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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第2120号 上诉人（原审被告）余京波，男，汉族，1996年2月5日生。 上诉人（原审被告）张勤，女，汉族，成年。 委托代理人魏立，河南申威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨家明，男，汉族，1970年5月10日生。 委托代理人孙文亮，信阳市平桥区148法律服务所律师。 上诉人余京波、张勤因与被上诉人杨家明合同效力纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2013）信平民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人余京波、张勤的委托代理人魏立及被上诉人杨家明的委托代理人孙文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，张勤、余京波系母子关系。余京波系城镇居民，户口所在地平桥区平桥镇人民路58号，平时在平桥区洋河镇与父母开一超市。 杨家明系平桥区洋河镇二十里河村（现为平桥陆庙核心试验区）村民，农业户口。2010年，因政府拆迁，杨家明在自己的宅基地上（集体土地）返迁建房（有拆迁协议、拆迁证，无城建手续）。2011年4月30日，经协商，余京波的母亲张勤依余京波（乙方）名义与杨家明（甲方）签订《卖房合同》约定：1、甲方现有自建返迁房一间，此房面东朝南，建筑面积大约为146.1平米，甲乙双方商定售价为贰拾玖万元整。3、甲方保证此房没有产权纠纷和债权纠纷……，5、双方商定，乙方当场交付甲方现金壹拾壹万元整，实收壹拾万零捌仟伍佰元整。6、剩余房款壹拾捌万元整，在甲方通知乙方拿钥匙时，十天内付清，逾期不能付清时，甲方视为自动放弃。甲方将收取总房款的2%，作为甲方损失补偿，总房款为贰拾玖万元整。此房大门前路面硬化、排水沟费用，由甲方负责全部。本合同一式两份，双方各持一份，签字后生效。杨家明在甲方处签名，张勤以余京波的名义在乙方处签名。合同签订后，杨家明收张勤、余京波购房款108500元。 2011年10月起，杨家明要求办理房屋交接手续，余京波以路面未硬化、排水沟没弄好为由拒绝办理房屋交接手续，致该房至今未交付。双方买卖的房屋，至今未取得权属证书。 基于当事人的申请，本院于2013年3月7日裁定中止诉讼，2014年9月22日恢复审理。 原审法院认为，杨家明为农民，其在集体分给其的宅基地上建房，后又将该房出售给城市居民余京波。根据土地随房走的交易习惯，杨家明出售房屋，含有宅基地使用权一并出售，杨家明的宅基地属于集体土地，违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”之规定。综上，原、被告双方签订的《卖房合同》因违反行政法规的强制性规定而无效。原告的诉讼请求，有法律、事实依据，本院予以支持。被告辩称，无法律、事实依据，本院不予支持。因张勤、余京波未提起反诉，卖房合同确认无效后，二被告所交购房款，可另行主张权利。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：原告杨家明与被告张勤以被告余京波名义于2011年4月11日签订的《卖房合同》无效。本案受理费100元，由被告余京波、张勤负担。 上诉人余京波、张勤上诉称：1、原审认定争议的房屋土地为宅基地错误，实际是洋河镇二十里河村已变更为二十里河居民委员会，其土地性质也应当由农村集体土地为城镇国有土地。2、原审适用法律错误。请求撤销原判，改判合同有效。 被上诉人杨家明答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 二审查明事实与一审认定的事实一致。 本院认为，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案诉争的房屋系杨家明在其宅基地上，在没有经过乡（镇）人民政府审核，县级人民政府土地和城建部门批准的情况下，私自违章建房。房屋建成后，杨家明将建好的房屋以290000元卖给上诉人余京波、张勤，双方签订了房屋买卖协议，因该房屋没有经过政府有关部门批准，故该房屋不能办理房屋所有权证和土地使用证过户登记手续。根据有关法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此杨家明与余京波、张勤签订房屋买卖协议明显违背法律和行政法规的禁止性规定，双方签订房屋买卖协议为无效协议，但杨家明因该合同收取的房款应当予以返还。因上诉人在原审和二审过程中没有对已支付的房款请求返还，上诉人仍然可以另行主张权利。综上，原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人余京波、张勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 峰 审判员 罗华松 审判员 文 刚 二〇一四年十二月十八日 书记员 陈其洋 |
