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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1580号 上诉人（原审被告）张家付，男，1966年5月15日出生，汉族。 委托代理人杨克思、党艳峰，河南九同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）高国升，男，1946年11月3日生，汉族。 委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所。 原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司。 委托代理人张晓兵，信阳市平桥区148法律服务所法律工作者。 上诉人张家付与被上诉人高国升，原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司因合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2013）平民初字第2393号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家付及其委托代理人杨克思、党艳峰，被上诉人高国升及其委托代理人张明业，原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司的委托代理人张晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2009年4月18日张家付（甲方拆迁人）与高国升（乙方被拆迁人）签订《拆迁协议》，该协议约定：一、……二、安置补偿办法（1）甲方在乙方原住小楼南相应的方位补偿给乙方一套100平方米门面楼营业房（包括一、二两层），面积多于或少于100平方米的按市场价每平方米3200元甲乙双方相互补偿。（2）甲方在乙方原居住小楼南相应的位置上补偿给乙方商住楼第三层单元住房一套，面积不得少于125平方米（三卧两厅、两卫，加南北凉台），多于或少于125平方米，按市场价补给对方。（3）院内小附属房每平方米补偿500元。（4）院内结果的果木树和成形的风景树每棵补200元，小树苗视情况补偿5—15元。（5）水井每口补偿1200元。（6）小院围墙每米长补15元。（7）小院内硬化和装饰的地坪每平方米补偿25元。（8）甲方补偿乙方搬家费400元和租房费每月400元，共计十个月计4400元，如果十个月内交付不了房屋，租房费顺延（租房时间从二00九年元月算起），……三、甲方的责任与义务，……（2）甲方必须在协议签订后十个月内将单元房和门面营业房交付乙方使用，如遇自然灾害，时间可顺延，……（6）甲方在房屋交付乙方使用后二个月内为乙方办好房权证，办证费用由甲方负责（户主为高鹏），……。五、此协议一式三份，甲方和乙方六户各持一份，双方共同遵守，如有违约，违约方应补偿对方相应的经济损失。此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。另备注：甲方同意乙方以每平方米叁仟元价格购买门面房一套，两间连在一起，位于住房下方。 该协议签订后，张家付即组织人员施工，由于遭到人大家属院部分住户阻挠而停工。信阳市平桥区规划建设管理委员会办公室［信平规建办（2013）13号］文件显示：被告开发的商品房所占土地原系平桥区人大家属院用地。2008年4月，该家属院陈广中等6户住户准备拆除自己的住房，并以其宅基地置换人大家属院内临近平安大道的空地联建六层商住楼，后因不符合国家有关土地政策而未获得批准。经多方做工作，2008年12月，张家付与平桥区人大第二排住户魏铁山等人签订《平桥区人大家属院前排开发建设商住楼有关事宜协议》，2009年4月，张家付与第一排住户陈广中等6户签订协议，由张家付以信阳市安康房地产开发有限责任公司的名义置换土地进行开发建设。2009年5月12日，张家付安排人员施工，准备拆除区人大家属院南院墙进行地质钻探，在拆除过程中遭到该家属院部分住户阻挠，次日，区人大派人进行调查处理，并要求张家付做好四邻工作。经市政府［信政土（2009）14号文件］批准，安康房地产开发有限责任公司分别于2009年6月、2010年3月通过国有出让方式取得了陈广中等6户的宅基地（面积912.9㎡）及该6户住宅南邻平安大道的空地（面积1525㎡）的土地使用权。两宗土地面积共计2437.9平方米。2010年3月18日，安康公司委托张家付全权办理（2010）年第207号地块（即该宗土地）的相关手续。2010年11月，信阳市规划局为安康公司核发了《建设规划用地许可证》，2011年4月，信阳市规划局为安康商住楼核发了《建设工程规划许可证》，安康公司取得该宗土地后，张家付作为该工程的项目经理负责施工。