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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民再终字第63号 申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：河南麦多商业有限公司，住所地：鹤壁市淇滨区华山路北段淇滨区法院北1OO米路东。 法定代表人：何彦国，总经理。 委托代理人：郭永生，河南黎光律师事务所律师。 委托代理人：贾东江，河南地利律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）安阳市卫东购物中心有限责任公司，住所地：安阳市殷都区文体路中段。 法定代表人：陈永强，董事长。 委托代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。 委托代理人：李明喜，河南永生律师事务所律师。 申请再审人河南麦多商业有限公司（以下简称麦多公司）因与被申请人安阳市卫东购物中心有限责任公司（以下简称卫东公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）安民二终字第454号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2013年11月8日作出了（2013）豫法立二民申字第1258号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人麦多公司的法定代表人何彦国及其委托代理人郭永生、贾东江，被申请人卫东公司的委托代理人陈燕民、李明喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2010年12月20日，麦多公司向安阳市殷都区人民法院起诉称，麦多公司与卫东公司于2009年l2月30日签订租赁合同，合同约定卫东公司将位于安阳市殷都区钢二路与文体路十字西北角的建筑面积17483.96平方房产及配套设备转租给麦多公司作商业用途。在签订合同前期谈判中，卫东公司采取欺骗手段，谎称其与安阳市新都世纪房地产公司的租金每年为340万元，租期为18年（自2005年6月1日起至2023年5月13日止），导致麦多公司上当受骗与卫东公司签订了租金每年为360万元，租期为12年（自2010年4月1日起至2022年5月31日止）的租赁合同。签订合同后，卫东公司将其与物业所有人篡改了的租赁合同交给了麦多公司，其中租期8年篡改为18年，租金每年140万篡改为每年340万。卫东公司采取欺骗隐瞒、篡改合同等手段，使麦多公司作出重大错误判断，卫东公司的上述行为属于民事欺诈行为，请求法院依法判令撤销麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同。 卫东公司答辩并反诉称，在签约前卫东公司与麦多公司协商时，卫东公司并未向麦多公司提供租期和租金的数字信息，提供信息在签约之后，因此不构成欺诈。卫东公司与麦多公司的合同中对租金约定为保密条款，卫东公司与贞元公司的租赁合同的租金属于商业机密，卫东公司转租该商场并延长租期已经得到业主的认可，因此卫东公司不构成民事欺诈。请求法院确认麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同合法有效，判决双方继续履行。驳回麦多公司要求撤销该租赁合同的诉讼请求。依据该租赁合同，卫东公司清理该商场内的自营和他营项目，将该商场交付给麦多公司，麦多公司进场开始装修。因麦多公司未按照国家规定办理装修施工的申报审批手续，施工期间擅自改变建筑结构，该商场上层的住户对麦多公司的装修提出异议并多次集体上访，麦多公司的超市未能如期开业。按照合同第三条约定，麦多公司欠卫东公司租金1881000元未付，请求法院判令麦多公司支付欠交的租金1881000元。 麦多公司针对反诉答辩称，卫东公司在与麦多公司签约期间故意篡改数字信息，采用欺骗手段，卫东公司的行为属于民事欺诈，合同应予撤销，如双方签订的合同被撤销，其诉求不应得到支持。 安阳市殷都区人民法院一审查明，一、2005年3月，安阳市腾隆糖业烟酒有限责任公司（以下简称腾隆糖业公司）与安阳市家和购物中心有限责任公司（以下简称家和购物中心）租赁位于安钢文体路中段路北的家和购物中心所属房产成立卫东公司进行经营，双方于2005年3月28日签订了租赁合同，该租赁合同约定的租期为8年，从2005年6月1日至2013年5月31日，租金为每年140万元。