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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民一终字第2731号 上诉人（原审被告）崔永君，女，汉族。 委托代理人张合喜，安阳市法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告）河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地，安阳市殷都区纺织西路。 法定代表人李卫军，职务总经理。 委托代理人桑志勇，男，该公司员工。 上诉人崔永君因与被上诉人河南龙宇物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服安阳市殷都区人民法院（2014）殷民一初字第185号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年12月26日安阳市水利局与河南龙宇物业服务有限责任公司签订《安阳市水利局家属院前期物业服务合同》，该合同有限期限为2013年3月1日至2016年2月28日；该合同明确规定，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方0.5元，生活垃圾处置费按照《安阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》、《安阳市发展和改革委员会关于城市生活垃圾处理收费标准的通知》收取；交费时间为每年的3月1日－30日。2013年8月22日，该前期物业管理服务合同在安阳市房产管理局殷都分局进行了备案。另查明，被告崔永君系安阳市水利局家属院业主，其住房建筑面积为96.02平方米，按物业服务合同约定其应缴纳全年物业费为576元，安阳市水利局家属院系由安阳市水利局开发建设。截止目前，该家属院尚未成立业主委员会。 原审法院认为，本案中争议的焦点系原告与安阳市水利局就安阳市水利局家属院物业管理所签前期物业服务合同是否有效的问题。根据我国《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，在业主、业主委员会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并且经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中的小区在业主没有成立业主委员会也没有选聘物业服务企业的情况下，安阳市水利局选原告方做为物业服务企业，并且签订了书面的前期物业服务合同，还经安阳市房产管理局殷都分局进行了批准备案，故该合同合法有效。原告在签订了前期物业服务合同后，并提供了相关物业服务，故被告方应按前期物业服务合同的约定缴纳物业管理费及垃圾处理费。关于被告方提到服务质量问题，可以根据合同约定由安阳水利局限期由被告方进行整改，也可以通过全体业主或业主委员会重新选聘物业服务企业。原告方主张的违约金过高，本院予以调整，根据物业服务合同约定，被告应当最迟于每年的3月30日前缴纳服务费，故违约金应从4月1日起按全年应缴物业费的同期同类银行贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、限被告崔永君于本判决生效后十日内给付原告河南龙宇物业服务有限责任公司垃圾处置费60元、物业服务费576元并支付违约金（违约金从2013年4月1日起至本院限定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告河南龙宇物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告崔永君负担。 崔永君不服原审判决称，1、上诉人与被上诉人之间没有合同关系，根据合同相对性原理，任何合同，对合同外的第三人不产生约束力，被上诉人与安阳市水利局签订的《安阳市水利局家属院物业服务合同》，并不知情，而且我与安阳市水利局没有委托合同；2、原审适用法律错误，合同法、物业管理条例等与本案相关的法律原审均未适用。请求撤销一审判决，并依法改判。 河南龙宇物业服务有限责任公司答辩称，上诉人所在小区未成立业主委员会，业主委员会成立前，被上诉人已按相关法律规定与开发商安阳市水利局之间签定物业服务合同，且在房产局物业办有备案。上诉人欠交物业费的事实存在，上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，被上诉人与安阳市水利局签订的《安阳市水利局家属院物业服务合同》，符合法律规定，应认定有效，被上诉人已按合同约定提供了相关物业服务，原审依据该合同，判决上诉人缴纳物业管理费及垃圾处理费并无不当，上诉人上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵红艳 审判员 张国伟 审判员 田 峥 二〇一四年十二月十八日 书记员 张 桢 |
