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河南省新乡市红旗区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）红民一初字第922号 原告张佐辉，男，1959年10月2日出生。 委托代理人常文海，河南共鸣律师事务所律师。 委托代理人屈丽丽，河南共鸣律师事务所律师。 被告穆桂芬，女，1983年9月27日出生。 委托代理人徐汉国，辉县市百泉镇法律服务所法律工作者。 委托代理人王玮，河南利谦律师事务所律师。 被告张广勋，男，1971年11月22日出生。 被告张玉珠，女，1975年4月10日出生，系张广勋之妻。 以上二被告委托代理人白永海，新乡市红旗区148法律服务所法律工作者。 辉县市人民法院于2014年3月4日立案受理原告张佐辉诉被告穆桂芬、张广勋、张玉珠房屋买卖合同纠纷一案后，张广勋、张玉珠在提交答辩状期间对管辖权提出异议。后该院于2014年4月17日作出（2014）辉民初字第616-1号民事裁定，将案件移送本院处理。本院受理此案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张佐辉及其委托代理人常文海、屈丽丽，被告穆桂芬的委托代理人徐汉国、王玮，被告张广勋、张玉珠的委托代理人白永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张佐辉诉称，2004年5月，自己与被告穆桂芬经人介绍认识，建立恋爱关系。2006年5月，双方订婚。后自己为结婚居住在新乡市道清路金禧园小区购买房屋一套。因自己是文盲，故所有手续均由穆桂芬办理。2013年，穆桂芬告知自己已将房屋所有权登记在其个人名下，并不同意与自己结婚。后双方就该房屋问题达成协议，协议约定：穆桂芬以160000元将此房买下，房款分两次付清，2014年1月8日付款60000元，余款100000元于2014年2月28日付清。后双方在原协议基础上，又补充约定了违约责任，即如穆桂芬违约，该房归张佐辉所有，且张佐辉不再退还已收的60000元房款。协议签订后，穆桂芬不仅未按约定时间支付房款，并且违反协议约定，私自进入房内将部分财产转移，后又与被告张广勋、张玉珠恶意串通，将涉案房屋过户给后者。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告承担违约责任，连带赔偿原告395000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告穆桂芬辩称，自己并未违约，原告张佐辉称自己与被告张广勋、张玉珠恶意串通不成立，要求赔偿无理由，自己已将160000元交付吕某某（交付60000元时张佐辉在场，另100000元交付吕某某），应当驳回其诉讼请求。 被告张广勋、张玉珠辩称，原告张佐辉起诉无依据，并强行将涉案房屋内的财产拿走，自己已经报案，依法应驳回其诉讼请求。 原告张佐辉向本院提交的证据材料有：1、协议2份，证明张佐辉与被告穆桂芬就涉案房屋签订有协议，并约定了违约责任。2、2014年3月4日调查笔录1份，证明涉案房屋实际所有人系张佐辉，赵某、吕某某均系协议证明人，穆桂芬未按协议约定支付100000元购房款。3、2014年3月1日新乡市公安局南环分局交通巡防大队接处警登记表1份，证明张佐辉发现涉案房屋内物品丢失后报警。4、2007年4月24日房屋所有权证（复印件）1份、2014年1月14日河南省新乡市红旗公证处（2014）新红证民字第105号公证书（复印件）1份、2014年3月11日房屋所有权证（复印件）1份，上述证据共同证明穆桂芬在与张佐辉签订协议而未全面履行的情况下，就将涉案房屋出售给被告张广勋、张玉珠，并在辉县市人民法院2014年3月4日立案后办理了房屋过户手续。5、证人刘某一当庭证言1份，证明房屋买卖合同签订情况。 被告穆桂芬向本院提交的证据材料有：1、协议2份，证明张佐辉与被告穆桂芬就涉案房屋签订有协议。