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河南省郑州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）郑民四终字第1751号 上诉人（原审原告）孙兴刘，男，汉族，1955年7月6日出生。 委托代理人孙英豪，河南豫商律师事务所律师。 委托代理人郭爱国，河南豫商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南六合置业有限公司。 法定代表人庞文涛，经理。 委托代理人晋泽，河南中州律师事务所律师。 委托代理人朱亚娟，河南中州律师事务所律师。 上诉人孙兴刘因与被上诉人河南六合置业有限公司（以下简称六合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙兴刘的委托代理人孙英豪，被上诉人六合公司的委托代理人朱亚娟、晋泽，到庭参加了诉讼。 孙兴刘诉称：郑州市正岩建设有限公司（以下简称正岩公司）为六合公司开发发建设位于北环路南劳动路东的六合之家小区项目，项目结束后因六合公司欠正岩公司部分工程款未能支付，双方达成协议以该小区部分房屋抵偿工程款的一部分。在此基础上，孙兴刘通过六合公司并向六合公司支付购房款后，购买了该小区4号楼1单元1层101号房用于抵偿工程款部分的房屋，六合公司承诺交付房屋后便能办理房屋产权登记，并于2011年6月3日与六合公司签订《商品房认购协议书》，孙兴刘之后交纳了包括水电费、物业费等费用，六合公司也向孙兴刘交付了房屋，但六合公司交房后至今未将办理房屋权登记所需的资料报房屋产权登记机关备案，未履行为孙兴刘办理房屋产权登记证书的法定义务，请求判令：1、六合公司履行为孙兴刘办理房屋产权登记证书的法定义务；2、六合公司承担逾期办理房产登记证的违约金359106.78元（按孙兴刘已交房款数额，参照人民银行计收逾期贷款利息的标准日万分之二点一计算，自2011年12月1日暂计算至2013年3月20日，以后的违约金计算至六合公司为孙兴刘办理房产证之日）。本案的诉讼费用由六合公司承担。 六合公司答辩称：孙兴刘要求六合公司办理房屋产权登记于法无据，孙兴刘没有与六合公司签订过正式房屋买卖合同，也没有向六合公司支付过房款，因此，六合公司没有为孙兴刘办理房屋登记的法定义务。2、孙兴刘要求办理产权登记的房屋存在争议，孙兴刘所称购买的六合小区4号楼1单元1层101号房屋，是六合公司与正岩公司在决算工程地，约定用以抵充工程款的房屋，而六合公司与正岩公司的建设工程纠纷已在郑州市中级人民法院立案，在法院判决之前，此房屋的所有权存在争议。三、孙兴刘要求六合公司承担违约金没有依据，孙兴刘没有通过六合公司购买房屋，也没有与六合公司正式签订过正式的购房合同，因此不存在房屋买卖合同关系，更不可能产生违约金的问题。应依法驳回孙兴刘的诉讼请求。 原审法院经审理查明：2011年6月3日，孙兴刘与六合公司签订了商品房认购协议书一份。主要约定：孙兴刘从六合公司处认购六合小区4号楼1单元1层101号房产一套，建筑面积296.18平方米，双方对单价以及总房款作了详细的约定。孙兴刘、六合公司同意遵守认购书条款，经双方签字生效。孙兴刘、六合公司签订商品房买卖合同后该协议自动失效。 原审法院另查明：2010年8月12日，六合公司与案外人赵燕歌签订的合同编号为10686962的商品房买卖合同在郑州市房地产管理局预告登记备案，该备案合同的房屋坐落为金水区劳动路东、北环路南六合小区4号楼1单元1层101号。 2013年3月26日，孙兴刘诉至原审法院。 原审法院认为：孙兴刘与六合公司签订的商品房认购协议书，系孙兴刘、六合公司双方的真实意思表示，原审法院依法予以确认。该商品房认购协议书约定孙兴刘从六合公司处购买位于金水区劳动路东、北环路南六合小区4号楼1单元1层101号房屋一套。孙兴刘根据协议约定已支付了相应购房款，并且已经实际居住。但本案所涉房屋已经在郑州市房地产管理局备案在案外人赵燕歌名下，故对于孙兴刘要求六合公司办理房产证以及支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回孙兴刘的诉讼请求。案件受理费6787元，由孙兴刘负担。 孙兴刘不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定双方买卖的房屋已经由郑州市房地产管理局预告登记备案在赵燕歌名下孙兴刘请求六合公司为其办理房产证在事实上不能履行，明显错误。双方之间的合同为有效合同，原审判决已予以确认，且孙兴刘已履行了合同的全部义务，在此情况下，六合公司应当继续履行为孙兴刘办理产权证的合同附随义务；原审判决将商品房买卖的合同备案登记、房屋预告登记相混淆，进而造成判决错误。1、六合公司与案外人赵燕歌的合同登记行为是备案登记，而不是预告登记。2、本案不存在合同法规定的履行不能的情况。二、一审法院未依照法律规定，依职权通知赵燕歌参加诉讼。请求撤销原审判决，依法予以改判或发还重审。 六合公司的答辩称：一审法院在审理本案过程中，完全依法律师程序正确审判，未追加第三人参加诉讼没有错误。依据法律规定，法院依职权追加第三人应当是无独立请求权的第三人，但本案中，有关第三人与六合公司签订了正式商品房买卖合同，而且在房管部门进行了备案，针对涉案房屋第三人拥有独立的请求权。因此，一审法院未依职权追加第三人是正确的。本案涉及在诉的建设工程施工合纠纷，孙兴刘所购房屋与第三方正岩公司有关，且孙兴刘是将购房款支付给了正岩公司，并未支付给六合公司，双方之间并非直接的房屋买卖合同关系。本案涉及六合公司与正岩公司工程款纠纷，相关纠纷对本案有关购房款尚未予以确认，不能认定孙兴刘已经完全履行购房协议，涉案房屋的办证条件是否成就无法确定，孙兴刘请求办证的合同依据尚未明确，其诉讼请求不应予以支持。请求维持原判。 本院经审查认为：对于同一套房屋，2011年6月3日六合公司与孙兴刘签订了认购协议书；而在之前的2010年8月12日，六合公司又与赵燕歌签订了商品房买卖合同。因此，在六合公司存在一房二卖的情况下，要首先认定六合公司与孙兴刘签订的认购协议书及六合公司与赵燕歌签订商品房买卖合同的效力。不论最终认定的结果如何，实体处理的结果均与孙兴刘、赵燕歌有利害关系。因此，赵燕歌应作为本案第三人参加诉讼。具体到本案，在对认购协议书的效力作出认定的同时也应对商品房买卖合同的效力作出认定，进而依据对效力的认定结果，最终才能对案件进行裁判。综上，原审法院审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2014号民事判决； 二、本案发回河南省郑州市金水区人民法院重审。 二审案件受理费6787元，退还孙兴刘。 审判长 宁 宇 审判员 张 红 审判员 杨成国 二〇一四年十一月二十四日 书记员 李献芳 |
