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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1304号 上诉人（原审被告）李长林，男，1978年10月26日出生。 委托代理人丁中亚，河南振蓼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李晓云，女，1973年4月5日出生。 委托代理人马洪海，河南振蓼律师事务所律师。 原审被告张中顺，男，1970年12月5日出生。 上诉人李长林因与被上诉人李晓云、原审被告张中顺确认合同效力纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第909号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人李长林及其委托代理人丁中亚，被上诉人李晓云及其委托代理人马洪海到庭参加诉讼。原审被告张中顺经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，原告李晓云与被告张中顺于1992年5月经人介绍举办婚礼，1994年3月12日补办结婚登记，2010年1月11日，李晓云向原审法院起诉要求与张中顺离婚，同年5月李晓云向原审法院提交撤诉申请，原审裁定准许撤诉。2011年2月28日，张中顺向原审法院起诉李晓云，要求与其离婚，2011年8月24日，原审以（2011）固民初字第205号民事判决书判决准予张中顺与李晓云离婚，李晓云不服该判决，提起上诉，本院于2012年3月28日以（2012）信中法民终字第45号民事裁定书将该案发回重审。原审在重审审理张中顺与李晓云离婚案期间，张中顺提供了将其与李晓云共有的位于固始县城关湖畔春天的D5三楼一套住宅卖给李长林的房屋买卖协议，为此，李晓云于2012年11月27日向原审法院提起诉讼，要求确认被告张中顺、李长林之间的房屋买卖协议无效。 原审另查明，一、2007年3月31日，被告张中顺与固始信合房地产开发有限公司签订定购书，以159348元（优惠后为146361元）定购了固始信合房地产开发有限公司湖D－5#303一套住房。2007年8月29日，被告张中顺与固始信合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于上述位置建筑面积为128.29平方米的住房。 二、2011年11月29日，张中顺与李长林签订《房屋买卖协议》，张中顺将其名下位于湖畔春天D5住宅楼三楼房权证号为固始县房权证城郊乡字第2007004381号住宅楼卖给李长林，房屋价款为28万元。同日，张中顺与李长林在固始县公证处对《房屋买卖协议》进行了公证，固始县公证处出具了（2011）固证民字第7413号公证书。庭审中，李长林称该套房屋房权证上的产权人还是张中顺，其在庭审前一个多月以33万元卖给他人，但未办理过户。 三、原审在再审李晓云与张中顺离婚案件期间，经李晓云申请，原审于2012年9月22日以（2012）固民初字第937－4号民事裁定书查封了本案诉争的房屋。 四、2012年12月20日，原审以（2012）固民初字第937号民事判决书判决准予张中顺与李晓云离婚，对本案诉争的一套住宅以“李晓云已提起要求确认买卖无效的诉讼，待诉讼有果后再行处理”为由未进行分割。该判决张中顺、李晓云均未上诉，现已生效。 上述事实，有下列证据证实：1、李晓云与张中顺的结婚证复印件；2、张中顺与李长林签订的房屋买卖协议；3、（2011）固证民字第7413号公证书；4、（2011）固民初字第205号民事判决书；5、（2010）固民初字第74号民事裁定书；6、（2012）信中法民终字第45号民事裁定书；7、（2012）固民初字第937号民事判决书；8、张中顺与信合湖畔春天定购书及商品房买卖合同；9、（2012）固民初字第937－4号民事裁定书；10、庭审笔录等。 原审认为，被告张中顺于2011年11月29日将位于固始县城关湖畔春天的D5三楼一套住宅卖给被告李长林，双方虽然签订了房屋买卖协议，张中顺将房屋交付给李长林，但双方在买卖该房屋时，原告李晓云与被告张中顺的离婚诉讼尚在法院审理中，李晓云与张中顺的夫妻关系并未解除，该套住宅楼系李晓云与张中顺夫妻关系存续期间的共有财产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的规定：“共有房地产，未经其它共有人书面同意的，不得转让”，被告张中顺在转让其与原告李晓云共有的房产时，未经原告李晓云书面同意，而直接与被告李长林签订房屋买卖协议，该协议侵犯了原告李晓云对共有房屋的处分权，违反了法律的强制性规定，应当无效，被告张中顺在出让该房屋时，明知是其与原告李晓云的共有财产而未征得其同意，对合同无效所导致的后果应承担主要责任，被告李长林在购买该房屋时，已知道该房屋系李晓云与张中顺的共有财产，在李晓云未到场签字的情况下仍然进行购买，未尽到谨慎义务，对合同无效导致的后果也具有一定的责任。现原告李晓云要求确认被告张中顺与被告李长林所签订的房屋买卖协议无效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第﹤四﹥项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第﹤五﹥项之规定判决：被告张中顺与被告李长林于2011年11月29日所签订的房屋买卖协议无效。 