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汝南县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汝民初字第00969号 原告赵杰，男。 原告张林峰，男。 原告王俊伟，男。 原告韩连山，男。 原告唐金华，女。 原告李国元，男。 原告王永生，男。 原告任亚男，女。 原告孙新治，男。 原告柳素丽，女。 原告方香芝，女。 原告门留柱，男。 原告郭玲，女。 原告李合斌，男。 原告孙金凤，女。 原告刘金平，女。 原告姚冬梅，女。 原告段英荣，女。 原告冯延伟，男。 19原告委托代理人王建国，河南鸿鹰律师事务所律师。 被告候涛，男。 委托代理人廖立新，河南鸿鹰律师事务所律师。 被告刘俊梅，女。 委托代理人蔡予军。 被告赵爱珠，女。 被告刘四梅，女。 上述二被告委托代理人刘俊梅，即本案第二被告。 被告朱文红，女。 赵杰等19位原告与被告侯涛、刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅确认合同无效纠纷一案，原告于2014年7月16日向本院提起诉讼，本院于当月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告赵杰、唐金华、王俊伟、王永生及19原告委托代理人王建国、被告侯涛及其委托代理人廖立新、被告刘俊梅（系赵爱珠、刘四梅的委托代理人）及其委托代理人蔡予军到庭参加了诉讼。被告朱文红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 19原告诉称，原告均系汝南县工人俱乐部家属楼的住户。2007年12月14日，工人俱乐部出面成立了该家属楼管理委员会，并与该委员会签订一份协议约定，工人俱乐部将座落在南北走向步行街西侧该家属楼中间过道后侧房屋（房屋使用面积10.5㎡），以及工人俱乐部院内东北侧车棚由该委员会（原告）永久使用。原告方把房屋租赁给被告侯涛，租期5年，侯涛又转租给王永生。合同期满后，被告侯涛背着楼上的住户私下和本案其他被告又签订一份租赁合同，租赁期限为10年。2014年5月1日，原告家属楼管委会又重新选出5位代表与王永生签订了租赁合同。鉴于以上事实，请求：确认被告侯涛与其他四被告于2012年12月1日签订的房屋租赁协议无效。 被告侯涛辩称，不属实，原告主体资格不适格，且被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。 被告刘俊梅、赵爱珠、刘四梅辩称，被告刘俊梅、赵爱珠当时是俱乐部的家属，有80%的产权。与侯签订的合同是真实意思表示，为有效合同。 被告朱文红未提供答辩意见，亦未提供证据。 本院经审理查明，汝南县工人俱乐部家属楼共有30户业主，本案19位原告均系该楼业主。2007年12月14日，汝南县工人俱乐部出面成立了该家属楼管理委员会，并与以被告刘俊梅等为代表的该管理委员会签订一份协议，约定，工人俱乐部将座落在南北走向步行街西侧该家属楼中间过道后侧房屋（房屋使用面积10.5㎡），以及工人俱乐部院内东北侧车棚由该楼住户永久使用，但无出售权。之前，即2007年12月1日，被告刘俊梅等人已经以工会家属楼居委会的名义将上述协议中的楼梯间租赁给张富华、张灿，租赁期限5年（自2007年12月1日至2012年11月30日），之后，张富华、张灿又将该房屋转租给被告侯涛，被告侯涛又转租给王永生。5年合同期满后，即2012年12月1日，被告刘俊梅、赵爱珠等人再次以工会家属楼业主委员会的名义与被告侯涛签订房屋租赁合同，约定工会家属楼业主委员会将上述楼梯间租赁给被告侯涛，租期10年（自2012年12月1日至2022年11月30日），年租金11000元等。同年5月16日被告与原告王永生签订房屋租赁合同，被告侯涛将上述房屋租赁给王永生，租期一年，每年租金25000元。被告刘俊梅等人在与被告侯涛签订上述租赁合同时，未召开该楼业主大会讨论决定，也未征求业主意见。 另查明，2012年4月13日、5月10日该楼原业主钟秋荣，以及被告刘俊梅已将位于该家属楼的住房转让给他人。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议书及其他书证在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案所争议的房屋系汝南县工人俱乐部委托给该楼业主管理的财产，对该财产的处分涉及该楼所有业主的利益。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，对上述财产的处分须经过半数业主的同意。被告刘俊梅、赵爱珠等人于2012年12月1日在与被告侯涛签订房屋租赁合同时，既没有召开业主大会讨论决定，也没有逐一征求业主意见，即在没有过半数业主同意的情况下，擅自处分由业主共同管理的财产，事后也未得到过半数业主的追认，况且，该合同项下向被告侯涛收取的租金明显低于被告侯涛转租所收取的租金，其行为明显侵害了业主的利益，该合同应为无效。原告请求确认上述合同无效，理由符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告刘俊梅、赵爱珠等人于2012年12月1日与被告侯涛签订的关于汝南县工会家属楼的房屋租赁合同无效。 本案受理费50元，由被告侯涛、刘俊梅、赵爱珠、朱文红共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 王志刚 审 判 员 马 杰 人民陪审员 周端民 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 彭永梅 |