现在该楼已全部竣工，由于张家付未能及时交房引起纠纷。 诉讼中，经本院委托信阳盛鹏房地产估价测量有限公司对原告所处的门面房进行测绘，测绘结果显示，原告商业房建筑面积为114.67㎡（含分摊面积为2.31㎡），住宅房建筑面积为116.44㎡。四原告为此支付费用2000元，每户均摊500元。 原审另查明：被告张家付在施工过程中，于2009年4月19日借原告120000元，并出具一份欠条，即“欠条，欠高国升壹拾贰万元整，房子建好后一次付清，张家付，2009年4月19日”。房子建好后，张家付侄子张富生收取原告水、电增容费38000元，具体为：1、超面积原合同125㎡，现实面积为131.46㎡，131.46㎡－125㎡=6.46㎡×3400元／㎡=21964元；2、水户头2500元；3、电户头131.46㎡×103元／㎡=13540元，21964元＋2500元＋13540元=38004元。 原审认为：原、被告双方经过协商后签订的《拆迁协议》不违背国家法律、法规和强制性规定，系有效协议。被告及第三人辩称原告在签订该协议时存在欺诈行为，此协议系无效协议，但其没有提供相关证据予以证实，也未在法定时间内行使撤销权，故对其此项辩称，本院不予支持。被告及第三人在庭审中称，其开发商品房所用土地系从平桥土地分局取得，与本院查明事实不符，其此项辩称本院亦不支持。庭审中原告称，该房屋房权证及土地使用证办的是其前儿媳的名字，但其一直居住在该房内，这一点被告知道，且原告前儿媳对原告的处分行为予以认可，故被告辩称，赔偿款应赔偿给原告前儿媳，原告主体不适格，理由不成立，本院不予支持。由于该协议系有效协议，被告就应该按协议约定全面履行自己的义务即交付门面房及住房，由于被告未按协议约定在签订《拆迁协议》十个月内交房，致使原告门面房不能经营或出租的损失，被告应予赔偿。原告主张按每月2000元计算门面房营业损失，被告未提出异议，故原告此项请求，本院予以支持。由于原告于2013年10月17日已向本院申请诉前保全，本院已于2013年10月18日将该门面房予以查封。故原告请求门面房的损失应计算至保全之日，其请求赔偿至交房之日的请求，本院不予支持。庭审中原告主张住房按116.44㎡计算，而被告按131.46㎡计算，多收其21964元应予退还的请求，本院予以支持。由于原、被告在合同中未对住房面积超出或少于125㎡的部分价格未作约定，原告请求少于125㎡部分按2000元／㎡，即，17120元（125㎡—116.44㎡=8.56㎡×2000元／㎡）要求被告予以赔偿，此项请求，本院应予支持。关于原告要求被告偿还欠款120000元及利息的请求与本案本不是一个法律关系，原告本应另行起诉，为减少累诉，本院一并审理。庭审中，被告认可原告此项请求，故原告此项请求，本院予以支持。关于被告张家付侄子张富生收取原告水电增容费及多收取原告住房面积款项，庭审中，被告对此予以认可。故此款被告应退还给原告。关于原告请求被告按《拆迁协议》约定履行另行卖给其一间门面房的诉请，由于双方在签订拆迁协议时只是达成购买意向，原告并未交纳相应的购房定金或押金，被告也未收取原告购买此房的定金或押金，原告此项要求缺乏相应的法律依据，其此项请求本院不予支持。关于原告请求被告赔偿其门面房损失至被告交房之日止的请求，由于原告于2013年10月17日已向本院申请诉前保全，本院已于同月18日对该门面房予以查封，故其此项请求，应计算至诉前保全之日止。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街由西往东第三间一、二层门面房交付给原告，并办理房屋产权手续。原告高国升支付被告门面房超面积款47008元【（114.67㎡－100㎡）=14.67㎡×3200元／㎡）】。二、被告和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司赔偿原告门面房损失88000元（2010年2月18日至2013年10月18日，计44个月×2000元／月）。三、被告张家付偿还借原告款120000及利息（按年息20000元计算，从2009年4月19日计算至还清之日止，已付利息双方结算时另行扣除）。四、被告退还原告多收住房款21964元，下欠住房面积赔偿款17120元及水电增容费16040元，合计55124元。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8000元，诉前财产保全费5000元，评估费500元，共计13500元，由被告负担。 宣判后，张家付不服，提起上诉称，一、原判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《拆迁协议》为有效协议属认定事实错误，该协议为无效协议。二、依《拆迁协议》约定：此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现；事实上该所附条件未成就，协议未生效。