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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2222号 上诉人（原审被告）：余聊敏，女，汉族。 上诉人（原审被告）：程鹏，男，汉族。 委托代理人：狄龙，河南松盛永进律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕孟乐，女，汉族。 委托代理人：吕建国，男，汉族。 一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。余聊敏和程鹏的委托代理人狄龙、吕孟乐及其委托代理人吕建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：双方当事人于2005年11月19日订立《房地产转让合同》，合同主要约定房产转让方余聊敏同意将其位于西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房地产（约119平方米）的80%产权（其余20%产权归联社）转让给吕孟乐；房产受让方同意该房产（80%产权）转让价人民币壹拾壹万捌仟元整，由受让方吕建国女儿吕孟乐居住；转让方收到房价款人民币壹拾壹万捌仟元整（以收条为准），受让方收到住房（包括内外装饰、设施及留物、钥匙，以收条为准），双方完成转让；鉴于房产现状，如以后联社办理产权转移（20%部分），转让方保证配合将房产权全部直接办理给受让方，所需费用由受让方支付，如单位把房产权（证）办到余聊敏名下，则余聊敏负责出具证明，协调受让人办理过户手续，费用由受让方承担。吕孟乐于2005年11月19日向余聊敏交付购房款118000元，余聊敏向吕孟乐交付了房屋。在合同履行中，经房改确权，该房屋100%所有权归余聊敏所有，该房屋办理了产权登记，房屋所有权证号为洛市房权证（2007）字第X388411号，登记所有权人为“余聊敏”。双方因办理产权变更手续产生纠纷，导致本案诉讼。另查明：诉讼中，吕建国明确表示，该房屋为吕孟乐一人出资购买，产权变更至吕孟乐个人名下。 原审法院认为：双方当事人之间订立的《房地产转让合同》是双方真实意思表示，买卖的房屋虽为单位集资房，但双方已对房改后产权转移、登记做出约定，且并不违反法律法规禁止性规定，依法确认合同有效。买卖合同双方应严格按照合同约定履行义务，不能全面正确履行的，应承担违约责任。按合同约定，余聊敏已将房屋交付吕孟乐并使用至今，吕孟乐已按约定支付房屋价款，现房屋经房改后已具备办证条件，余聊敏应依约协助吕孟乐办理相关产权登记手续。双方产生争议后，余聊敏以买卖合同无效为由进行抗辩没有法律依据，法院不予支持。吕孟乐关于房屋确权的诉讼请求，与其要求余聊敏履行协助义务办理产权登记的请求并不矛盾，且与买卖合同目的一致，故不宜单独做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、余聊敏、程鹏于本判决生效之日起三十日内协助吕孟乐办理位于西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更为吕孟乐。二、驳回吕孟乐的其他诉讼请求。本案受理费200元，由余聊敏、程鹏承担（被告应承担的受理费已由原告先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。 余聊敏和程鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决结果根本无法履行。一审判决判令余聊敏和程鹏协助吕孟乐办理西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房屋产权变更手续，但是西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房屋的所有人并不是余聊敏，余聊敏对不是自己所有的房屋根本无法进行所有权的变更，一审判决无法履行。一审判决在未查明案件事实的情况下，认定本案合同有效，属于错误判决。一审判决将房屋20%的产权直接判予吕孟乐，明显对余聊敏不公。本案房屋剩余20%产权的所有人为西工区信用合作联社。从20%产权条款的性质来看，并未约定20%产权的交易价格，所以这种约定实际上是一种无偿赠与行为。余聊敏已经以自己的行为告知吕孟乐撤销了房屋20%产权的赠与行为，因此在双方未对20%产权达成协议的情况下，不可能将房屋过户给吕孟乐。合同完全是由吕孟乐起草，由于余聊敏并不完全自愿卖此房屋，此合同未经过余聊敏的任何修改直接在合同上签字，属于格式合同。综上，要求二审法院查明事实，驳回吕孟乐的诉讼请求或者发回重审。 吕孟乐针对余聊敏和程鹏的上诉请求，提出如下答辩：余聊敏于2005年提出转让其位于九都路59号西工联社家属院东门二楼的房产，由证人杨运峰说合协调签订了《房产转让合同》，此后办理了交接手续，；吕孟乐居住至今。