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新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）牧民二初字第419号 原告（反诉被告）河南豫辉房地产开发有限公司，住所地新乡市中原路184号天龙苑3号营办楼8层。 法定代表人林雄辉，董事长。 委托代理人李家有，河南国豪律师事务所律师，特别授权。 委托代理人刘新元，公司部门经理，特别授权。 被告（反诉原告）新乡市双强物业管理有限公司，住所地新乡市新飞大道98号-7#门面房5楼。 法定代表人李双强，总经理。 委托代理人宋华，河南联盟律师事务所律师，特别授权。 委托代理人张建周，同上。 原告河南豫辉房地产开发有限公司（以下简称豫辉公司）与被告新乡市双强物业管理有限公司（以下简称双强公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告豫辉公司委托代理人李家有、刘新元，被告双强公司法定代表人李双强及委托代理人宋华、张建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豫辉公司诉称：2010年1月8日，原被告双方签订《某某小区B区物业服务合同》，依照合同约定，由被告对某某小区B区提供物业管理服务。但被告在2011年12月26日通告小区业主并于2012年1月2日擅自撤离小区，单方终止合同，停止一切物业管理服务。被告的违约行为使小区物业服务进入瘫痪状态，给原告及小区业主造成极大不便和严重损失。合同终止后，经原告多次催告，被告虽对部分事项进行了处置，但未能向原告及小区业主进行全面交接。截止目前，原告已经为被告垫付电费409582.36元，被告服务期间及撤离小区给原告造成的损失72610.3元（其中含丢失物品损失7383元），被告服务期间借原告财务部现金3500元。以上各种款项及损失合计488262.66元，均应由被告承担并向原告支付。要求依法判令被告双强公司向原告豫辉公司支付各种款项及各种损失合计488262.66元并承担本案的诉讼费用。 被告双强公司辩称：1、原告豫辉公司诉状内容与事实不符，其拖欠费用还干扰阻挠答辩人提供物业服务，导致签订的物业合同无法履行。并且双方已办理了移交手续，被告双强公司依法撤离小区；2、原告豫辉公司主张的款项及损失无事实依据及法律依据。根据诉状显示，所谓的损失包含垫付电费、被告单方面撤离小区造成的损失，原告与供电公司签订合同，被告受原告委托代售代缴电费，小区用电的电费本来就应当以原告名义缴纳，该笔电费无论多少都与被告无关。即便原告垫付电费的情况确实存在，电费的交纳主体是业主，原告也是为业主垫付电费。被告应不应当退回应收电费取决于收取和缴纳的差额，截止到2011年12月底，被告共向小区业主收取电费746413.8元，向供电单位缴纳电费704744.32元，剩余代收电费41669.48元未结，电费的承担主体是原告而非被告，要求被告承担电费于法无据；3、原告所谓的损失72610.3元，不仅与本案无任何关联性，而且被告对其真实性也不予认可，双方合同履行期间，被告并无违约，原告却屡屡违约，干扰阻挠答辩人工作，最终逼迫被告撤离小区。对于原告经营活动所产生的购买办公用品费、招待费及工资费用等，是其开展正常经营活动必然发生的费用，根本不构成原告所谓的损失；4、关于原告主张的借现金3500元，其中2000元是被答辩人建设的某某小区一期7#208户的排水管未同主管道连通，导致业主家被污水所淹，由被告先行赔付的，另外1500元借款用于支付某某小区14#楼观景玻璃安装费，该两笔费用应在双方结账时从空置房物业费中扣除。但至今原告未向被告支付空置房物业费，原告主张的该笔借款由被告偿还不能成立。 被告双强公司同时提起反诉称：2010年1月8日，原被告签订《某某小区B区物业服务合同》，在合同履行过程中，原告不断违反合同约定，要求被告退出小区管理，并公开招聘物业工作人员，严重扰乱被告的经营活动，造成大部分业主不按期交纳费用，原告还拖欠空置房物业费147208.14元未交纳，被告无奈才于2011年12月张贴公告撤离。