2、2014年1月12日证明1份；3、短信息文字说明1份，上述证据共同证明证明吕某某代表原告张佐辉收到穆桂芬支付的第二笔购房款100000元。4、手机机主信息截图（复印件）1份，证明上述短息确系吕某某所发。5、书信1封；6、2014年8月9日证明1份，上述证据共同证明吕某某收到穆桂芬支付的100000元购房款，穆桂芬已履行协议。7、2013年11月5日证明1份，证明张佐辉与吕某某存在委托关系。8、证人刘某二、沈某某当庭证言各1份，共同证明张佐辉委托吕某某处理涉案房屋问题。 被告张广勋、张玉珠向本院提交的证据材料有：1、2007年4月24日房屋所有权证（复印件）1份；2、2014年2月房屋买卖合同1份；3、2014年3月11日房屋所有权证1份，上述证据共同证明其通过房屋中介机构以市场价购买的涉案房屋，与被告穆桂芬并不存在恶意串通。 庭审期间，被告穆桂芬对原告张佐辉提交的证据1的真实性无异议，但主张自己并未违约。对证据2有异议，主张被调查人赵磊作为证人应当出庭作证，另一方面，调查笔录也显示赵磊的部分陈述系其听说。对证据3有异议，张佐辉自称房屋内物品丢失，公安机关告知其向人民法院起诉，说明公安机关并不认可涉案房屋属于张佐辉。对证据4有异议，认为其可以证明涉案房屋属于穆桂芬，其委托陈某某出售涉案房屋是在2014年1月14日，在此之前其已按约定支付了100000元购房款，故可以转让涉案房屋。对证据5无异议，认为其可以证明自己与被告张广勋、张玉珠并不认识，双方不存在恶意串通。张广勋、张玉珠对证据1有异议，认为协议签订时涉案房屋已属于穆桂芬，该协议违反法律规定。对证据2有异议，主张赵某作为证人应当出庭作证，该证据不能证明涉案房屋属于张佐辉。对证据3、5的质证意见同穆桂芬。对证据4的真实性无异议，但认为相关交易符合法律规定，不能证明自己与穆桂芬恶意串通。张佐辉对穆桂芬提交的证据1的真实性无异议，但认为其可以证明涉案房屋系自己出资购买。对证据2有异议，主张自己并未委托任何人接收房款，证明上的名字也不是自己所写。对证据3有异议，认为其内容不真实，与本案无关。对证据4有异议，认为其系复印件，未显示发送信息时当事人的真实情况。对证据5、6有异议，主张吕某某作为证人应当出庭作证，其证言内容不真实，也与穆桂芬的陈述相矛盾。对证据7有异议，主张证明上的名字不是自己所写，吕某某也不是自己的表弟，自己并未委托吕某某接收房款。对证据8有异议，认为证人刘某二、沈某某与穆桂芬存在利害关系，证言之间相互矛盾，不能证明张佐辉委托吕某某接收房款。张广勋、张玉珠对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议。张佐辉对张广勋、张玉珠提交的证据1、3的真实性无异议，但认为其可以显示张广勋、张玉珠与穆桂芬恶意串通。对证据2有异议，认为其与自己提交的证据相矛盾。穆桂芬对证据1、2、3的真实性均无异议。 经庭审质证，原告张佐辉提交的证据1客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院予以认证。证据2中赵某无正当理由未出庭作证，无法对其证言进行质证，且被告穆桂芬、张广勋、张玉珠均提出异议，故本院不予认证。对证据3的真实性予以确认。证据4客观真实，形式上虽为复印件，但能与其他证据相印证，故本院也予以认证。证据5客观真实、形式合法，能与其他证据相印证，且穆桂芬、张广勋、张玉珠均无异议，故本院也予以认证。穆桂芬提交的证据1与张佐辉提交的证据1相同，故本院也予以认证。证据2、3、4、5、6中证人吕某某无正当理由未出庭作证，无法对其证言进行质证，且与穆桂芬提交的其他证据相矛盾，而张佐辉也提出异议，故本院均不予认证。证据7系孤证，缺乏其他证据相印证，且张佐辉也提出异议，故本院不予认证。对证据8的真实性予以确认。张广勋、张玉珠提交的证据1、2、3客观真实，部分虽为复印件，但能与其他证据相印证，张佐辉虽有异议，但未提交相应证据证明，故本院均予以认证。 根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实： 张佐辉为新乡市开发区26号街坊金禧园22号楼东3单元3层东户房屋的实际所有人，但该房屋的登记所有人为穆桂芬。