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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2028号 上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳中海房地产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：张志卫，该公司经理。 委托代理人：李少锋，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱枝，女，汉族。 原审被告：尤丽，女，汉族。 上诉人洛阳中海房地产经纪有限公司（以下简称中海公司）与被上诉人刘爱枝、原审被告尤丽房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中海公司的委托代理人李少锋，被上诉人刘爱枝到庭参加了诉讼。原审被告尤丽，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：原告刘爱枝欲购买一套2000年以后建造的二手住房，2013年7月16日，被告中海公司引领原告前往被告尤丽处看房后，原告与被告尤丽及被告中海公司三方签订房屋买卖合同书（被告中海公司提供的格式合同）一份，合同约定：“由被告中海公司为中介人，原告购买尤丽名下的位于洛阳市涧东路6号院2幢3-402室房屋一套，房屋面积39.82平方米，房价款260000元，签约之日被告中海公司收取原告定金5000元，首付款75000元于7月26日交付被告尤丽，余款原告委托被告中海公司按揭贷款支付，被告尤丽将房屋产权证书交给被告中海公司“保管”，否则，承担成交金额2%的违约金；按违约以房屋价10%追究责任，非因中介人原因导致合同不能履行，被告中海公司收取的中介服务费用一律不予退还等”内容。原告当场交付被告中海公司定金5000元。原告签完合同，立即回家登录互联网查询尤丽出售房屋的信息，发现该房屋系1988年建造，并非被告中海公司向原告介绍的1998年建造。原告立刻与被告中海公司、被告尤丽联系，提出对房屋建造年限异议，要求立即见面解除合同，被告中海公司称房屋的土地证在房主手中，房屋的建造年限得问房主人。因被告尤丽中午有事，约定双方下午到被告中海公司协商，当天下午三方在被告处，原告与被告中海公司谈论了房屋年限不实、按揭贷款等情况，三方协商解除房屋买卖合同，被告中海公司称5000元定金、房产证要等到7月26日以后才退还原告（该日期系支付房款日期），原告表示不予接受。接下来数天，原告数次寻找被告中海公司退款未果，双方争执退款当中，被告中海公司称房屋建造年限是房主瞒报，而房主人尤丽则否认委托被告中海公司卖房，被告中海公司拖延退款至今，导致本案纠纷。另，原、被告三方签订房屋买卖合同之日，即协商解除了合同，被告尤丽要求被告中海公司立即退还其房产证，被告中海公司借故拖延不予退还，随后，被告尤丽拨打110电话报警，警方出现场后被告中海公司才将房产证退还给房主尤丽。原告对被告中海公司介绍的房屋建造年份存在瑕疵产生疑虑，随即登录互联网搜询，发现被告中海公司不具有经营房地产经纪资格。庭审中，被告中海公司称当时其公司经中介经营资质过期了，现在已经具有中介经营资质。 原审院认为：原告在签订买房合同数小时内随即发现被告中介的房屋建造年限不实，立即提出异议，三方协商解除合同的事实，有买卖合同、协商退款及退还房产证过程的录音、定金收据等证据证实，被告中海公司意识到其对交易房屋的基本情况了解不足，所签订的合同难以履行，而同意解除合同，三方经协商解除合同的事实，予以确认。合同解除后，被告中海公司应当及时将收取买卖双方的现款及房产证予以返还。被告中海公司反诉请求确认合同有效，其在对交易房屋的基本情况不了解而进行的中介行为，形成了违背诚实信用原则而订立合同的事实，因此，被告中海公司与原告及房主尤丽协商解除合同，并退还了房主尤丽的房屋产权证，故，反诉请求不予支持。被告中海公司在无房屋中介资质证状态下从事中介经营给原告造成损失，应负相应赔偿责任。被告中海公司除应退还原告5000元外，还应赔偿原告利息损失，结合民间借贷的实际情况，酌定原告利息损失比照人民银行同类贷款利率的四倍以内计算。原告其他损失未提供相应证据，该部分诉请不予支持。