经被告核实，原告向被告移交物业时欠物业电费9368元未付，被告还垫付小区电梯年检费4200元、水费5846元，以上三项合计19414元。要求判令原告向被告支付空置房物业服务费147208.14元及违约金（按每日3%计算），支付欠交电费9368元及垫支的电梯年检费4200元、水费5846元，三项共计19414元。 原告豫辉公司辩称：1、被告双强公司反诉的事实与理由不成立，反诉请求不能成立；2、被告双强公司关于原告违约以及阻挠被告进行管理等不符合事实；3、被告撤离小区是其擅自解除合同的撤出行为，并非原告所干扰。 原告豫辉公司向本院提交下列证据材料： 第一组证据：A1、某某小区B区物业服务合同，证明原被告存在合法的物业服务权利义务关系及双强公司应承担的责任；A2、双强公司于2011年12月26日作出的通告，证明被告擅自撤离小区，终止合同；A3、河南省电力公司电费结算清单及豫辉公司交付电费发票一份，证明原告为被告垫付其物业服务管理经营期间（2011年11月至2011年12月）被告公司应付电费217998.66元；第一组证据证明双方未能就解除合同达成一致意见的情况下，被告于2011年12月26日发出通告，并于2012年1月2日违约擅自撤离小区并单方解除合同，合同解除后，被告没有按照合同约定向甲方进行全面移交，虽然在原告催促并协调下，被告公司进行了部分移交，但有关财务及其与业主之间的相关费用情况没有向豫辉公司全面移交，其中，电费在被告公司经营以来一直是且应当由被告公司向供电公司缴纳的，被告于2012年1月2日撤出前的2011年11、12月的电费应当由双强公司承担并缴纳，双强公司没有缴纳，而是由豫辉公司垫付缴纳，上述电费即217998.66元应当由被告向原告支付。 第二组证据：A4、分区域购电明细表及发票一张和双强公司提供对账表一套，证明被告公司自开始在某某小区B区提供物业服务至停止提供物业服务时所销售全部电量、电费明细，合计979450.8元；A5、小区全部电表已使用电量统计及2012年已使用电量统计表一份，证明被告应支付274706.48元垫付电费，鉴于统计资料不完备，豫辉公司仅主张197654元。 第三组证据：A6、2012年1、2月份临时物业工作人员工资表，证明因被告擅自撤离，原告不得不临时安排物业管理工作人员，工资总计实发55122元；A7、2012年1、2月份办公费用支出结算凭证及发票，证明因被告擅自撤离，原告临时招聘物业工作人员费用、办公用品置办费用、交通费等合计6605元；A8、设备丢失情况报告及费用统计，证明2012年1月4日，经临时物业工作人员及工程部人员检查，双强公司进行物业管理期间及其擅自撤离造成小区设备物品丢失情况说明，丢失设备物品价值合计7383元；A9、双强公司借条2份，证明2011年8月29日、2010年5月9日双强公司负责人向豫辉公司借款共计3500元；A10、空置房统计表，证明空置房费用为69610.23元；A11、原告豫辉公司刊登于2010年10月29日新乡日报的交房通知，证明多数业主于10月30日前后办理交房手续。 被告双强公司的质证意见： 对证据A1，真实性无异议，合同还约定原告应按期缴纳空置房的费用及逾期缴纳的违约责任，同时约定了物业公司进行包干制收费提供的服务范围，原告主张的电费并非物业公司的经营、服务范围。对证据A2，真实性无异议，公告上清楚显示撤离的原因，被告根据合同法第94条，依法解除合同撤离小区，该行为合理合法，不构成违约。对证据A3，真实性无异议，上面的缴费主体都是原告，而且原告表示确实是豫辉公司与电力公司签订的供电合同，无论按照合同约定还是法律规定，电费缴纳的承担主体是原告，被告只是代替原告收取缴纳，因此原告缴纳的电费是其应当缴纳的法律义务，无权让被告承担。根据前三份证据，我们认为，1、承担电费的亏损并非被告的经营服务范围，原告才是缴纳主体，物业公司是一个代理的关系；2、被告之所以撤离小区，单方解除合同，是由于原告的行为致使合同内容无法实现，被告不构成违约；3、被告撤离小区的同时依法将有关的资料移交给了原告，并无违约行为。