二、2009年10月份，麦多公司到卫东公司处提出租赁该家和购物中心，经过多次协商，双方于2009年12月30日签订了租赁合同，合同约定租期为12年，自2010年4月1日起至2022年5月31日止，免3个月的租金即自2010年4月1日起至2010年6月30日止，租赁费支付表具体如下：2010年7月1日至2011年6月30日租赁费360万元；2011年7月1日至2012年6月30日租赁费360万元；2012年7月1日至2013年6月30日租赁费360万元；2013年7月1日至2014年6月30日租赁费378万元；20l4年7月1日至2015年6月30日租赁费378万元；2015年7月1日至2016年6月30日租赁费378万元；2016年7月1日至2017年6月30日租赁费396.9万元；2017年7月1日至2018年6月30日租赁费396.9万元；2018年7月1日至2019年6月30日租赁费396.9万元；2019年7月1日至2020年6月30日租赁费416.75万元；2020年7月1日至2021年6月30日租赁费416.75万元；2021年7月1日至2022年5月31日租赁费382.02万元。付款方式为：麦多公司按照日历年每季度平均支付租赁费，从2010年7月1日至2010年9月30日视为付款的第一季度，以后依此类推。每季度首月7日前麦多公司将本季度的租赁费支付给卫东公司。保密条款为：一方在未经另一方同意不向任何第三方透露本合同（特别是租赁费等条款）。三、双方协商期间卫东公司向麦多公司提供了：l、变更协议书，该协议约定将家和购物中心与卫东公司于2005年3月28日签订的房产租赁合同中的出租方自2009年1月1日起变更为安阳市新都世纪房地产开发有限公司（附安阳市房产权证殷都区字第00006028号），合同内容不变。2、租赁合同变更补充协议，该协议将2005年3月28日签订的租赁合同第四条第一款、第三款变更为：“租赁期限为l5年，自2005年6月1日起至2020年5月31日止”。3、同意书，即安阳市新都世纪房地产开发有限公司同意卫东公司自即日起在合同期限内将物业租赁给麦多公司经营。2009年12月30日卫东公司与麦多公司签订了租赁合同后，卫东公司提供给麦多公司一份腾隆糖业公司与家和购物中心于2005年3月28日签订的租赁合同复印件，卫东公司将该合同复印件上租金更改为每年340万，租期更改为18年（自2005年6月1日起至2023年5月13日止）。四、合同签订后卫东公司于20l0年7月31日将租赁物交付完毕，因此卫东公司和麦多公司签订补充规定将免租期廷长至2010年9月21日。麦多公司根据合同的约定于2010年1月13日给付卫东公司50万元的定金，于2010年4月9日给付卫东公司90万元的押金，于2010年5月l4日给付卫东公司租金81.9万元。五、2010年7月麦多公司开始对租赁物进行内部装修，装修期间租赁物楼上二至五层120户居民反映麦多公司破坏大楼主体结构给楼上居民的生命财产安全造成巨大的伤害，为此居民开始上访，此事安阳市和殷都区等有关部门正在处理中。 安阳市殷都区人民法院一审认为，本案的争议焦点是：第一、卫东公司给麦多公司提供的2005年3月28日腾隆糖业公司与家和购物中心签订的租赁合同复印件，将租期8年改为l8年，将租金每年140万改为340万是卫东公司保护自己的商业秘密的行为还是民事欺诈行为。由以上查明的事实可看出卫东公司并没有欺诈的故意，而是积极的诚信的在履行转租人的义务。虽然卫东公司与麦多公司的租期超出了卫东公司承租大房东的租期，但仅超出2年时间，这是可以通过卫东公司的优先承租权予以弥补，或合同到期时通过其他方式予以解决（如卫东公司和大房东再次延长租期，也可向麦多公司承担违约责任）；第二、本次租赁是麦多公司向卫东公司先提出的，麦多公司做了大量的市场调查和社会调查，并对承租该店进行了财务预算，麦多公司应在分析市场和考虑自身能力的情况下确定租金的多少，至于卫东公司承租大房东的租金多少与麦多公司确定自己租金无关；第三、卫东公司与麦多公司的租赁合同中将租赁费的多少约定为保密条款，说明双方明知租金的多少属于商业秘密；第四、卫东公司是在与麦多公司签订完租赁合同之后向其提供的更改后的2005年3月28日腾隆糖业公司与家和购物中心签订的租赁合同复印件，说明双方协商租赁以及签订的租赁合同是双方的真实意思表示；第五、合同签订后，卫东公司交付租赁物，麦多公司向卫东公司支付定金、押金、租金并对租赁物进行装修，以及双方协商延长免租期均说明双方在积极诚信的履行该合同；第六、麦多公司在装修期间破坏大楼主体结构，致使租赁物楼上二至五层l20户居民反映麦多公司破坏大楼主体结构给楼上居民的生命财产安全造成巨大的伤害，并为此居民开始上访，导致麦多公司至今未能开业。