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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民一终字第1616号 上诉人（原审被告、反诉原告）李海敏，女，1988年2月16日出生，汉族。 委托代理人贺辉，北京市中创（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）樊辰雷，男，1988年4月2日出生，汉族。 上诉人李海敏因与被上诉人樊辰雷房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第6904号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，李海敏及其委托代理人贺辉、樊辰雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告樊辰雷于2013年7月23日诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，请求判令李海敏退还其房屋租金180000元、支付违约金100000元，本案诉讼费由被告承担。李海敏反诉请求法院确认原、被告之间的租赁合同解除行为合法有效，判令樊辰雷支付拖欠的房屋租金112000元和违约金20000元。本案全部诉讼费用由原告承担。 原审法院查明，2012年8月1日，原、被告签订租赁合同及租赁协议，租赁合同主要约定：租期三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，租赁用途经营面对面中式快餐，租赁期间的押金40000元，租金每年280000元，一年一付，若违约应承担20000元违约金；租赁协议主要约定：樊辰雷有权转租，首年房租分两次付清，签订合同时付180000元，商铺正式营业后付余款100000元及押金40000元，被告承诺原告可以使用承租的商铺经营中式快餐项目，若遭遇学校干涉要求终止经营，由被告李海敏协调解决，沟通未果，致原告不能开业，则被告应退还原告已交的房租及押金，并补偿原告的装修费，原告的营业执照由被告代办，若未办理导致原告不能正常营业，被告应退还原告房屋租金及全部装修费用，违约金是100000元。2012年8月1日，被告李海敏向原告出具180000元的收据。2012年8月1日至2013年10月31日（共计15个月），原告承租138号商铺期间，共计用电5571度、用水314吨，参照正常经营期间商铺使用水、电情况，原告实际经营时间约为两个月。2013年11月14日，被告李海敏就其与原告之间的房租及转租事宜发生争执向郑州市公安局龙子湖分局报警，民警未能调解成功。另查明，原告已向被告支付房屋租金280000元、押金20000元。 原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同及租赁协议系原被告双方真实意思表示、合法有效，原被告双方应当按照合同约定履行各自义务。被告未为原告办理营业执照，根据协议约定，被告应承担返还租金及装修费等违约责任，因原告在被告违约后仍实际使用商铺，故对原告主张返还租金180000元的诉讼请求，法院不予支持。因原告实际支付租金至2013年7月31日，但租赁期间因第三人主张权利未能正常营业，正常营业时间为二个月，故将已支付的第一年未正常使用期间的租金冲抵第二年的房租后，原告不存在拖欠四个月房租事实，对被告反诉要求原告支付自2013年8月1日至2013年12月10日的租金112000元的诉讼请求，法院不予支付。对原告主张的违约金10万元，系合同约定，且不违反法律规定，法院予以支持。对被告反诉请求确认原被告之间租赁合同及租赁协议解除，因被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约，法院予以确认。对被告反诉的违约金，因被告违约在先，且违约行为持续存在，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告樊辰雷与被告李海敏之间于二○一二年八月一日签订的租赁合同及租赁协议解除。二、被告李海敏于本判决生效后十日内支付原告樊辰雷违约金人民币十万元。三、驳回原告樊辰雷的其他诉讼请求。四、驳回被告李海敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费五千五百元，反诉费一千四百七十元，共计六千九百七十元，由原告樊辰雷负担一千零二十元，被告李海敏负担五千九百五十元。 宣判后，李海敏不服，向本院上诉称，1、上诉人没有违约，而是被上诉人因为租期到期没有依约缴纳租金，双方发生争执，是被上诉人违约在先。2、上诉人未为被上诉人办理营业执照并没有对被上诉人营业造成任何影响，被上诉人实际使用涉案商铺的时间是2012年8月1日至2014年7月，一审认定上诉人违约没有事实依据，申请二审向郑州航院调取相关证据。故一审认定事实严重错误，应予纠正。请求二审撤销原判，改判1、驳回被上诉人诉讼请求。2、判决被上诉人支付拖欠上诉人租金28万元，或发回重审。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 为支持其上诉请求，上诉人在二审诉讼中提交水电费缴纳凭证、证人证言等证据证明樊辰雷在实际经营，没有停业，其未为被上诉人办理营业执照并没有对被上诉人营业造成任何影响。 被上诉人对证据的质证意见为：以上证据不能证明上诉人的主张。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据谁主张谁举证原则，当事人对自己的主张有责任提供证据。《郑州航院东校区家属楼临街门面房租赁合同》（以下简称租赁合同）和《郑州航院东校区家属楼临街门面房138号商铺租赁合同协议》（以下简称租赁协议）真实合法，本院予以采信。该租赁协议约定，被上诉人的营业执照应由上诉人代办，若不能办理导致不能正常经营，上诉人应支付违约金10万元。因上诉人未为被上诉人办理营业执照且被上诉人提交的证据足以证明其承租138号商铺期间，自2012年8月1日至2013年10月31日未能正常使用商铺的事实，故被上诉人主张上诉人支付其违约金10万元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。上诉人称其未为被上诉人办理营业执照未构成违约，因其提交的证据不足以反驳被上诉人的主张，其上诉请求本院不予支持。上诉人称被上诉人实际使用涉案商铺的时间是2012年8月1日至2014年7月，请求二审改判被上诉人支付拖欠上诉人租金28万元，超出其一审反诉请求，且一审对其反诉请求的处理并无不当，其上诉请求本院亦不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费五千九百五十元，由上诉人李海敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 安 军 审判员 石卫华 审判员 邹 靖 二〇一四年十一月二十五日 书记员 崔 玉 |
