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河南省新乡市红旗区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）红民二初字第154号 原告（反诉被告）：新乡市新星房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区向阳路264号曙光写字楼三楼。 法定代表人：熊家清。 委托代理人：刘庆德，河南牧野律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾燕，女。 委托代理人：樊海宏，河南联盟律师事务所律师。 被告：赵彦军，男。 原告新乡市新星房地产开发有限公司（下称新星公司）诉被告贾燕、赵彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告新星公司的委托代理人刘庆德，被告贾燕及其委托代理人樊海宏到庭参加了诉讼，被告赵彦军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。 新星公司诉称：2009年11月10日，原被告签订租赁合同，新星公司将房屋租赁给二被告使用，合同生效后，二被告支付租金至2011年10月9日后不再支付租金，为此新星公司诉至法院要求判令：1、二被告支付2011年10月10日起至2012年11月9日的租金72106.87元及利息、违约金1114.5元；2、二被告承担本案诉讼费。 贾燕辩称：1、双方签订的租赁合同存在缔约过失，新星公司先违背了合同义务，致使合同目的不能实现，贾燕有权拒付租金；2、贾燕拒付租金是合法的行驶先履行抗辩权的行为；3、贾燕已经于2011年10月10日解除合同，不存在租金问题，2011年10月10日已经口头告知解除合同，2012年8月23日新星公司强行将贾燕的美容院封锁并将物品搬出，造成了巨大损失。 同时提出反诉称：双方签订租赁合同后，新星公司提供的房屋不符合消防规定，且于2012年8月23日强行锁门导致无法继续经营，致使合同目的无法实现，另外新星公司已经将涉案房屋租给别人，说明同意解除合同；新星公司应当赔偿贾燕的装修费用等损失并返还美容院的各类设备等财产，为此贾燕提出反诉要求判令：1、解除双方租赁合同；2、新星公司赔偿损失10万元；3、新星公司返还财产或者折价赔偿10000元；4、反诉费由新星公司承担。 赵彦军在答辩期内未向本院提交答辩状。 新星公司辩称：1、依据法律规定，同一整栋楼营业，应有两个消防通道，不是部分营业楼有两个消防通道，其他营业户均不存在因为消防问题无法办理营业执照的问题，被告自2009年开始经营，不存在停业问题；2、根据租赁合同约定不存在支付装修费用问题；3、2012年8月23日强行锁门及搬出被告物品不是事实。 新星公司向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同及补充条款，证明：双方存在租赁合同关系；2、建委拆迁公告、拆迁许可证、发改委文件及附件，证明：原告有租赁权；3、律师函及快递单，证明：向被告主张过权利；4、判决书一份、企业信息表一份，证明：同样的情况，别人没有因为消防办不了营业执照。 贾燕向本院提交如下证据：1、防火规范一份，证明：新星公司租赁的房屋不符合消防规定；2、装修及购置设备证据一套，证明：装修设备新星公司正在适用，装修费及损失。 赵彦军在举证期内未向本院提交证据。 经庭审质证，贾燕对新星公司所举证据1、2、3真实性无异议，但认为租赁房屋时该房为毛坯房，对证据4认为他人的情况与贾燕不同，他人可能是通过关系办理的营业执照。新星公司对贾燕所举证据1真实性无异议，对证据2认为合同中约定到期后装修归原告所有，所以不存在返还装修费问题，对于购买的设备没有见过，涉案房屋在2013年1月租给了北方琴行，除了装修外没有设备。 对新星公司所举证据1、2、3、4及贾燕所举证据1、2中装修凭证，对方当事人对于真实性无异议，本院作为有效证据予以确认。 根据当事人陈述及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2009年10月30日，新星公司与贾燕、赵彦军签订房屋租赁合同一份，合同约定，贾燕、赵彦军租赁新星公司位于石榴园小区1号楼2层1户面积为253.31平方米的房屋，约定租赁期间为36个月，自2009年11月10日至2010年11月9日，租金未2010年11月10日至21012年11月9日每季度15198元，2011年11月10日至2012年11月9日每季度16718元，贾燕赵彦军缴纳押金4559元；租赁期满后，贾燕、赵彦军所进行的装修归新星公司所有（含地面砖、墙面、房屋吊顶、楼梯装修水、点线路）。2009年11月10日，双方签订补充条款，对有关事项进行了约定。合同签订后，新星公司按照约定将涉案房屋交付贾燕、赵彦军使用，二被告也依约缴纳了部分租金，但仍有剩余部分租金未支付。期间，双方曾于2012年3月份通过信函及电话沟通协商租金等问题未果。为此新星公司诉至法院要求二被告支付租金72106.87元及利息、违约金1114.5元。贾燕称：合同未到期时即2012年8月23日由于双方协商未果，双方各持一把钥匙将涉案房屋锁住，后贾燕将该钥匙交给了新星公司；另外，贾燕称开设美容店所购买的部分设备现仍在新星公司处，要求予以折价赔偿。 本院认为，新星公司与贾燕、赵彦军所签订的租赁合同是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方均应按照合同内容履行其义务。新星公司按照约定将涉案房屋交付贾燕、赵彦军使用，二被告即应当按约定向新星公司缴纳租金。故对于新星公司要求二被告支付租金、利息及违约金的诉讼请求本院予以支持，但应当扣除2012年8月23日后的部分即（16718÷90）X47=8730元。另，双方在合同中约定租赁合同到期后，二被告所进行的装修归新星公司所有，故贾燕要求新星公司返还其装修费损失没有依据，但因贾燕、赵彦军在租赁合同期满前因协商未果即停止了营业，故本院酌定新星公司补偿贾燕装修费用5000元，其他过高部分，本院不予支持。因双方所签订的租赁合同已经到期，无判决解除必要，本院予以确认。贾燕要求新星公司返还其屋内物品的诉讼请求，因无证据证明房屋内具体物品情况，本院不予支持，贾燕可准备证据后另行主张。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、贾燕、赵彦军于本判决生效之日起十日内支付新乡市新星房地产开发有限公司租金58376.87元及利息（利息以58376.87元为基数，自2013年5月17日起至本判决生效所确认的支付之日止，按照同期人民银行贷款利息计算），同时支付违约金1114.5元。 二、驳回新乡市新星房地产开发有限公司的其他诉讼请求及贾燕的其他反诉请求。 案件受理费1630元，贾燕、赵彦军承担1300元，新乡市新星房地产开发有限公司承担330元；反诉费1300元，新乡市新星房地产开发有限公司承担100元，贾燕承担1200元。 如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 林 铎 审 判 员 张习坤 人民审判员 王韩梅 二○一四年十二月十二日 书 记 员 荆亚盟 |