综上所述，卫东公司已将大房东的变更情况、同意卫东公司转租给麦多公司、延长租期的书面材料交付给了麦多公司，卫东公司在租期上不存在欺诈。卫东公司未如实告知麦多公司其与安阳市新都世纪房地产开发有限公司的租金多少是保护自己的商业秘密。因此麦多公司要求撤销麦多公司与卫东公司于2009年l2月30日签订的租赁合同的诉讼请求，与法不符，不予支持。卫东公司要求确认麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同合法有效，双方继续履行的反诉请求，与法相符，予以支持。依据麦多公司与卫东公司于2009年l2月30签订的租赁合同以及双方补充规定将免租期延长至2010年9月21的约定，计算麦多公司应付的租金为2010年9月22日至2010年9月30日为8万，2010年l0月1日至2010年l2月31日为90万，2011年1月1日至2011年3月31日为90万，扣除麦多公司已经支付的81.9万元，麦多公司还应向卫东公司支付租金106.1万元。安阳市殷都区人民法院于2011年5月5日作出了（2011）殷民初字第148号民事判决：一、驳回原告（反诉被告）河南麦多商业有限公司要求撤销河南麦多商业有限公司与安阳市卫东购物中心有限责任公司于2009年l2月30签订的租赁合同的诉讼请求。二、原、被告于2009年l2月30日签订的租赁合同合法有效，双方继续履行。三、限原告（反诉被告）河南麦多商业有限公司于本判决生效后l0日内给付被告（反诉原告）安阳市卫东购物中心有限责任公司租金106.1万元。四、驳回被告（反诉原告）安阳市卫东购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由河南麦多商业有限公司负担；反诉费10865元，由河南麦多商业有限公司负担6128元，安阳市卫东购物中心有限责任公司负担4737元。 麦多公司不服一审判决，向本院提起上诉称，卫东公司与麦多公司进行物业转租谈判和签约的各个阶段，均采取故意隐瞒真实租金、租期、篡改原租赁合同等手段，导致麦多公司轻信上当，并作出重大错误判断，所签租金明显超出市场合理范围，卫东公司的行为属民事欺诈行为，双方于2009年12月30日所签《租赁合同》应当依法撤销。一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原判发回重审，或查明事实后依法改判，撤销双方于2009年12月30日签订的租赁合同，依法驳回卫东公司反诉租金的诉讼请求。 卫东公司答辩称，我公司与大房东安阳市新都世纪房地产开发有限公司之间的租赁合同中的租金标准是商业秘密。在我与上诉人签订的合同中也无欺诈行为。要求二审维持原判。 本院二审查明，2011年10月19日安阳市公安局文泰分局以邹创涉嫌非国家工作人员受贿而立案侦查，但至今没有结论性意见。二审中，本院多次组织双方调解，但由于双方差距太大而未果。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。 本院二审认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的合同是否合法有效、是否应继续履行。麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，但租赁合同中关于麦多公司的转租期限超过承租人卫东公司剩余租赁期限的约定，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，应认定为无效外，其余条款均应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的，可以解除合同。由于上诉人明确表示不再履行双方的租赁合同，致使该租赁合同目的不能实现，已构成法定解除的理由，加之麦多公司的装修行为引起该商场楼上居民上访，导致租赁合同事实上已无法履行。