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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民一终字第1384号 上诉人（原审原告、反诉被告）刘雨生，男，汉族，1963年5月17日出生。 委托代理人侯书平，女，汉族，1962年3月11日出生。 被上诉人（原审被告、反诉原告）孙涛，男，汉族，1978年8月17日出生。 上诉人刘雨生因与被上诉人孙涛房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘雨生及委托代理人侯书平到庭参加诉讼，被上诉人孙涛经法院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘雨生于2014年2月24日诉至郑州高新产业技术开发区人民法院，请求判令被告孙涛退还其价值24300元的门，退还租金17500元，并承担本案诉讼费用。被告孙涛于2014年3月24日向该院提起反诉，请求判令刘雨生支付所欠场地租金50000元及迟延期间的利息2000元，并承担对所租场地恢复原状和工具的使用费。 原审法院查明：2011年6月26日，孙涛与刘雨生签订《租房合同》，约定：房屋地址位于郑州经济技术开发区京航办事处大王庄村西南一小院，租用房屋面积1000平方米；合同期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止，租金不变；房屋租金每年9万整元，（此价格不含税）一次性交全年租金，房租到期后，应提前一个月交纳下年租金；刘雨生在租用期间，不得在院内进行搭棚、建房，不得改变原建筑结构，刘雨生无权出租；孙涛负责刘雨生水、电、路三通，所使用的费用由刘雨生承担，房屋维修及固定设备更新由孙涛承担；孙涛应保证刘雨生的正常用水、用电，电价按合理电价收取，费用由刘雨生承担；孙涛不得以任何理由干扰刘雨生经营；合同期满，刘雨生应完好无损的将房屋交予孙涛，如有损坏由刘雨生负责修复或按市场价包赔损失（包括门、窗等）。2011年7月14日，刘雨生交付孙涛租房款9万元。2011年8月16日，刘雨生在租处安装了大门及防盗门，共支出23100元。2013年5月23日，刘雨生再次在租处安装防盗门，支付1200元。后刘雨生搬离租处，双方因租金问题协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，刘雨生共向孙涛支付2013年度租金4万元。刘雨生租用的房间内有孙涛安装的空调7台。本案在审理过程中，刘雨生陈述，其与孙涛协商后才将大门及三个小门更换；孙涛陈述，仅协商过更换大门事宜，小门更换未经协商，其租赁期间未使用孙涛空调。刘雨生陈述其于2013年9月13日和孙涛经口头协商后搬离；孙涛陈述，时间应该是2013年11月底，刘雨生当时只是说处理东西，不是搬家，2014年过了农历春节将房子交付朋友使用。 原审法院认为：刘雨生与孙涛签订的《租房合同》，系双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应依约履行各自的合同义务。本案中，刘雨生与孙涛签订的合同期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止，在合同到期前即2013年9月13日刘雨生就主张其与孙涛协商后搬离，但其未提交有效证据予以证明，且孙涛对此也不予认可，故本院确认刘雨生单方解除合同的行为构成违约，并根据孙涛陈述的2014年过农历春节将房子已交付他人使用的内容，确认2014年1月31日为双方解除《租房合同》日期。刘雨生主张孙涛未经原告同意单方解除合同，并于2013年10月份将房屋租给他人使用，但其未提交证据予以支持，故对其该项主张，本院不予支持。刘雨生在孙涛的租处安装了大门及三个小门并已投入使用，且其中安装大门双方均认可系经协商后才安装，故应视孙涛对刘雨生的安门行为已经默许；其中2011年安装了一大门及二防盗门，支出23100元；2013年安装一防盗门，支出1200元，孙涛对该上述证据均无异议，故对刘雨生安装大门及防盗门共支出24300元，本院予以确认。考虑到大门及防盗门现已安装拆除后会折损其价值，且该门还能继续使用等情况，因此，故本院酌定孙涛应补偿刘雨生15000元用其以弥补安门损失，对原告诉请要求拆门的诉讼请求，本院不予支持。刘雨生应缴纳2013年7月1日至2014年1月31日租金为52500元（90000元÷12月×7月），其已缴纳租金4万元，下余12500元租金刘雨生应当向孙涛继续支付，故对刘雨生诉请孙涛应退还租金的项诉讼请求，本院不予支持；对孙涛要求继续支付租金5万元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据双方合同约定，刘雨生应于合同到期前1个月向孙涛支付下年租金，其未及时支付构成违约，故其应按本金10000元（刘雨生已支付的4万元，其租金计算至2013年11月底为37500元），按中国人民银行同期贷款利率向孙涛支付自2013年12月1日起至本判决确认还款之日止期间的利息。孙涛主张，刘雨生租处有孙涛安装的空调7台正常使用，应支付其使用费，但其未提交证据予以证明，且刘雨生对此不予认可，故对孙涛该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告孙涛于本判决生效之日起十日内支付原告刘雨生大门及三小防盗门补偿款一万五千元。二、驳回原告刘雨生的其他诉讼请求。三、反诉被告刘雨生于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙涛租赁费一万二千五百元，并按本金一万元按中国人民银行同期贷款利率支付自二○一三年十二月一日起至本判决确认还款之日止期间的利息。四、驳回反诉原告孙涛的其他诉讼请求。如果被告孙涛、反诉被告刘雨生未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费八百四十六元，由原告刘雨生负担五百四十二元；由被告孙涛负担三百零四元，反诉部分案件受理费五百五十元，由反诉原告孙涛负担四百六十四元；由反诉被告刘雨生负担八十六元。 宣判后，刘雨生不服，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人刘雨生单方解除合同的行为构成违约错误，实际情况是被上诉人违约在先导致上诉人无法经营下去，上诉人无奈才与被上诉人协商搬出；一审仅仅依据被上诉人孙涛单方口述，在无任何其他证据印证的情况下，确认2014年1月31日为双方解除《租赁合同》的时间，不能作为定案依据，实际情况是2013年9月13日经协商后即解除合同；一审法院对上诉人何时搬出房屋及被上诉人何时将房屋另租给他人没有调查清楚，本案系被上诉人恶意违约，上诉人只好与被上诉人协商搬离，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人孙涛未答辩。 为支持其上诉请求，上诉人刘雨生在二审庭审中提交如下证据：一、证人闫小墨2014年7月29日出具证言一份，证明对方在合同期内破坏合同，堵我大门；二、孩子日记两张共四页，证明对方在合同期内堵我大门。 本院经审查认为，对证据一，证人未到庭接受法庭询问，不予采纳；对证据二，孩子年幼，对证人身份不予采纳。 本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人刘雨生上诉称孙涛违约在先，证据不力，一审法院根据孙涛陈述的2014年过农历春节将房子已交付他人使用的内容，认定2014年1月31日为双方解除《租赁合同》的时间并无不当，故上诉人刘雨生的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1396元，由上诉人刘雨生负担。 本判决为终审判决。 审判长 安 军 审判员 石卫华 审判员 邹 靖 二〇一四年十一月二十四日 书记员 崔 玉 |
