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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民三终字第1877号 上诉人（原审被告）安阳市城房置业有限公司。 委托代理人胡学明、宋艳慧，大沧海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）马顺成。 委托代理人李军雷，河南兴邺律师事务所律师。 上诉人安阳市城房置业有限公司（以下简称安阳城房置业公司）因与被上诉人马顺成商品房预售合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2014）文民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明，2009年2月27日，原告马顺成与被告安阳城房置业公司签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同。双方约定，原告购买被告位于安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北的香格里拉城市花园10幢2单元301号房，房屋价款为477320元。双方还约定被告应当于2010年2月25日前将诉争房屋验收合格后交付原告原告使用，如果未按合同规定的期限将诉争房屋交付原告使用，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋诉争房屋产权登记，双方约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。诉争房屋于2011年4月19日交付原告马顺成，至今被告仍未协助原告办理取得诉争房产的房屋权属证书。 上述事实，原告马顺成提交的证据为：商品房买卖合同、香格里拉客户竣工交款明细单。被告安阳城房置业公司未向本院提交证据。上述证据经原、被告当庭举证、质证，结合当事人陈述，可以作为本案案件事实的依据。 原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应依约履行。被告未按合同约定的交房时间交付诉争房产，应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付逾期交房违约金19904.24元，被告予以认可，原告的该项诉讼请求予以支持。双方在合同中约定，被告应当在诉争房产交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。诉争房屋于2011年4月19日交付原告，按照约定，被告应在60日内履行协助原告完成办理房屋权属证书的义务，但因被告原因导致原告至今未能取得诉争房产的房屋权属证书。被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任进行明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据中国人民银行同期同类贷款利率标准及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定，“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告主张2011年7月20日至2013年10月20日的违约金为99073.73元；2013年10月21日至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止的违约金，以已付购房款总额477320元计算利息，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定。该违约金应以已付购房款总额477320元的利息来确定，原告主张利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定，未超过法律规定的标准，予以采纳。利息从2011年7月20日起计算至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止（其中2011年7月20日至2013年10月20日的利息不应超过原告主张的99073.73元）。被告辩称，原告主张的违约金过高，不应支付的辩解意见，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马顺成逾期交房违约金人民币19904.24元；二、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马顺成逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以购房款总额人民币477320元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定，从2011年7月20日起计算至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止，其中2011年7月20日至2013年10月20日的利息不应超过人民币99073.73元）；三、驳回原告马顺成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2679元，由被告安阳市城房置业有限公司负担。 宣判后，安阳城房置业公司不服，上诉称，因被上诉人未按约定期限支付购房款，上诉人为维护自身利益，迟延交付符合法律规定，不应承担迟延交付的违约责任；原审判决适用金融机构计收逾期贷款利息的标准错误，上诉人未给被诉人造成任何损失，加收50%利率计收违约金，数额明显过高；上诉人没有办理房产证是由于部分业主未缴纳房屋维修基金所致，原审法院未考虑迟延办证原因，判决从交房之日起90日后开始承担违约金，适用法律错误。请求依法改判。 马顺成答辩称，没有逾期交付购房款，上诉人因第三人原因导致违约，不能免除责任，原审判决正确，请求维持原判。 本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，上诉人安阳城房置业公司与被上诉人马顺成签订商品房买卖合同后，马顺成依约交付房款，上诉人主张马顺成迟延交付房款，证据不足，且上诉人在一审中并未就此抗辩，该项上诉理由本院不予支持。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和中国人民银行同期同类贷款利率标准及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定，以已付购房款总额580146元计算利息，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定违约金，符合法律规定，上诉人主张违约金过高，理由不足。上诉人因案外第三人原因造成违约，不能按期办理房产证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“第三人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，上诉人不能因此免责，上诉人上诉主张原审判决适用法律错误，理由不足。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人的义务为60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故上诉人支付违约金截止到将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为宜。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律判决违约金计算截止日期不妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持安阳市文峰区人民法院（2014）文民二初字第10号民事判决第一、三项，即：一、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马顺成逾期交房违约金人民币19904.24元；三、驳回原告马顺成的其他诉讼请求。 变更安阳市文峰区人民法院（2014）文民二初字第10号民事判决第二项“被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马顺成逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以购房款总额人民币477320元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定，从2011年7月20日起计算至房屋权属登记管理部门作出房屋权属登记证书之日止，其中2011年7月20日至2013年10月20日的利息不应超过人民币99073.73元）”为：被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马顺成逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以购房款总额人民币477320元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍确定，从2011年7月20日起计算至被告安阳市城房置业有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中2011年7月20日至2013年10月20日的利息不应超过人民币99073.73元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审、二审案件受理费各2679元，均由安阳城房置业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫学海 审判员 付文华 审判员 毛晓燕 二〇一四年十二月八日 书记员 张文科 |