为了减少双方损失，使租赁物发挥最大的效益，结合本案的实际情况，麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同终止履行为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，麦多公司与卫东公司的合同解除后，麦多公司应返还卫东公司承租的家和购物中心商场并支付2010年9月22日起至本判决生效之日止的租赁费，由于在一审中卫东公司租赁费请求至2011年1月7日止，本院仅对2010年9月22日起至2011年1月7日止的租赁费予以判决，其他的租赁费可另循法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。本院于2012年7月2日作出了（2011）安民二终字第454号民事判决：一、维持河南省安阳市殷都区人民法院（20l1）殷民初字第l48号民事判决第三、四项；二、撤销河南省安阳市殷都区人民法院（2011）殷民初字第148号民事判决第一、二项；三、上诉人河南麦多商业有限公司与被上诉人安阳市卫东购物中心有限责任公司于2009年l2月30日签订租赁合同中，转租期限超过被上诉人安阳市卫东购物中心有限责任公司剩余租赁期限的部分无效，其余条款均有效；四、自本判决生效之日起，上诉人河南麦多商业有限公司与被上诉人安阳市卫东购物中心有限责任公司于2009年12月30日签订租赁合同终止履行；五、本判决生效后十日内，上诉人河南麦多商业有限公司返还被上诉人安阳市卫东购物中心有限责任公司位于安阳市殷都区钢二路与文体路直十字西北角，总计建筑面积17483.96平方米的房产及其配套设施；六、驳回上诉人河南麦多商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费的6228元，由河南麦多商业有限公司承担3ll4元，安阳市卫东购物由心有限责任公司承担3114元。 麦多公司申请再审称，卫东公司在与麦多公司签订转租合同谈判期间，向麦多公司谈判人员谎报其与物业所有人所签租赁合同的租期、租金等重要事实，并采取贿赂手段收买麦多公司谈判负责人邹创，卫东公司的行为属于欺诈行为，导致麦多公司轻信其谎言，而与其签订转租合同，该合同不是麦多公司的真实意思表示，应予撤销，二审判决认为系双方当事人真实意思表示，属于认定事实错误。在双方当事人均未请求解除合同的情况下，二审判决将麦多公司作为预期违约方，以麦多公司租赁合同目的不能实现为由，适用情事变更原则对转租合同予以解除，属于适用法律错误。综上，请求再审撤销二审判决，撤销2009年12月30日所签的租赁合同，驳回卫东公司188.1万元租金的反诉请求。 卫东公司答辩称，2009年12月30日卫东公司与麦多公司所签的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。卫东公司在签订合同时不具有欺诈行为，该转租合同不属于可撤销的合同。关于卫东公司的反诉，由于租赁期限从2010年9月22日开始计算，至2011年3月31日，共计租金188万元，扣除麦多公司已经支付的81.9万元，麦多公司还应支付106.1万元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回麦多公司的再审申请。 本院再审查明，卫东公司从家和购物中心所租赁的房产，未在2005年3月28日所签租赁合同中对面积进行约定，但根据房屋所有权人安阳市贞元房地产开发有限责任公司2005年出具并经卫东公司原负责人乔炳林核对的房屋产权证明及企业住所、经营场所证明，可以证明卫东公司2005年3月28日从家和购物中心所租赁房产的建筑面积为13488.4平方米。卫东公司2009年12月30日与麦多公司所签租赁合同约定的租赁房产的建筑面积为17483.96平方米，其中13488.4平方米系卫东公司经原出租人同意进行转租的房产，3995.56平方米系卫东公司出租的自有房产。另外，卫东公司随同上述房产一起租赁给麦多公司的还有部分设备、设施。其他查明事实与二审认定事实一致。 本院再审认为，麦多公司在与卫东公司签订租赁合同前，进行市场调查期间，对卫东公司2005年3月28日与家和购物中心所签租赁合同疏于查证，未能尽到谨慎的注意义务，以至于未能获悉该合同的租赁费、租赁期限等真实内容，麦多公司自身亦有一定过错，不能完全归责于卫东公司未如实告知，因此，麦多公司称卫东公司在签订合同过程中存在欺诈，与事实不符，对其该项主张本院再审不予支持。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。