对第二组证据，真实性有异议，关于小区购电明细，原告主张的是51万多，事实上被告代收了充值的电费是46万余元，同时被告收取的工地施工电费是79635元，澡堂电费是203481元，收取拆迁办的电费1514.8元，我们共代收746413.8元，并非被告所主张的97万余元。被告主张业主用电费37万余元，是被告作出的单方统计，双方交接时没有予以确认，所以该证据不具有效力，电费余额是41669.48元。本案被告手中盈余的电费数额是被告代原告向供电公司缴纳的数额，业主与供电公司的表上是存在供电损耗的，损耗的数额应由用电主体承担，用电主体、缴费主体是原告，所以应由原告承担。对第三组证据，全部是原告支出的工资等，是原告的正常经营支出，不能证明和本案具有关联性；用在物业管理上的话，这个费用应由业主承担，被告并没有收取这个物业费，所以不应该由被告承担，没有事实、法律依据。关于原告主张的设备丢失，我们不予认可，是原告单方做出的统计，根据交接清单，原告如果主张有丢失应该在移交时提出。对借条，该部分借款是用于小区内损坏物品维修，正常情况下是应该由原告承担的，为了协调原告解决，通过了借款的方式来解决业主的问题，我们同意从原告应付的空置费中予以抵付。对第四组证据，我们不予认可，按照合同约定及物业实际的售出时间、交房时间，原告实际应付空置房费用147208.14元。双方合同中明确约定了空置费起止时间，并不是原告所说的没有明确约定，按照合同29条约定，应支付违约金。A11不能证明实际的交房时间。补充1、原告提交的物业服务合同，第6条的约定，说明水费电费包干不在其列，原告的主张没有事实根据，根据双强公司缴纳水电费的发票可以证实缴费主体是原告。2、原告所主张的小区预存电量的统计，预存电量是双强公司缴费与使用的电量的差，原告现在要把已经售出的商品要被告双次支付。3、原告主张的公摊费用，是双强公司收取的物业服务费的内容，与原告主张的电费无任何关联。 被告双强公司向本院提交下列证据材料： 第一组证据：B1、某某小区B区物业服务合同及附件；B2、豫辉公司2011年发布的招聘物业的招聘信息；B3、原告通过邮件发送给被告的协议书；B4、原告在小区发布的公告；B5、双强公司发布的公告；B6、移交清单。证明豫辉公司不仅拖欠物业费用而且干扰正常工作，行为构成严重违约，双强公司依法撤离并办理了交接手续； 第二组证据：B7、2010年11月20日原告与供电公司签订的供电合同；B8、双强公司代豫辉公司缴纳电费的单据；B9、缴纳税费的单据；B10、截止2011年12月，被告收取水电费原始清单一套；B11、营业售电日报表一套、水费销售记录表一套；B12、工地施工电费收据12份、澡堂电费收据15份，拆迁办电费收据13份，供用电合同证实小区用电主体是豫辉公司，双强物业仅是代收、代缴电费。并证明双强公司向业主和用电单位代收减去代缴剩余的数额，双强公司代收水费减去代缴剩余的数额； 第三组证据：B13、业主领取物品表；B14、空置房拖欠物业费清单8页；B15、某某小区用电情况说明；B16、电梯年检费用，说明豫辉公司拖欠物业费，应承担违约金，双方确认双强公司接管物业前，豫辉公司欠缴的电费，双强公司垫付的电梯年检费用应由豫辉公司承担。 原告豫辉公司的质证意见：对第一组证据，1、真实性无异议，但是此6份证据均不能够证明被告的诉讼请求及事实理由的成立，也不能够对抗原告的请求及事实理由。2、B6证据，只是部分移交，而不是全部移交，小区管理的财务、电费、水费这些核心的东西没有移交。对第二组证据，B7证据真实性无异议，但不能证明被告想要证明的证明事实；对B8无异议；对B9，真实性无法考证，与本案无关；对B10、B11，真实性有异议，不能证明被告主张成立，也不能抗辩原告的主张；对证据B12无异议。对第三组证据，对B13、B14、B15真实性有异议，不能证明被告主张成立，也不能抗辩原告的主张；对证据B16真实性无异议，但不能证明该费用由原告承担。 依据上述有效证据及庭审调查，本院确认以下事实： 原告豫辉公司（甲方）与被告双强公司（乙方）于2010年1月8日签订“某某小区B区物业服务合同”，约定甲方选聘乙方对某某小区B区提供标准化物业管理服务，本物业服务合同对某某小区B区全体业主或物业使用人（以下简称业主）均具有约束力。