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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）解民再初字第8号 原审原告苏永富，男，汉族，1938年4月12日出生。 委托代理人苏保连，女，汉族，1958年1月3日出生。 委托代理人苏保梅，女，汉族，1964年9月13日出生。 原审被告焦作市中站区房屋开发公司。原住所地：焦作市中站区。 第三人焦作市景兴房地产有限责任公司。原住所地：焦作市丰收路电信小区2号楼2单元204号。 法定代表人姚克争，该公司经理。 委托代理人姚步谦，男，汉族，1937年6月3日出生。 委托代理人党向成，焦作市解放区民生法律服务所法律工作者。 原告苏永富与被告焦作市中站区房屋开发公司房地产买卖合同纠纷一案，本院于1995年12月6日作出的（1995）经字第583号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2012年7月19日作出（2012）解民监字第3号民事裁定，再审本案。本院依法追加了焦作市景兴房地产有限责任公司作为本案的第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，分别于2012年10月23日、2014年4月29日公开开庭审理了本案。原审原告苏永富及其委托代理人苏保梅、苏保连到庭参加诉讼。原审被告焦作市中站区房屋开发公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第三人焦作市景兴房地产有限责任公司的委托代理人姚步谦、党向成在2012年10月23日的庭审中到庭参加诉讼，在2014年4月29日的庭审中经依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 1995年4月14日，原审原告苏永富诉称，1992年9月25日，原、被告签订了房地产买卖合同。原告购买被告新华南街水暖开发楼门面房3间、一楼住房1套、二楼住房2套，总建筑面积210平方米，合同签订后，原告先后共付房款171360元。按合同规定，被告应于1993年11月20日将该房地产交付原告使用。如逾期一日，偿付相当于房地产价款千分之一的滞纳金。原告交付房款后，被告中途停工，主体工程仅盖了三层，至今该楼未建成。故原告诉至法院，要求判令被告按合同规定交付房地产，并承担逾期交房的违约责任，赔偿原告的经济损失。 原审被告焦作市中站区房屋开发公司辩称，原、被告所签订购房合同中的有关罚款及竣工问题，早在姚步谦于1994年7月28日被免职至今，公司的一切手续姚步谦没有交接，新的法人代表对情况不了解。特别是姚步谦又于1994年10月份起诉中站房管局和中站区政府至解放区法院后，该院于1994年10月24日以（1994）解经初字第297号判决中站房屋开发公司系姚步谦私营企业。被告不服一审判决，上诉至市中院，二审尚未裁决。自一审判决后，被告各种业务全部停止，工作也无法展开，经查苏永富购房付款过程，有些房款是苏永富本人直接付给建筑队的，至今苏永富尚欠建筑队工程款。综上所述，关于苏永富购房一事，被告暂无法处理，只有在二审裁判后，视其裁决再行解决。 原审查明，原、被告1993年9月25日签订了一份《房地产买卖契约》。该契约载明，甲方（被告，下同）将将座落在解放区新华南街商品房南单元临街门面房三间、一楼住房一套、二楼住房一套（建筑面积210平方米）出售给乙方（原告，下同）。上述房产成交价格为人民币177000元，乙方于1993年10月30日前两次付给甲方，甲方于1993年11月20日将上述房产正式交付给乙方；违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方支付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。该契约还对其它有关事项作了规定。契约签订后，原告分别于1992年9月25日、1993年5月13日、17日，同年7月22日、12月28日付给被告一万元、三万元、四万元、二万元、六万元，均由被告给原告写了收据。1994年1月4日，原告又付给被告的施工队（封丘队）1360元。后因被告方原法定代表人姚步谦免职，姚步谦与被告主管单位中站区房地产管理局就中站区房地产开发公司的所有制性质及该公司的归属引起诉讼等因素，被告所开发的新华南街商品房工程尚未竣工，至今未交付原告所购的房地产而形成本案纠纷。 