案件受理费100元，由被告张中顺负担。 李长林上诉称，1、本案已经超过诉讼时效。2011年11月，上诉人通过固始县房地产中介公司、固始县公证处，购买张中顺房屋一套，手续齐全，购房款一次性付清，双方签订了书面《房屋买卖协议》并经公证处进行了公正，2013年5月，由于房屋价格上涨，被上诉人和张中顺认为房屋出售价格偏低，遂与本案审判长多次协商，要求上诉人补偿巨额差价未果，后又共同协商起诉上诉人，要求解除《房屋买卖协议》，故被上诉人提起诉讼，已经超过诉讼时效。2、一审程序违法。本案没有开庭，剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人除见过审判长外，根本不知道合议庭其它成员。3、一审认定事实错误。原审关于“被上诉人与张中顺之间的婚姻家庭纠纷方面认定及上诉人明知所购房屋是张中顺夫妻共有财产方面”的所谓事实认定，与客观事实不符。4、一审判决适用法律错误。城市房地产管理法仅对签订合同程序方面的规范，而不是判定合同无效的依据；合同法第52条规定是指违反实体法方面的强制性规定，根据合同法第1章第8条规定，依法成立的合同，受法律保护。综上，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。 李晓云答辩称，本案不存在诉讼时效。李晓云是2012年在诉讼离婚期间，才知道自己的利益遭受损害，至提起诉讼，没有超过诉讼时效。原审程序合法，不存在违法。原审认定事实清楚，本案争议的房产是在李晓云与张中顺离婚期间购买的，出卖该房产时，没有经过李晓云签字确认。关于上诉人提出两个合同问题，一审时没有拿出26万元买卖合同，可以看出张中顺与李长林有恶意串通的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效。2、原审程序是否违法。3、原审认定事实是否有误，上诉人是否明知所购买的房产是张中顺夫妻共同财产。4、原审适用法律是否有误（本案是否应适用合同法的相关规定）。 二审诉讼中上诉人为证实其上诉主张，向法庭提交张中顺房屋所有权证、固始县信达房地产开发公司与李长林、张中顺三方签订的房屋买卖合同、（2011）固证民字第7413号公证书等新证据，用于证明该房产登记在张中顺名下，张中顺有处分权，同时证明该房产在买卖时价款是36万元，为减少税费房价调整为28万元。 被上诉人没有新证据向法庭提交，对上诉人提交证据质证意见如下：对房产证真实性没有异议，对证明目的有异议，认为上诉方举证不能达到证明目的；2011年11月23日签订买卖合同价款36万元，恰恰证明李长林与张中顺存在恶意串通。公证书在一审已经提交，不属于新证据。第一个合同是无效的，后合同优先于前合同，且经过公证。 二审查明的其他事实与一审查明的基本事实相同。 本院认为，本案争议的标的物—房屋系被上诉人李晓云与原审被告张中顺在婚姻关系存续期间购买的房产，按照法律规定，该房产属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，张中顺擅自出卖其本人没有全部处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利的平等的，因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。因张中顺处分争议房产时，李晓云与张中顺夫妻感情不和且正在离婚诉讼中，张中顺未与李晓云协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要决定，其动机并非为了日常生活的需要，而是为了独占夫妻共同财产。上诉人李长林作为房屋的买受人，在李晓云未到场签字及出具证明等情况下仍然进行购买，未尽到谨慎义务，亦未尽到对合同标的物的产权审查义务，因此，不能认定其有理由相信张中顺出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。故原审认定李长林与张中顺签订的房屋买卖协议无效，符合法律规定。李长林上诉称，原审认定事实及适用法律错误，其不明知所购买的房产是张中顺夫妻共同财产的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。虽然房屋买卖合同无效，但购房人李长林合法利益仍然受到法律保护。当事人存有争议，可按《合同法》相关法律规定依法处理。关于本案是否超过诉讼时效问题。因本案系确认合同效力纠纷案件，根据相关法律规定，确认合同无效之诉不受诉讼时效限制，且李长林与张中顺于2011年11月29日签订房屋买卖合同，而李晓云于2012年11月27日提起诉讼，本案没有超出诉讼时效。李长林该上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于一审程序是否违法，合议庭成员是否全部参加开庭审理问题。从原审庭审笔录（原审正卷54页）显示，审判人员参加了本案的庭审，并征求当事人对合议庭组成人员是否申请回避时，当事人均明确表示不申请回避，故李长林上诉称，原审程序违法，部分合议庭组成人员未参加庭审的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李长林负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴孔玉 审判员 刘友成 审判员 李 牧 二〇一四年十一月十七日 书记员 段凤娇 |