卫东公司在与麦多公司协商签订租赁合同期间，未如实告知麦多公司其与家和购物中心2005年3月28日所签租赁合同的租赁费、租赁期限等重要信息，使麦多公司在与其签订租赁合同时对上述信息产生了错误认识，形成了重大误解。根据法律规定，对于重大误解的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。因本案租赁合同签订后，卫东公司已将租赁房产交付于麦多公司，麦多公司亦对租赁房产进行了部分装修，撤销合同将给双方带来较大损失，因此，本院不支持麦多公司撤销合同的诉讼请求。结合租赁合同的签订、履行情况，遵循公平、合理的原则，本院依法对该租赁合同的部分内容进行变更。由于卫东公司从家和购物中心所租赁13488.4平方米房产的实际租赁费为每年140万元。根据卫东公司向麦多公司提供的篡改后租赁费为340万元的的租赁合同，以及麦多公司向法院提供的2009年12月21日《关于安阳安钢项目租约谈判的报告》、2009年12月10日邓英葵与邹创往来的电子邮件等内容，双方对在原来租赁费的基础上上浮20万元曾达成过合意，据此，本院确定卫东公司从家和购物中心转租给麦多公司的房产的租赁费以每年160万元为宜。由于卫东公司出租给麦多公司的3995.56平方米自有房产，系与从家和购物中心转租的房产作为一个整体出租，应参照上述房产确定租赁费，为每年47.39万元。关于卫东公司租赁给麦多公司的与房产配套的设备、设施，考虑到使用、折旧等情况，租赁费酌情确定为每年10万元。综合上述租赁费数额，本院将卫东公司与麦多公司于2009年12月30日所签租赁合同的租赁费变更为每年217.39万元。由于合同变更对已经经过的期限不具有溯及力，在2010年12月20日麦多公司起诉前，租赁费仍应按照变更前租赁合同的约定履行。由于麦多公司在对租赁房产装修施工期间，因装修问题与楼上居民发生矛盾，遭到楼上众多居民抵制，麦多公司已无意继续在此经营超市，其已另择超市新址，并正在经营。而且，本院二审判决后，双方已按照判决对租赁房产进行了交接，现房产由卫东公司管理和支配。鉴于上述情况，应判令自卫东公司接收房产之日起租赁合同终止履行。因此，对卫东公司反诉请求麦多公司继续履行合同的诉讼请求，本院再审不予支持。对卫东公司反诉请求麦多公司支付2011年3月31日之前租赁费的诉讼请求，应区分麦多公司起诉前和起诉后两种情形分别进行计算。麦多公司起诉前，租赁费仍应按每年360万元计算，即自2010年9月22日至2010年12月19日，租赁费共计88万元。自麦多公司起诉之日至卫东公司请求之日，租赁费按每年217.39万元计算，即自2010年12月20日至2011年3月31日，租赁费共计61.6万元。上述两项租赁费合计149.6万元，扣除麦多公司已经给付的81.9万元，麦多公司还应向卫东公司给付租赁费67.7万元。关于自2011年4月1日至房产移交给卫东公司之日期间的租赁费，卫东公司未在本案中起诉，本院不予审理，其可另案诉讼。关于麦多公司在诉讼中所称的装修投资损失，以及卫东公司在诉讼中所称的租金损失，均不属本院的再审范围，本院均不予审理，双方可另行诉讼。综上，一、二审判决适用法律及判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2011）安民二终字第454号民事判决和安阳市殷都区人民法院（2011）殷民初字第148号民事判决； 二、变更河南麦多商业有限公司与安阳市卫东购物中心有限责任公司于2009年l2月30日所签租赁合同的租赁费为从2010年12月20日起每年217.39万元； 三、河南麦多商业有限公司与安阳市卫东购物中心有限责任公司于2009年l2月30日所签租赁合同自安阳市卫东购物中心有限责任公司接收租赁房产之日起终止履行； 四、河南麦多商业有限公司于本判决生效后l0日内给付安阳市卫东购物中心有限责任公司2011年3月31日之前的租赁费67.7万元； 五、驳回河南麦多商业有限公司要求撤销2009年l2月30日所签租赁合同的诉讼请求； 六、驳回安阳市卫东购物中心有限责任公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由河南麦多商业有限公司负担；反诉费10865元，由河南麦多商业有限公司和安阳市卫东购物中心有限责任公司各负担5432.5元。二审案件受理费6228元，由河南麦多商业有限公司和安阳市卫东购物中心有限责任公司各负担3ll4元。 本判决为终审判决。 审判长 侯虎增 审判员 杨西建 审判员 赵中友 二〇一四年十一月二十日 书记员 崔江梅 |