原审认为，原、被告双方签订的房地产买卖合同（契约）为有效合同。被告未按期交付原告所购买的房地产，原告未按期向被告付清购房地产款，均属违约行为，对此各自应承担相应的责任。鉴于原告已将购房款大部分付给被告，原告要求继承履行合同，应予支持。依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告应将其开发的座落于解放区新华南街商品楼南单元临街门面房三间、一楼住房一套、二楼住房二套（建筑面积共计210平方米）的房地产交付原告所有。二、被告从1993年11月21日起支付原告所交购房地产交付的160000元违约金，至上述房地产交付之日止，按日千分之一计付。原告自1993年11月1日起到接收被告所交上述房屋时止17000元的违约金，按日万分之一计付。三、原、被告按双方签订的《房地产买卖契约》所规定的其它条款自觉履行，原告所购房产设施变更按实结算。上述一至三项于本判决生效后，被告新华南街商品房竣工之日，被告交付原告所购房屋的同时将各自违约金折算结清。诉讼费5150元，被告承担4000元，原告承担1150元。暂由原告垫付，执行时被告付给原告4000元。 本院再审过程中，原审原告苏永富称，原审事实清楚，判决正确，不应进入再审，应维持原判。 原审被告焦作市中站区房屋开发公司未到庭进行答辩。 第三人焦作市景兴房地产有限责任公司述称，原审判决的事实认定、法律适用、判决结果均有错误。关于事实认定部分的错误方面：1、原审原告苏永富未按合同约定的方式和期限支付购房款，另外对合同原设计的房屋的部分内容进行了变更，这些因素都是造成工期延误的原因，这两个事实在判决书上都有载明，原审中并未认定这两个因素，按合同约定，原审原告也有责任；2、按合同约定，原审原告付清房款后，原审被告才交房，因原审原告未付清房款，故原审被告未违约，这在原审中也没有对这一事实进行认定。关于法律适用部分的错误方面：原审判决将原审被告的履约行为错误的认定为违约行为。关于判决结果部分的错误方面：本案的责任划分是错误的，检察院抗诉时也认为原审判决责任划分不当，导致判决结果错误，被告没有违约却被认定为违约，被告不应承担本案责任。另外，原审被告因经营不善，经中站区房管局向政府报告，原审被告的全部债权债务，包括原审判决确认的债权债务，已经移交给了焦作市景兴房地产有限责任公司，根据法律规定，债务的继承人可以享有债务人对债权人的抗辩权利，因此焦作市景兴房地产有限责任公司与本案有利害关系，应当在本案中作为被告参加诉讼。且如果原审被告仍存在，焦作市景兴房地产有限责任公司就应当作为第三人参加诉讼，现因原审被告已被吊销，根据解放区法院判决认定的事实，原审被告已经宣告破产，现在已经不存在，所以焦作市景兴房地产有限责任公司应当作为本案被告参加诉讼。另外，第三人认为原审原告在2001年9月5日抢占该公司门面房及住房建筑面积合计335.57平方米，合同约定的房屋建筑面积为210平方米，超出合同约定多占房屋建筑面积125.57平方米，故原审原告应按2001年9月市场价计算补购房款。 根据原审原告、原审被告、第三人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院再审中，除原审原告苏永富、原审被告焦作市中站区房屋开发公司在原审中提交的证据外，在再审时双方均未提交新的证据。 第三人焦作市景兴房地产有限责任公司在再审时提交证据如下：1、《房地产买卖契约》、收款收据9份、施工队《协议书》、停工报告、原审判决书、原审原告向施工队支付款项清单（代付房款），以此证明原审判决错误；2、中站区房地产管理局《关于中站开发公司艺新一号楼、水暖厂联建楼未完工程的处理意见》、《联建房协议》、中站区人民政府办公室《关于成立艺新一号楼再建工程领导小组的批复》、商品房预售许可证、商品房产权证、检察院抗诉书、中院指令再审裁定书、报纸公告及申请，以此证明第三人与本案有利害关系。 本院对再审证据的认定：关于第三人焦作市景兴房地产有限责任公司再审中提交的上述证据，原审原告苏永富质证后认为均无异议，原审被告焦作市中站区房屋开发公司未到庭质证，视为放弃自己的诉讼权利，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院再审根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：本院再审查明的事实，与原审查明的事实基本一致。 