三、本案争议房屋所有权及土地使用权系被上诉人前儿媳与高鹏所有，只有他们有权主张权利，本案原告主体错误。四、高国升的借款非真正的借款，而是其向上诉人索要的好处费，且该款与本案非同一法律关系，不能一并判决。五、信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签订的《收回国有土地协议书》约定：由信阳市国土资源局平桥分局负责补偿、安置被上诉人，所以，被上诉人的权益应由信阳市国土资源局平桥分局解决。 被上诉人高国升答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。 原审第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司的答辩意见同上诉人张家付的上诉意见。 二审另查明，在二审庭审中，上诉人张家付向法庭提交了下列证据：一、房屋产权证和拆迁协议，证实被上诉人高国升无权处分该房产，隐瞒事实真相与上诉人签订拆迁协议；被上诉人高国升称当初签订协议时，其应对方要求出示了房产证，对方知道房屋使用权证载明的名字。二、置换用地申请，证明人大前六排住户由联建更改为置换。三、现场照片，证明被上诉人高国升仍在使用涉案房屋。被上诉人高国升的儿子高鹏则向法庭出具说明及声明各一份，证明争议土地使用证及房屋所有权证虽登记在高鹏与其前妻代欣业名下，但是其父高国升在平桥区人大工作而分配的，高鹏与其前妻代欣业离婚后该房屋所有权由高鹏个人享有。因本起纠纷引起的诉讼，其自始自终均知晓，并对其父高国升的整个诉讼行为均予以认可，不持任何异议。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。上诉人张家付上诉称原判决认定其与被上诉人高国升签订的拆迁协议为有效协议系认定错误，该协议属于无效协议的理由。经查，上诉人张家付与被上诉人高国升签订的拆迁协议是其双方的真实意思表示，并不存在合同无效之情形，其双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为依《拆迁协议》约定，此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现；事实上该所附条件未成就，协议未生效的理由。经查，协议双方在合同中约定此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，该附生效条件之约定不具体、明确，且作为合同之附生效条件则显失公平，且该工程已实际完工，应视为该工程的各种手续已办理完毕，否则，工程不可能建设并完工，上诉人张家付以此作为抗辩事由主张合同未生效的理由不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为本案争议房屋所有权及土地使用权系被上诉人前儿媳与高鹏所有，只有他们有权主张权利，本案原告主体错误的理由。经查，高鹏与高国升系父子关系，争议土地使用权及房屋所有权虽登记在高鹏名下，但却系高国升在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，且上诉人张家付在签订协议时应当知晓该事实。在二审诉讼过程中，高鹏通过书面形式向本院提交说明，表示其知晓并同意其父高国升与张家付签订的《拆迁协议》的事实，并追认被上诉人高国升整个诉讼行为，因此，高国升作为合同相对人继而取得原告主体资格。上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付上诉称双方所签协议中的被拆迁物仍没有被拆除，被上诉人仍在内居住，其无权要求赔偿的理由。经查，上诉人张家付与被上诉人高国升签订拆迁协议后，土地使用权已变更登记至信阳市安康房地产开发有限责任公司名下，其已取得该土地使用权的处分权，有权决定诉争房屋所有权的用途。被上诉人高国升已经履行协议约定，上诉人张家付的此上诉意见不能成立，本院不予采信。上诉人张家付认为高国升借款非真正的借款，而是其向上诉人索要的好处费，且该款与本案非同一法律关系，不能一并判决的理由。经查，该借款有张家付出具的借据，原判决一并处理并无不妥。上诉人张家付认为信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签订的《收回国有土地协议书》约定：由信阳市国土资源局平桥分局负责补偿、安置被上诉人，所以，被上诉人高国升的权益应由信阳市国土资源局平桥分局解决的理由。经查，该理由无事实和法律依据，其此上诉意见不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费8000元，由上诉人张家付承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十一月十四日 书记员 黄莹莹 |