后双方于2014年1月8日达成协议并约定：穆桂芬出资160000元购买上述房屋；房款分两次支付，2014年1月8日支付60000元，其余100000元在2014年2月28日前付清；在此之前，双方都不能在该房屋居住，双方进入该房须有各自证明人在场，房内物品不能损坏、丢失、买卖；如张佐辉违约，穆桂芬不再支付第二笔房款，房屋归穆桂芬所有，如穆桂芬违约，张佐辉收取的60000元房款不再退还，房屋归张佐辉所有。吕某某、赵某和刘某二、沈某某分别作为张佐辉、穆桂芬的证明人在协议上签字。协议签订当日，穆桂芬向张佐辉支付了60000元购房款。同年1月12日，穆桂芬将其余100000元购房款交付吕某某。同年1月14日，穆桂芬委托陈某某办理上述房屋的出售事宜，并办理了公证手续。同年2月，经新乡市振中路中原房产信息部中介，穆桂芬将上述房屋以395000元的价格出售给张广勋、张玉珠夫妻，并于2014年3月11日办理了房屋所有权变更登记手续。现张佐辉以穆桂芬未按协议约定向其支付100000元购房款，并将房屋擅自出售他人为由诉至法院，要求穆桂芬、张广勋、张玉珠连带承担赔偿责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张佐辉与穆桂芬在真实意思表示的基础上签订房屋买卖协议，由穆桂芬出资160000元向张佐辉购买涉案房屋，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。后穆桂芬在已支付首笔购房款的情况下未按协议约定向张佐辉支付其余购房款，并将房屋以395000元的价格出售给张广勋、张玉珠，穆桂芬的行为已构成违约，其应当承担向张佐辉赔偿损失的违约责任。关于该损失数额的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，根据前述查明的事实，穆桂芬与张佐辉在协议中约定，如果穆桂芬违约，张佐辉收取的60000元房款不再退还，涉案房屋归张佐辉所有，因此，穆桂芬在违约情况下出售涉案房屋所得的395000元应当作为张佐辉履行合同的可得利益由穆桂芬予以返还。张佐辉称张广勋、张玉珠在购买涉案房屋时与穆桂芬恶意串通，要求其承担连带责任，但从本案现已查明的事实来看，张广勋对穆桂芬与张佐辉的相关纠纷并不知情，其与穆桂芬签订房屋买卖合同的时间是2014年2月，办理房屋所有权变更登记手续的时间是同年3月11日，而张佐辉就本案纠纷向辉县市人民法院提起诉讼是在2014年3月4日，后又于同年3月24日申请追加张广勋、张玉珠为案件被告，辉县市人民法院则于2014年4月2日向张广勋、张玉珠邮寄送达了相关法律手续，因此，不能认定张广勋、张玉珠与穆桂芬恶意串通。穆桂芬辩称其已将100000元购房款交付张佐辉的委托人吕某某，自己没有违约，并提交了相关书面证明及证人证言以期证明，但从相关证据材料上看，吕某某只是作为张佐辉与穆桂芬签订协议的证明人在协议上签字，张佐辉并未明确委托其接收房款，同时，正如穆桂芬本人及其申请出庭作证的证人刘庆广所说，2014年1月12日支付其余100000元购房款时张佐辉并不在场，因此，该陈述与穆桂芬提交的2014年1月12日证明上的张佐辉签名及手印存在矛盾，另一方面，穆桂芬提交的所谓委托书（2013年11月5日证明）因也不能证明出自张佐辉本人，故本院对其上述辩解意见不予支持，穆桂芬可依不当得利向吕某某另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、穆桂芬于本判决生效之日起十日内赔偿张佐辉395000元； 二、驳回张佐辉的其他诉讼请求。 如果穆桂芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元，由穆桂芬承担。为简便手续，张佐辉预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。 审 判 长 刘向军 审 判 员 李 琦 人民陪审员 郭培周 二〇一四年十二月三日 代书 记员 刘 凯 |
