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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1579号 上诉人（原审被告）张家付，男，1966年5月15日出生，汉族。 委托代理人杨克思、党艳峰，河南九同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈明英，女，1950年2月3日生，汉族。 委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所。 原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司。 委托代理人张晓兵，信阳市平桥区148法律服务所法律工作者。 上诉人张家付与被上诉人陈明英，原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司因合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2013）平民初字第2392号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家付及其委托代理人杨克思、党艳峰，被上诉人陈明英及其委托代理人张明业，原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司的委托代理人张晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2009年6月30日张家付（甲方拆迁人）与陈明英（乙方被拆迁人）签订《拆迁协议》，该协议约定：一、……二、安置补偿办法（1）甲方在乙方原住小楼南相应的方位补偿给乙方一套100平方米门面楼营业房（包括一、二两层），面积多于或少于100平方米的按市场价每平方米3200元甲乙双方相互补偿。（2）甲方在乙方原居住小楼南相应的位置上补偿给乙方商住楼第三层单元住房一套，面积不得少于125平方米（三卧两厅、两卫，加南北凉台），三、甲方的责任与义务，……（2）甲方必须在协议签订后十个月内将单元房和门面营业房交付乙方使用，如遇自然灾害，时间可顺延，……（6）甲方在房屋交付乙方使用后二个月内为乙方办好房权证，办证费用由甲方负责，……。五、此协议一式三份，甲方和乙方六户各持一份，双方共同遵守，如有违约，违约方应补偿对方相应的经济损失。此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。房屋具体位置在商住楼东端第三家一、二、三楼，门面房不低于壹佰平方米。 该协议签订后，张家付即组织人员施工，由于遭到人大家属院部分住户阻挠而停工。信阳市平桥区规划建设管理委员会办公室［信平规建办（2013）13号］文件显示：被告开发的商品房所占土地原系平桥区人大家属院用地。2008年4月，该家属院陈广中等6户住户准备拆除自己的住房，并以其宅基地置换人大家属院内临近平安大道的空地联建六层商住楼，后因不符合国家有关土地政策而未获得批准。经多方做工作，2008年12月，张家付与平桥区人大第二排住户魏铁山等人签订《平桥区人大家属院前排开发建设商住楼有关事宜协议》，2009年4月，张家付与第一排住户陈广中等6户签订协议，由张家付以信阳市安康房地产开发有限责任公司的名义置换土地进行开发建设。2009年5月12日，张家付安排人员施工，准备拆除区人大家属院南院墙进行地质钻探，在拆除过程中遭到该家属院部分住户阻挠，次日，区人大派人进行调查处理，并要求张家付做好四邻工作。经市政府［信政土（2009）14号文件］批准，安康房地产开发有限责任公司分别于2009年6月、2010年3月通过国有出让方式取得了陈广中等6户的宅基地（面积912.9㎡）及该6户住宅南邻平安大道的空地（面积1525㎡）的土地使用权。两宗土地面积共计2437.9平方米。2010年3月18日，安康公司委托张家付全权办理（2010）年第207号地块（即该宗土地）的相关手续。2010年11月，信阳市规划局为安康公司核发了《建设规划用地许可证》，2011年4月，信阳市规划局为安康商住楼核发了《建设工程规划许可证》，安康公司取得该宗土地后，张家付作为该工程的项目经理负责施工。现在该楼已全部竣工，由于张家付未能及时交房引起纠纷。 诉讼中，经本院委托信阳盛鹏房地产估价测量有限公司对原告所处的门面房进行测绘，测绘结果显示，原告商业房建筑面积为125.56㎡（含分摊面积为2.53㎡）。住宅房建筑面积为102.01㎡。四原告为此支付费用2000元，每户均摊500元。 原审认为：原、被告双方经过协商后签订的《拆迁协议》不违背国家法律、法规和强制性规定，系有效协议。被告及第三人辩称原告在签订该协议时存在欺诈行为，同时称，原告只有一块地皮，其要求与其他原告一样补偿一套住房和一间门面房，显失公平，此协议系无效协议，但其没有提供相关证据予以证实，也未在法定时间内行使撤销权，故对其此项辩称，本院不予支持，被告及第三人在庭审中称，其开发商品房所用土地系从平桥土地分局取得，与本院查明事实不符，其此项辩称本院亦不支持。庭审中原告称，该房屋土地使用证办的是其女儿王瑶的名字，这一点被告知道，且原告女儿对原告的财产处分行为予以认可，故被告辩称，赔偿款应赔偿给原告女儿，原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。由于该协议系有效协议，被告就应该按协议约定全面履行自己的义务即交付门面房及住房，由于被告未按协议约定在签订《拆迁协议》10个月内交房，致使原告门面房不能经营或出租的损失，被告应予赔偿。原告主张按每月2000元计算门面房营业损失，被告未提出异议，故原告此项请求，本院予以支持。