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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终第1698号 上诉人（原审被告）河南省东汇实业有限公司。 法定代表人王朝晖，经理。 委托代理人张小涛，河南奕信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨柘，男，1971年9月25日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）杨知广，男，1973年6月15日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）王勇，男，1970年1月2日出生，汉族。 三被上诉人委托代理人马强，河南元意律师事务所律师。 上诉人河南省东汇实业有限公司（以下简称东汇实业）因与被上诉人杨柘、杨知广、王勇房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东汇实业的委托代理人张小涛、三被上诉人的委托代理人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2010年7月23日，杨柘、杨知广、王勇、吴强与东汇实业签订商品房买卖合同二份，主要约定杨柘、杨知广、王勇、吴强自东汇实业处购买位于金水区黄河路南、经一路东汇林大厦1单元1层102号房产，建筑面积为246.2平方米，每平方米12000元，总金额为2954400元；杨柘、杨知广、王勇、吴强还自东汇实业购买金水区黄河路南、经一路东汇林大厦3层301号房产，建筑面积为1383.21平方米，每平方米6973.34元，总金额为9645600元；商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积据实结算等。后杨柘、杨知广、王勇及吴强交清了购房款，后吴强退出，房产证办至杨柘、杨知广、王勇名下，杨柘、杨知广、王勇对上述二套房产的产权100％。上述二套房产于2012年10月26日办理房产证，房产证显示房屋面积分别为217.31平方米及1287.87平方米。后杨柘、杨知广、王勇要求东汇实业退还其多交纳的购房款1011518.24及利息未果，酿成诉讼。 原审法院认为，杨柘、杨知广、王勇、吴强及东汇实业所签的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认，当事人均应依合同行使权力、履行义务；吴强退出购房、杨柘、杨知广、王勇占本案涉案房产的100%产权事实清楚，有房屋产权证为证，杨柘、杨知广、王勇有权主张全部多交的购房款；合同约定产权登记面积据实结算购房款，本案涉案两套房屋的实际登记面积均小于合同约定面积，杨柘、杨知广、王勇多向东汇实业支付购房款1011518.24元，东汇实业应将该款项退还杨柘、杨知广、王勇；东汇实业多收取杨柘、杨知广、王勇购房款至今未退还已构成违约，合同虽未约定退款时间，但东汇实业应于知晓其多收款项之日即房产证办理之日将对收取的款项退还杨柘、杨知广、王勇，故东汇实业应自2012年10月26日起按照中国人民银行同期贷款利率向杨柘、杨知广、王勇支付逾期退款利息，支付至判决规定还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：河南省东汇实业有限公司于判决生效后十日内返还杨柘、杨知广、王勇购房款1011518.24元及利息（自2012年10月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决规定还款之日止）。驳回杨柘、杨知广、王勇的其他诉讼请求。 上诉人不服原审判决上诉称：一、上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖协议事实是“总价固定”的协议，1.双方均同意以当时确定的面积并协商的单价成交，总价共计1260万元整。双方签订的是一个总价固定的房屋买卖意向协议。2.《商品房买卖合同》中第四条，显示“该商品房的单价为（人民币）每平方6973.34元”。从整个房地产交易市场上来看，单价出现精确到分的情况只有一种解释，就是为了对应房产开发者和买受人达成的前期意向总价款。3．被上诉人的行为也认可了本案涉及的交易是固定总价的交易行为。2010年8月26日，上诉人向被上诉人和吴强出具总额共计493.44万元发票，2012年10月份，被上诉人提出需要将发票足额开具。上诉人又向被上诉人开具了总额为766.56万元的发票。而被上诉人对此没有任何异议。说明当时所有的被上诉人都对购房协议时固定总价是明知的。因此，双方之间的购房合同实际上是一个约定总价的合同，上诉人不应退还被上诉人所主张的购房款，也不应支付所谓的利息。二、退一步讲，即使需要退还房款，也不应当支付利息。同时被上诉人应当承担上诉人因为多开具发票而支付的税金等费用。请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨柘、杨知广、王勇答辩称：双方的买卖合同是正规合同，合同明确约定房屋的单价，及购买的面积，并且合同第5页面积的约定明确约定按产权登记面积据实结算，因此上诉人应当退还房管局依法登记的房屋产权面积外多收的差价。利息问题，该房屋产权登记下达日期是12年10月26日，被上诉人当时才知道面积有误差，随即向上诉人主张退还多余房款的请求，而被上诉人拒绝，因此上诉人应当支付从产权证发放日至今的应当退还的银行利息，上诉人依法向税务部门缴纳税金，不应当有我们承担此部分，且上诉人退还了该房屋差价后可以向税务部门要求退还多交税款，此项不应属于上诉人的损失。综上一审认定事实清楚，使用法律得当，应当维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：2010年7月23日，杨柘、杨知广、王勇、吴强与东汇实业签订商品房买卖合同二份，约定102号房产，建筑面积为246.2平方米；301号房产，建筑面积为1383.21平方米。同时约定双方同意按产权登记面积据实结算等。商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，上述二套房产于2012年10月26日办理房产证，房产证显示房屋面积分别为217.31平方米及1287.87平方米。两套房屋的实际登记面积均小于合同约定面积，杨柘、杨知广、王勇多向东汇实业支付购房款1011518.24元，东汇实业应将该款项退还杨柘、杨知广、王勇。合同虽未约定退款时间，但东汇实业应于知晓其多收款项之日即房产证办理之日将对收取的款项退还杨柘、杨知广、王勇，故东汇实业应自2012年10月26日起按照中国人民银行同期贷款利率向杨柘、杨知广、王勇支付逾期退款利息。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15665元，由上诉人河南省东汇实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔航微 审判员 陈启辉 审判员 陈 赞 二〇一四年十二月四日 书记员 马 静 |
