的集体经济组织成员，其与李广辉签订的《建筑物和宅基地转让合同》中涉及到农村宅基地上房屋的支配权和使用居住权，也包括对宅基地使用权进行拆迁补偿权利的处分，上述权利不仅指向房屋本身，同时对房屋上附着的宅基地使用权进行了约定和处分，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条的规定，农村宅基地属于集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方的《建筑物和宅基地转让合同》应属无效，不受法律保护。因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：李广辉与郑银焕于2012年3月13日签订的《建筑物和宅基地转让合同》无效。案件受理费100元，由李广辉负担50元，郑银焕负担50元。 宣判后，郑银焕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。刘秋霞不是本案的利害关系人，不具有诉讼主体资格。离婚协议中显示刘秋霞分得的财产位于郑州市中原区须水镇小李庄村北街26号附1号，建筑面积450平方米，而郑银焕购买的房产约300平方米的两层主体，房产位置和面积不一致，故刘秋霞不能作为原告参加诉讼。郑银焕对所购房屋进行了加盖和装修，才建成目前的460多平方米。（二）原审法院适用法律错误。郑银焕系中原区须水镇小李庄村农业技术员，具备申请和受让宅基地及宅基地上附着物的资格。郑银焕与李广辉签订的《建筑物及宅基地转让合同》不存在无效的情形。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回刘秋霞的原审诉讼请求。 被上诉人刘秋霞答辩称：刘秋霞因离婚而分割到本案所诉争的宅基地和建筑物，与本案的处理有直接利害关系，是适格的当事人。郑银焕不是小李庄村村民，其没有资格享有宅基地的权利，李广辉与郑银焕签订的协议未经过刘秋霞的认可，且违反法律的强制性规定，属于无效合同。综上，原审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人李广辉答辩称：郑银焕欺骗我，说已经和刘秋霞说好了，实际上没有说好，存在欺骗行为。对一审判决没有意见，请二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：刘秋霞与李广辉离婚协议中约定中原区须水镇小李庄村北街26号附1号房屋归刘秋霞所有，诉讼中李广辉认可其转让给郑银焕的房屋就是离婚时分割给刘秋霞所有的房屋，故刘秋霞与本案有直接利害关系，可以作为本案的原审原告，郑银焕上诉称刘秋霞与本案没有利害关系，诉讼主体不适格，但其未提交充分有效的证据予以证明，故其该项上诉理由证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三之规定，农村宅基地由集体经济组织成员享有使用权，且只能一户一宅；农村宅基地属于集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，李广辉与郑银焕签订的《建筑物和宅基地转让合同》约定将宅基地和地上建筑物的使用权转让给郑银焕，而郑银焕不是郑州市中原区须水镇小李庄村村民，故上述合同违反了法律的强制性规定，原审法院确认李广辉与郑银焕签订的《建筑物和宅基地转让合同》无效于法有据，郑银焕关于原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郑银焕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童 铸 审 判 员 刘 俊 斌 代理审判员 顾 立 江 二〇一五年一月十六日 书 记 员 方政渊（代） |