分两个阶段：第一阶段自签订合同之日至2010年10月31日（交房时间）止，第二阶段自2010年10月31日至业主大会成立后选举新的物业管理企业止。乙方提供的标准化物业管理服务包括以下内容：1、公共道路、楼道的清扫保洁；2、共用设备的维修、养护；3、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的检查疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序、消防、交通等事项的协助管理；6、物业装饰装修管理；7、物业档案资料管理。服务收费形式采取包干制方式，按合同约定的内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用采用质价相符原则由双方协商决定按以下标准执行：1、第一阶段由乙方免费向甲方提供物业宣传资料，明确乙方需告知业主的事项及解答业主关心的问题，并提供不定期的物业咨询服务。2、第二阶段物业服务（1）住宅物业服务费用按建筑面积0.75元／月／㎡执行（含智能化维护费0.1元／月／㎡）；（2）业主空置房屋按80%收取物业服务费；（3）商业物业按1元／月／㎡执行；（4）公摊费用由全体业主另行分摊。物业服务费用用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、奖金和福利费用；（2）现有工程设施、设备的维修养护费用；（3）管道及化粪池疏通清掏费用；（4）清洁卫生费用；（5）绿化养护费用；（6）秩序维护费用；（7）行政办公费用；（8）法定税费；（9）经营利润。乙方服务内容不包括以下事项：1、因电梯、二次供水等设施、设备运行产生的能源消耗费用及电梯维保、注册、验收、年检等费用支出；2、……。自2010年10月31日起，甲方应将未售出或业主未领取钥匙的物业按季度全额交纳物业服务费，物业钥匙由甲方交乙方向业主发放。业主应于领取房屋之日起预交一年物业服务费。以后物业服务费用由甲方按季度预交，即在每季度初的第一个月15日前预交本季度物业服务费用。乙方具体的日常物业管理服务活动甲方不参与，也不承担服务质量和不合理收费引起的责任。合同期限自签约之日起至本合同终止之日止。以下情形本合同终止：1、……；2、因甲方未按本合同执行，乙方无法正常开展物业管理服务工作，乙方提前一个月书面提出解除，并在该月内办理完双方对账、移交手续的；3、……。甲方或乙方提出解除合同的，乙方应在一个月内将财务收入情况详细列表，经甲方及业主委员会对账核实，且未发生超支现象或挪用预收款现象，并将物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务20日内移交给甲方，方可退出，否则乙方应承担经济责任和法律责任。业主逾期缴纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交总费用的3%支付违约金。 合同签订后，被告双强公司于2010年10月31日入住对小区进行管理。在履行合同过程中，原被告双方产生矛盾。2011年11月15日，原告豫辉公司在小区内贴出“公告”称：尊敬的某某小区巴黎左岸业主：自2010年10月份小区交付使用后一年来，我们一直致力于完善小区配套和环境，力求营造一个和谐安定的人居环境，然而通过一年的观察和业主反馈，我们选聘的新乡市双强物业管理公司在实施物业管理服务中，没能尽到管理服务的职责，对此，我公司向广大的业主表示深深的歉意，同时责成双强物业严格按照合同的规定执行，在一个月之内彻底整改，如一个月内未见改善，我公司将就此事上报主管部门备案，并终止与双强物业的合作。2011年12月26日，被告双强公司在小区内贴出“通告”称：尊敬的某某小区（二期）巴黎左岸小区各位业主：河南豫辉房地产开发公司多次以服务不周为由通知我公司，要接手本小区，要求我公司移交本物业，并数次派出人员到业主家中，多方宣传鼓动业主要更换物业等等，在一定程度上影响了我物业公司工作正常开展。巴黎左岸小区至2011年10月24日已满一年，根据《物业服务协议》，物业管理处于2011年11月1日向全体业主发出了《缴纳物业服务费的通知》，但经统计两个月以来缴纳物业服务费的业主只有几十户。