实际上该合同已经履行。签合同时没有发房产证，2007年房管局发证时坐落编号为九都路59号8栋1门二楼201号。不动产不同时期的编号和序号随规划变动客观存在，但唯一没有改变的是房地产的坐标和所有权，转让合同签订已近10年，余聊敏开始履行了合同，此后又违约。房产转让合同中已经明确百分之二十产权是不动产中不可分割的，双方约定余聊敏收到转让款后包括20%产权由吕孟乐使用，受让方不再向转让方交任何费用。所以上诉书中的“赠于”说乃无稽之谈。格式合同无从谈起，合同条款是由中间人协调说合，甚至讨价还价。2009年11月26日，双方当事人共同去洛阳市行政服务中心办理公积金交款手续，余聊敏提供了身份证授权，当时余聊敏并未提出异议，所以吕孟乐并无侵权行为。综上，要求二审法院驳回余聊敏的上诉请求，维持原审判决。 本院经审理查明的事实除与原审查明的事实基本相同外，另查明：2007年该房屋办理了产权登记，房屋所有权证号为洛市房权证（2007）字第X388411号，登记所有权人为“余聊敏”，房屋坐落和编号为“洛阳市西工区九都路59号1幢2-201号”。该房产证显示余聊敏享有80%的产权比例。余聊敏在庭审中认可2005年签订合同后就通知单位把房子卖给吕孟乐了，此后有关房屋的手续办理事宜西工联社均通知吕孟乐。 2009年12月21日，吕孟乐以余聊敏名义补交给洛阳市住房公积金管理中心购房款8396.77元，余聊敏庭审中认可吕孟乐缴纳的是西工联社占有的20%产权价，余聊敏认可2005年实际交易卖给吕孟乐的也是九都路59号1幢2-201号，且余聊敏在九都路59号院仅此一套房屋。2010年1月22日，洛阳市住房委员会办公室对该房屋发放《公有住房出售产权界定卡》，上面显示余聊敏对西工区九都路59号1栋2单元201号房屋享有100%产权比例。上述洛市房权证（2007）字第X388411号房屋所有权证和《公有住房出售产权界定卡》一直由吕孟乐保管，且吕孟乐在该房屋自2005年实际居住至今。 本院认为：2005年11月19日订立的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照该合同内容全面履行义务。余聊敏和程鹏作为具有完全民事行为能力的成年人，应当可以预见到在该合同上签字的相关民事法律后果，且该房屋在2005年已经交付吕孟乐占有使用至今，余聊敏和程鹏现在主张该合同为格式合同，在理解发生歧义时应当做出对吕孟乐一方不利的解释，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然该合同上买卖标的物表述为“西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房地产”，但此后发放的房产证和产权界定卡上显示房屋坐落为“洛阳市西工区九都路59号1幢2-201号”，且余聊敏在该院内仅有此一套房产，并认可双方实际交易的即为201号房屋，原审判决第一项的“西工区九都路59#西工联社家属院东门202室房屋”与“洛阳市西工区九都路59号1幢2-201号房屋”系同一处房产，相应的房屋坐落与房号以房屋产权证书表述为准，本院对此应予纠正。故余聊敏和程鹏应协助办理洛阳市西工区九都路59号1幢2-201号房屋的产权变更手续，将房屋所有权人变更为吕孟乐。余聊敏上诉主张一审判决认定事实不清，判决结果根本无法履行，本院不予支持。《房地产转让合同》第四条明确约定“鉴于房产现状，如以后联社办理产权转移（20%部分），转让方保证配合将房产权全部直接办理给受让方，所需费用由受让方支付、如单位把房产权（证）办到余聊敏名下，则余聊敏负责出具证明，协调受让人办理过户手续，费用由受让方承担。”按照该合同约定，余聊敏应当支付20%房产权的费用，现余聊敏已经认可吕孟乐缴纳了剩余20%的产权房款，故吕孟乐按照合同约定已经取得了该房屋100%的产权。余聊敏主张20%产权属于无偿赠予，已经以实际行动告知吕孟乐撤消了房屋20%产权的赠与行为，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吕孟乐办理剩余20%产权证书过程中可以自己名义与西工联社沟通办理，如需协助，余聊敏和程鹏应当给予配合。综上，余聊敏和程鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第66号民事判决第一项为“余聊敏、程鹏于本判决生效之日起三十日内协助吕孟乐办理位于洛阳市西工区九都路59号1幢2-201号房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更为吕孟乐；” 二、维持洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第66号民事判决第二项和一审案件受理费承担部分。 二审案件受理费100元，由上诉人余聊敏和程鹏承担。 本判决为终审判决。 审判长 ： 高 玲 审判员 ：王惠谦 审判员 ： 杨 楚 二〇一四年十月十七日 书记员 ：殷春雪 |