另查明，原审原告苏永富与原审被告焦作市中站区房屋开发公司在合同中约定购买的座落于解放区新华南街商品楼的住房及门面房，以及原审被告在该地段与焦作市水暖厂联建的开发楼房因种种原因未按期全部建成竣工，造成众多购房户不能按期得到所购房屋，并产生了大量纠纷。后经中站区房管局及市有关部门协调，由第三人焦作市景兴房地产有限责任公司将上述未完工的楼房续建竣工。2000年9月11日第三人焦作市景兴房地产有限责任公司取得了所开发房屋的商品房预售许可证，并办理了商品房屋产权证。2000年11月29日，由焦作市城乡房地产开发办公室又函告焦作市房管局交易所、监理所，内容为：焦作市景兴房地产有限责任公司在新华南街建商品楼三栋，共83户，属遗留工程，请办理房产有关手续。2001年9月5日，原审原告苏永富搬入其购买原审被告焦作市中站区房屋开发公司的座落于解放区新华南街商品楼的住房及门面房，现原审原告苏永富仍实际占有、使用上述房屋。 再查明，原审被告焦作市中站区房屋开发公司，原名称为焦作市房屋改造开发公司，1988年该公司挂靠于焦作市工业合作协会，1989年国家整顿建筑市场，又经介绍挂靠于中站区建委，名称变更为焦作市中站区房屋开发公司。1994年2月，中站区政府将该公司划归为区房管局领导。同年7月28日，区房管局下文免去姚步谦的经理职务。同年9月2日，区房管局下文任命郭梓为该公司经理（法定代表人），同年10月10日，工商机关为该公司换发的企业法人营业执照将法定代表人变更为郭梓。后因原审被告焦作市中站区房屋开发公司逾期未参加工商营业执照年检，2002年1月24日，焦作市工商行政管理局中站分局作出焦中工商检处字（2002）第03号行政处罚决定书，决定吊销焦作市中站区房屋开发公司的营业执照，现该公司处于歇业状态。第三人焦作市景兴房地产有限责任公司成立于1996年1月19日，法定代表人为姚克争，后因该公司未参加2005年度工商营业执照年检，2007年12月20日，焦作市工商行政管理局作出焦工商企处字（2007）第2430号《关于焦作市景兴房地产有限责任公司逾期未按规定接受年度检验的处罚决定》，决定吊销焦作市景兴房地产有限责任公司的营业执照。 本院再审认为，根据本案查明的事实，原审原、被告所签订的房地产买卖合同（契约）属于双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定自觉履行。本案中原审被告未按期按约定向原审原告交付其所购买的住房及门面房的行为属于违约，但是原审原告也未按期向原审被告付清全部房款，原审原告按合同约定，应支付原审被告购房款177000元，实际支付原审被告购房款161360元，现还尚欠15640元未支付，故其行为亦构成违约。根据双方签订合同中约定的违约责任，原审原告不能按期向原审被告支付清购房款，或原审被告不能按期向原审原告交付房产，每逾期一日，违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。鉴于原审原、被告双方都存在违约行为，故按照合同约定及本着公平原则，双方互不向对方支付违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在判决双方互负违约责任，互相支付违约金方面计算有误、处理不当，应予以纠正。关于第三人焦作市景兴房地产有限责任公司在本案再审中认为原审原告在2001年9月5日抢占该公司门面房及住房建筑面积合计建筑面积为335.57平方米，超出了合同约定的房屋建筑面积125.57平方米，原审原告应按2001年9月的房屋市场价计算，向第三人补交购房款的主张和请求本院不予支持，因该项请求在本院作出的（2002）解民初字第879号判决中已进行了处理，并经焦作市中级人民法院作出的（2003）焦民终字第460号判决维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国经济合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条的规定，判决如下： 一、维持本院（1995）经字第583号经济判决第一、三项及案件受理费的承担部分； 二、撤销本院（1995）经字第583号经济判决第二项及原判决所确定的“上述一至三项于本判决生效后，被告新华南街商品房竣工之日，被告交付原告所购房屋的同时将各自违约金折算结清”； 三、驳回原审原告苏永富的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 张党生 审 判 员 韩 贵 人民陪审员 千海文 二〇一四年六月二十六日 书 记 员 程 明 |