由于上述原因，严重导致小区物业工作无法正常进行，我公司经上报新乡市物业办及新乡市物业管理协会，决定向某某小区（二期）巴黎左岸小区全体业主通告：2011年12月31日零时退出小区管理。多收部分业主的物业费用及其他费用双强物业将会转交给新的物业企业。通告发出后，被告双强公司即于2012年1月3日退出，小区管理由原告豫辉公司接手。2012年1月5日，原被告双方就物业管理部分相关事项进行了交接。2012年4月13日，原告豫辉公司向供电部门交纳了小区2011年11月份、12月份的电费217998.66元。 查明，在审理过程中，原告豫辉公司自认应向被告双强公司支付的空置物业服务费为69610.23元。被告双强公司在管理期间，曾于2011年10月31日交纳电梯检验费4200元。 本院认为：根据本院查明的事实，自原被告双方签订合同，履行至2011年11月双方各自发出通告，双方之间已产生不可调和的矛盾，导致事实上于2012年1月解除合同，被告撤离。对合同解除的发生双方均有过错，应各自承担相应责任。一、关于电费、水费：本案审理的是物业服务合同法律关系，作为双方合同关系成立依据的2010年1月8日“某某小区B区物业服务合同”中，并无关于代收代交水电费的约定，原告豫辉公司要求被告双强公司支付代垫的电费409582.36元、被告双强公司反诉要求原告豫辉公司支付代垫的电费9368元、水费5846元，均无依据不予支持（原被告双方若认为与供电部门及用户之间具有委托等法律关系可另案主张）；二、关于原告主张的2012年1、2月份被告撤离后原告临时安排物业管理工作人员发放工资55122元及办公费用支出等6605元，根据双方合同中关于物业服务费开支内容的约定，该款项应从原告接手后收取的物业管理费中支出，要求被告双强公司承担没有依据，不予支持；三、关于原告主张的设备丢失造成的损失费用7383元，原告提交的证据系原告方单方制作，不足以采信，要求被告双强公司承担不予支持；四、原告豫辉公司主张的借款3500元，属物业管理中支出的费用，被告双强公司同意从原告应付的空置物业服务费中扣除，本院予以支持；五、关于被告双强公司反诉要求原告支付的空置物业服务费147208.14元，其提交的证据B13、B14、B15不足以证明空置房屋的数量，交费区间也不明确，所欠空置费以原告方自认的69610.23元为准，本院予以支持，要求支付违约金无依据（合同约定的3%违约金是针对业主逾期交纳而设），不予支持；六、关于被告双强公司垫付的电梯年检费4200元，依照中华人民共和国建设部、财政部2007年12月4日《住宅专项维修资金管理办法》之规定，该项费用属于住宅专项维修资金的使用支出范围，被告双强公司可依法向房地产管理部门或者是业主大会提出申请得到补偿，要求原告承担没有依据不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）新乡市双强物业管理有限公司应于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）河南豫辉房地产开发有限公司借款3500元； 二、原告（反诉被告）河南豫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，支付被告（反诉原告）新乡市双强物业管理有限公司空置物业服务费69610.23元； 三、驳回原告（反诉被告）河南豫辉房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）新乡市双强物业管理有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8800元，由原告承担8750元，被告承担50元；反诉费3632.44元，由原告承担1517.5元，被告承担2114.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 ：张文平 审 判 员 ：陈青青 人民陪审员 ：卢刚辉 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 ： 张 刚 |
