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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1783号 上诉人（一审被告）吴恒明，男，1967年5月1日生，汉族。 委托代理人马德保，河南楚天阁律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）葛三军，男，1965年12月27日生，汉族。 委托代理人郑海超，系葛三军亲戚。 一审被告夏玉江，男，1958年12月19日生，汉族。 上诉人吴恒明与被上诉人葛三军，一审被告夏玉江房屋买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2014）平民初字第327号民事判决，于2014年9月10日提起上诉，2014年10月20日本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案，上诉人吴恒明的委托代理人马德保，被上诉人葛三军及委托代理人郑海超，一审被告夏玉江未到庭参加诉讼，现已审理终结。 一审查明：2012年6月，被告吴恒明与夏玉江在明港镇107国道东侧明河边上建造住房，2012年6月22日，原告葛三军与吴恒明协商要购买住房一套，并于当日付给吴恒明现金15万元，吴恒明出具了一份收条，收条的内容为：今收到葛三军购房款壹拾伍万元整（150000.00）。收款人吴恒明。2013年3月31日吴恒明与葛三军签定了一份购房协议，协议约定：购房位置从北上四楼西户，房款总价贰拾万元整，面积125平方米，付款方式，一次性交房款拾玖万元，扣房屋办证款壹万元。同日葛三军又付给吴恒明现金20000元，吴恒明出具有一份20000元的收条。两次原告共计付款170000元，在购房协议上也注明有下欠贰万元整的事实。2013年10月14日吴恒明将房屋的钥匙交给原告，2013年11月份原告在准备对购买的房屋进行装修时，被告夏玉江以房屋是他的为由不让原告装修，且强行收回了房屋，经葛三军与夏玉江协商，被告夏玉江将装修及材料款2万余元退给了原告。原告葛三军因支付购房款后未能得到房屋，双方产生纠纷。 一审认为：合同的订立双方应当遵循照诚实信用的原则，对于买卖合同出卖人首先应对出卖物有完全的所有权，且不得违反国家法律法规的规定，根据《城市房地产管理法》第38条第1款第6项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，因被告吴恒明所出让的房屋，既没有领取权属证书，又存在着所有权争议，使得原告对标的物不能实际占有，房屋买卖合同无法履行，故对原告要求判令解除原、被告双方所签《购房协议》、返还购房款并支付银行利息、承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。购房款按实际收到的170000元计算，利息按银行同期贷款利率计算，违约金按约定的计算，因装修所购买的材料等，被告夏玉江已支付不再计算。因房屋为吴恒明单方出卖，且房款是由吴恒明一人收取，没有证据能够证明本案所涉及的债务是合伙共同债务，原告请求被告夏玉江承担责任的请求，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百五十条，《城市房地产管理法》第38条第1款第6项，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律句题的解释》第3条之规定，一审判决：一、解除原告葛三军与被告吴恒明签订的房屋买卖合同；二、被告吴恒明于本判决生效后十日内返还原告葛三军购房款170000元，赔偿违约金3800元，并支付利息损失（利息计算：150000元从2012年6月23日起，20000元从2013年4月1日起，计算到全部款项还清时止，利率按银行同期贷款利率计算）。三、原告葛三军的其他诉讼请求不予支持。 上诉人吴恒明上诉称，我与夏玉江是合伙关系，2012年李文平、张德合、夏玉江自称其合伙有块地，要与上诉人合伙建房，经双方协商由上诉人出资，其他人不投资，李文平、张德合以房换房，二人各要住房一套。夏玉江不投资金，不分房，参与分配利润。原审适用法律错误，判决只退还购房款，而不判决被上诉人退还房屋钥匙，是不公正的，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人葛三军辩称，因上诉人违反合同约定，导致合同目的不能实现，一审依据双方合同的约定，解除双方的合同，支付违约金及利息，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人夏玉江未出庭，未作答辩。 二审经审理查明的事实与一审相同。 本院认为，上诉人吴恒明与被上诉人葛三军于2012年6月22日所签订的购买住房协议，是双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依合同约定，履行合同义务。本案中，上诉人吴恒明在被上诉人葛三军签订合同后，双方已部分履行了合同约定，但在履行的过程中，因夏玉江对出卖的房屋有异议，将葛三军已购买的房屋强制收回，导致合同履行不能，合同目的不能实现。对此，一审法院根据双方合同的约定和合同法的相关规定，解除上诉人吴恒明与被上诉人葛三军间所签订的合同，以及按合同约定支付违约金及利息，判决适当，于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费4620元，由上诉人吴恒明承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十二月十二日 书记员 黄莹莹 |