被告中海公司关于中介费的反诉请求，未提供其中介的买卖合同能够履行的证据，且未提供其具有从事房屋中介资质的证明，被告中海公司应承担举证不力的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳中海房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告刘爱枝款5000元；二、被告洛阳中海房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘爱枝利息损失（比照人民银行同类贷款月利率5.54‰的四倍，即按月利率22.16‰以本金5000元，自2013年7月17日起计算至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告刘爱枝的其他诉讼请求；四、驳回被告洛阳中海房地产经纪有限公司的反诉请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，反诉受理费75元，合计125元，原告刘爱枝承担20元，被告中海公司承担105元（被告中海公司承担的部分原告已先垫付，待执行时由被告中海公司直接向原告支付）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 宣判后，中海公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。上诉人不存在故意隐瞒房屋建造年代的问题。在签订合同时，上诉人各项资质齐全，属于合法经营。虽然尤丽没有书面委托上诉人售房，但是从事实来看，尤丽同意上诉人公司工作人员带客户看房，事后尤丽亦在上诉人公司店内与刘爱枝签订房屋买卖合同，因此尤丽已接受了上诉人代其出售房屋的事实。合同为三方合同，任何一方都无权解除。上诉人一直都不同意解除合同。刘爱枝没有按合同约定的时间支付首付款及相关费用，导致合同无法继续履行后，上诉人和尤丽多次要求刘爱枝退证，均被刘爱枝拒绝。后经公安机关的协调，刘爱枝同意退证要求。一审法院以上诉人对房屋的基本情况不了解为由，认定上诉人违背诚实信用原则，上诉人在房屋中介过程中，不存在违背诚实信用的行为，一审法院对上诉人的反诉请求不予支持明显不当。三方签订的合同是当事人的真实意思表示，即使在协商解除的情况下，由于刘爱枝的违约给上诉人造成的损失也应依法赔偿。在二手房交易过程中，中介公司只能要求双方提供合法、真实、有效的材料及信息，中介公司没有能力鉴别材料的真伪，也无法对所有信息做到逐一核实。一审判决上诉人退还5000元外，还判决支付比照人民银行同类贷款利率四倍的利息损失。该项判决没有依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求。 被上诉人刘爱枝答辩称：对于上诉人的资质问题，一审时上诉人当庭承认其无资质，被上诉人在一审时提交的证据已证明，被上诉人要求购买的是2000年以后的房子，而上诉人给答辩人介绍的就不是这类房子，上诉人虚报了建房时间，实属根本违约。由于被上诉人扣押尤丽的房产证，一直不予归还，尤丽屡次索要未果只好找来媒体进行报道，但是上诉人还是不给，并将被上诉人骗到其公司要求被上诉人立字据不告上诉人，被上诉人没有同意，后来上诉人就找各种理由不还房产证，尤丽就拨打110报警，上诉人才将尤丽的房产证返还。 原审被告尤丽未到庭未陈述意见。 本院审理查明的事实与原审查明基本一致。 本院认为：刘爱枝为购买房屋与尤丽、中海公司签订了三方协议，后由于房屋建造年限问题三方协商解除了合同，该事实有买卖合同、协商退款及退还房产证过程录音等证据为证，本院对此予以确认。合同解除后，中海公司应当及时退还收取刘爱枝的款项。在本次交易过程中，作为中介公司的中海公司对交易房屋的基本情况未能了解，对刘爱枝的购房要求未能充分考虑，其有背诚实信用原则，因此对其要求的违约金，本院不予支持，对其给刘爱枝造成的损失应予赔偿。考虑到刘爱枝的损失情况及本案的案情，原审酌定中海公司以5000元为本金，比照人民银行同类贷款利率的四倍计算刘爱枝的损失并无不当，本院予以维持。综上，中海公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人洛阳中海房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 娜 审判员 吴爱霞 审判员 沈可可 二〇一四年十月十五日 书记员 韩雅洁 |