庭审中原告主张住房按125㎡计算，但实际面积为102.01㎡，少于面积部分按2000元／㎡赔偿其损失之请求，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿其门面房损失至被告交房之日止的请求，由于原告于2013年10月17日已向本院申请诉前保全，本院已于同月18日对该门面房予以查封，故其此项请求，本院不予支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街由东往西第三间一、二层门面房交付给原告，恢复原状，并办理房屋产权手续。原告陈明英支付被告门面房超面积款86904元（125.56㎡－100㎡=25.56㎡×3200元／㎡）。二、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街由东往西第三间第三层住房（已查封）交付给原告，并办理房屋产权手续。被告张家付赔偿原告住宅面积损失45980元（125㎡－102.01㎡=22.99㎡×2000元／㎡）。三、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司赔偿原告门面房不能经营或出租的损失84000元（2010年4月30日至2013年10月30日，共计42个月×2000元／月）。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8000元，诉前财产保全费5000元，评估费500元，共计13500元，由被告负担。 宣判后，张家付不服，提起上诉称，一、原判决认定上诉人与被上诉人签订的拆迁协议为有效协议系认定错误，该协议属于无效协议。二、依《拆迁协议》约定，此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现；事实上该所附条件未成就，协议未生效。三、本案争议的土地使用权归被上诉人女儿王瑶所有，而被上诉人在本案中不应以原告身份出现。四、双方所签协议中的被拆迁物仍没有被拆除，被上诉人的宅基地仍在那里，没被占用，其无权要求赔偿。五、信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签订的《收回国有土地协议书》约定：由信阳市国土资源局平桥分局负责补偿、安置被上诉人，所以，被上诉人的权益应由信阳市国土资源局平桥分局解决。 被上诉人陈明英答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。 原审变更信阳市安康房地产开发有限责任公司答辩意见同上诉人张家付的上诉意见。 二审另查明，在二审庭审中，上诉人张家付向法庭提交了下列证据：一、房屋产权证和拆迁协议，证实被上诉人无权处分该房产，隐瞒事实真相与上诉人签订拆迁协议；被上诉人称当初签订协议时，其应对方要求出示了房产证，对方知道房屋使用权证载明的名字。二、置换用地申请，证明人大前六排住户由联建更改为置换。三、现场照片，证明被上诉人仍在使用涉案房屋。被上诉人陈明英的女儿王瑶则向法庭出具说明及声明各一份，证明争议土地虽登记在其名下，但是其母陈明英在平桥区人大工作而分配的，因本起纠纷引起的诉讼，其自始自终均知晓，并对其母陈明英一、二审的整个诉讼行为均予以认可，不持任何异议。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。上诉人张家付上诉称原判决认定其与被上诉人陈明英签订的拆迁协议为有效协议系认定错误，该协议属于无效协议的理由。经查，上诉人张家付与被上诉人陈明英签订的拆迁协议是其双方的真实意思表示，并不存在合同无效之情形，其双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为依《拆迁协议》约定，此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现；事实上该所附条件未成就，协议未生效的理由。经查，协议双方在合同中约定此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，该附生效条件之约定不具体、明确，且作为合同之附生效条件则显失公平，而且，该工程已实际上完工，应视为各种手续已办理完毕，否则，工程不可能建设并完工。上诉人张家付以此作为抗辩事由主张合同未生效的理由不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为本案争议的土地使用权归被上诉人陈明英女儿王瑶所有，而被上诉人在本案中不应以原告身份出现的理由。经查，王瑶与陈明英系母女关系，争议土地使用权虽登记在王瑶名下，但却系陈明英在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨用方式取得，且上诉人张家付在签订协议时应当知晓该事实。在二审诉讼过程中，王瑶通过书面形式向本院提交说明，表示其知晓并同意其母陈明英与张家付签订的《拆迁协议》的事实，并追认被上诉人陈明英一、二审的诉讼行为，因此，陈明英作为合同相对人继而取得原告主体资格。上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为双方所签协议中的被拆迁物仍没有被拆除，被上诉人的宅基地仍在那里，未被占用，其无权要求赔偿的理由。经查，上诉人张家付与被上诉人陈明英签订拆迁协议后，土地使用权已变更登记至信阳市安康房地产开发有限责任公司名下，该公司已取得该土地使用权的处分权，有权决定该土地使用权的用途。被上诉人陈明英已经履行协议约定，上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签订的《收回国有土地协议书》约定：由信阳市国土资源局平桥分局负责补偿、安置被上诉人，所以，被上诉人陈明英的权益应由信阳市国土资源局平桥分局解决的理由。经查，该理由无事实和法律依据，其此上诉意见不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费8000元，由上诉人张家付承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十一月十四日 书记员 黄莹莹 |
