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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民三终字第191号 上诉人（原审原告）：于萍，女，汉族，1969年10月22日出生。 委托代理人：程玉静，河南世纪风律师事务所律师。 委托代理人：彭胜利，河南世纪风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁占华，男，汉族，1969年9月10日出生。 委托代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。 上诉人于萍与被上诉人丁占华买卖合同纠纷一案，源汇区人民法院于2013年4月17日作出（2012）源民四初字第314号民事判决，于萍、丁占华均不服，向本院提起上诉，本院于2013年8月27日作出（2013）漯民三终字第111号民事裁定，裁定撤销源汇区人民法院（2012）源民四初字第314号民事判决，发回源汇区人民法院重审。源汇区人民法院于2014年6月26日作出（2013）源民初字第415号民事判决，于萍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人于萍的委托代理人程玉静、被上诉人丁占华的委托代理人蒋泮文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2003年丁占华承建源汇区干河陈乡丁湾村委会院内楼房一幢，丁湾村委会与丁占华约定建房工程款用建成后的房屋折抵，由丁占华对外转让。2004年9月17日丁占华收到于萍82000元购房款，并出具收据注明西院西楼西户。经当事人申请，合议庭调取诉争房屋的房屋买卖协议与房产证存根，显示该房屋系丁湾村委会于2000年12月10日以71820元的价格出售给案外人陈春迎，土地使用权属性质为集体。丁占华称该买卖协议时间不真实，房屋于2003年才开始建设，出售给案外人的时间应当是2005年，并提供了漯河市国土资源局源汇分局出具的诉争房屋所在土地登记情况证明一份，显示该土地使用者为丁湾村委会，土地使用证号码是：漯集用（2004）第0717号。又查明：于萍新提供的2006年至2013年期间的租赁合同、超市购物小票、收据、医疗费票据若干份，要求丁占华支付租房损失。丁占华认为从诉状上看于萍住在滨河西路龙翔苑与租赁地点不符，从诉状可见于萍购房后就到外地去了，按于萍所说系将自己的孩子委托房东照看并居住，2006年约定租金600元与市场价格不符，该租赁合同等证据与本案没有关联性，涉案房屋是小产权房，土地是集体使用土地，该转让合同无效，于萍请求租房损失没有法律依据。再查明：于萍申请对诉争房屋价值进行鉴定，河南凯业房地产估价咨询有限公司于2014年6月11日出具回复函称此次评估涉及到农村集体土地的转让，故不予评估。另查明：2004年9月17日中国人民银行同期贷款年利率为5.76%，2004年10月29日中国人民银行同期贷款年利率为6.12%，2006年4月28日中国人民银行同期贷款年利率为6.39%，2006年8月19日中国人民银行同期贷款年利率为6.84%，2007年3月18日中国人民银行同期贷款年利率为7.11%，2007年5月19日中国人民银行同期贷款年利率为7.20%，2007年7月21日中国人民银行同期贷款年利率为7.38%，2007年8月22日中国人民银行同期贷款年利率为7.56%，2007年9月15日中国人民银行同期贷款年利率为7.83%，2008年9月16日中国人民银行同期贷款年利率为7.74%，2008年10月9日中国人民银行同期贷款年利率为7.47%，2008年10月30日中国人民银行同期贷款年利率为7.20%，2008年11月27日中国人民银行同期贷款年利率为6.12%，2008年12月23日中国人民银行同期贷款年利率为5.94%，2010年10月20日中国人民银行同期贷款年利率为6.14%，2010年12月26日中国人民银行同期贷款年利率为6.40%，2011年2月9日中国人民银行同期贷款年利率为6.60%，2011年4月6日中国人民银行同期贷款年利率为6.80%，2011年7月7日中国人民银行同期贷款年利率为7.05%，2012年6月8日中国人民银行同期贷款年利率为6.80%，2012年7月6日至今的中国人民银行同期贷款年利率为6.55%。82000元房款自2004年9月17日房款交付之日至2013年9月17日于萍起诉之日的利息应当为30596.84元。 原审法院认为，于萍与丁占华虽然对房产买卖达成协议，但涉案房产系集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。于萍并非丁湾村村民，故于萍和丁占华之间的房屋买卖合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，丁占华收取于萍的房款应当予以返还并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。丁占华辩称该房款并未实际交付而是冲抵的货款没有提供证据证明，不予采信。丁占华辩称本案已过诉讼时效，但本案合同经确认无效，因合同无效而产生的财产请求权的诉讼时效起算点应当从权利人知道或者应当知道合同无效之日起算，故于萍的起诉没有超过诉讼时效。该诉争房屋并非商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对于萍要求丁占华双倍返还房款的诉请不予支持。于萍诉请丁占华支付自交付购房款至今的房租损失，但双方并未约定诉争房屋的交付日期，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，而于萍并未提供证据证明其曾向丁占华要求履行该合同，于萍于2012年10月31日向法院起诉要求返还房款并赔偿损失而非交付房屋，故对于萍要求丁占华支付房租损失不予支持。于萍要求丁占华支付房屋升值损失，但该房产属于农村集体土地建筑物不能估价，不予支持。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告丁占华于判决生效后十日内偿还原告于萍购房款82000元并支付利息30596.84元（2013年9月17日之后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告于萍的其他诉讼请求。案件受理费9910元，由原告于萍负担8080元，由被告丁占华负担1830元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 于萍不服原判，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律有误。1、本案房屋买卖合同合法有效，即使该合同被认定无效，被上诉人也应对合同无效后果承担主要责任，上诉人信赖利益全部损失的赔偿，应由被上诉人承担。2、原审判决驳回上诉人要求房屋租赁费用、房屋增值部分的损失没有法律依据，该部分损失应予确认。3、原审判决支持的利息计算有误，致使上诉人2004年9月17日至2013年9月17日期间利息损失19058.46元。请求：1、撤销源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决，依法改判。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。 丁占华二审中辩称：1、本案房屋是在集体土地上建的房屋，非商品房，丁占华因承揽该工程，村委会用建成后的房屋折抵工程款，双方房屋转让合同违反土地法等规定，系无效合同。关于涉案房屋属性，于萍当时是明知的，于萍的房款实际上是丁占华欠于萍的货款，是用货款抵的房款。房屋所在位置是在丁湾村村委会，2004年一般商品房价格一千四五，本案房价700余元，从价格上也说明该房屋是小产权房，从于萍第一次起诉状也说明当时于萍是知道的，并且第二次转让价格低于丁占华与于萍之间的价格。这也能证明丁占华所主张的事实。2、于萍主张租赁费，以及房屋增值损失无法律依据。根据合同法的规定，房屋增值损失是可得利益，本案合同是无效合同。抛开合同无效不说，根据合同法规定，可得利益损失规则是可预见规则和减损规则，以货款折抵房款时并没有预见到房价上涨，因此于萍主张可得利益损失于法无据，原审不予支持是适当的。于萍提供的证据不能证明其租房的事实，因此于萍关于房屋租赁费的主张不能成立。3、关于利息计算。没有核对，如果确实错误，可以调整，应当进行核实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议是否有效。2、上诉人主张的房屋租赁费及增值损失等是否应予支持。3、原审判决利息是否正确。 本院认为，1、本案诉争房屋系丁湾村集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，于萍并非丁湾村村民，故丁占华与于萍签订的房屋买卖协议无效。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成房屋买卖协议无效，出售方丁占华和购买方于萍均存在过错，但丁占华作为出售方，过错较大，双方均应承担相应的法律责任。于萍应当将诉争房屋返还给丁占华，但于萍一直未占有该房屋，且丁占华已经将房屋出售给他人，于萍该项义务免除。丁占华应当将购房款返还给于萍，同时丁占华将房屋出售给他人后一直占有于萍的购房款至今未还，故丁占华除了向于萍返还82000元房款外，还应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿于萍的损失。本案诉争房屋并非商品房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于双倍返还房款的规定。上诉人与被上诉人双方并未约定诉争房屋的交付日期，于萍亦未提供证据证明其在起诉之前曾向丁占华要求履行该协议，故于萍主张的房屋租赁费及增值损失等本院不予支持。综上，于萍的上诉请求与理由部分有事实和法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决的第二项； 二、撤销源汇区人民法院（2013）源民初字第415号民事判决的第一项及诉讼费负担部分； 三、丁占华于本判决生效之日起十日内偿还于萍购房款82000元及损失（损失以82000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2004年9月17日起计算至履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9910元，由于萍负担4000元，由丁占华负担5910元；二审案件受理费9910元，由于萍负担4000元，由丁占华负担5910元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 茹 辛 审判员 苏 建 刚 审判员 缑 兵 伟 二〇一四年十月二十二日 书记员 刘冬凯（兼） |
