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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2525号 上诉人（原审被告）：洛阳福温联合信息科技有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：林文成，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：洛阳福温联合置业有限公司，住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：林绍议，该公司董事长。 二上诉人共同委托代理人：陈勇，河南魏征律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常琴香，女，汉族。 委托代理人：谢文庆，河南洛太律师事务所律师。 委托代理人：屈耿介，男，汉族。系常琴香之夫。 上诉人洛阳福温联合信息科技有限公司、洛阳福温联合置业有限公司与被上诉人常琴香房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司的共同委托代理人陈勇，被上诉人常琴香的委托代理人谢文庆、屈耿介到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年1月22日，常琴香与洛阳福温联合置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同主要约定：出卖人（洛阳福温联合置业有限公司）、买受人（常琴香）。买受人购买由洛阳福温联合置业有限公司建设的坐落于西工区王城大道111号紫金城02区0幢9单元-102号商品房，建筑面积38.28平方米（产权证记载38.75平方米），套内建筑面积24平方米，单价4643.91元／平方米，总金额共计177769元。交付期限：出卖人应当在2008年3月31日前将验收合格商品房交付买受人。常琴香在签订房屋买卖合同之前于2008年1月5日和1月10日先后向洛阳福温联合置业有限公司付购房款177769元。洛阳福温联合置业有限公司给常琴香出具收款收据两份。洛阳福温联合置业有限公司依约于2008年3月31日将常琴香购买的商业用房交付给常琴香。常琴香接受商用房的当日与洛阳福温联合商业管理有限公司签订一份《商铺委托经营管理合同》。该合同载明：甲方（洛阳福温联合商业管理有限公司）、乙方（常琴香）。甲乙双方经友好协商，就乙方商铺委托甲方对本项目实施统一管理事宜达成如下协议：1、管理服务标的：该商铺（建筑面积38.28平方米）。2、管理服务期限：商铺委托管理服务期限为本项目开始营业之日起至项目成立业主大会选举的业主委员会代表全体业主与选聘的新的管理公司签订委托经营管理合同止。合同对其他事宜做了详细规定。委托管理合同签订后，常琴香将购买的商铺用房交由洛阳福温联合置业有限公司管理。2008年元月10日，常琴香与洛阳福温联合商业管理有限公司签订授权委托书，约定由洛阳福温联合商业管理有限公司负责商铺的三年经营管理权，委托书约定委托期限从《商品房买卖合同》约定的商铺交付日期起至三年止。2011年4月14日常琴香以委托经营管理的商用房已届满三年为由，诉求洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司返还常琴香所有的西工区王城大道111号紫金城02区0幢9-102号商业用房，并恢复原状。洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司支付拖欠的房屋租金和律师代理费。洛阳市西工区人民法院于2012年12月30日做出了（2012）西民监初字第31号民事判决书，判决：一、被告洛阳福温联合商业管理有限公司支付原告常琴香2011年4月1日至2012年12月31日之间的占有使用费（拖欠的房屋租金）36578元。二、被告洛阳福温联合置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。三、被告洛阳福温联合商业管理有限公司支付原告常琴香律师代理费3000元。之后洛阳福温联合置业有限公司、洛阳福温联合信息科技有限公司（原洛阳福温联合商业管理有限公司）不服该判决，上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于2013年5月13日做出（2013）洛民终字第855号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年7月3日，洛阳福温联合置业有限公司将房屋钥匙以邮寄的方式送至洛阳市中级人民法院，该判决内容现已全部履行完毕。常琴香向洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司主张2013年1月1日至7月3日的拖欠的占有使用费（拖欠的房屋租金）、律师代理费等费用未果，起诉来院。另查明：1、原洛阳福温联合商业管理有限公司现变更为洛阳福温联合信息科技有限公司，系洛阳福温联合置业有限公司的子公司。2、常琴香所购房屋从2008年3月31日至2011年3月31日的房屋租金为56138元，平均月租金为1559.38元，2012年平均月租金为1684.13元。 原审法院认为：常琴香与洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司之间的纠纷所涉及的2011年4月1日至2012年12月31日的占有使用费（拖欠的房屋租金）部分已经由洛阳市西工区人民法院（2012）西民监初字第31号民事判决书以及洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第855号民事判决书做出了处理。而常琴香此次诉讼是2013年1月1日至2013年7月3日期间的占有使用费（拖欠的房屋租金），故本次诉讼并不属于重复诉讼。鉴于洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司于2013年7月3日才将该房屋的钥匙由法院转交给常琴香，故常琴香诉求的2013年1月1日至2013年7月3日之间的占有使用费（拖欠的房屋租金）于法有据，该院予以支持。依据常琴香与洛阳福温联合置业有限公司在购房时约定由洛阳福温联合置业有限公司承诺售房包租返还租金，即“前三年租金24%一次性返还，即买即收租，后七年租金年均递增8%，10年收回成本”。2013年1月1日至2013年7月3日的月租金应当为1684.13元／月×108%=1818.86元／月，总共租金应当为1818.86元／月×6个月＋1818.86元／月÷31天×3天=11089.17元。因常琴香与洛阳福温联合商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》第六页第四条约定由败诉方承担律师费，故常琴香诉求的5000元律师费该院予以支持。关于常琴香诉求的交通费误工费2000元，因其未向该院提交相关证据予以证明，该院不予支持。洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司的抗辩理由不充分，该院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决：一、被告洛阳福温联合信息科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告常琴香占有使用费（拖欠的房屋租金）11089.17元。二、被告洛阳福温联合置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。三、被告洛阳福温联合信息科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告常琴香律师代理费5000元。四、驳回原告常琴香的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费260元，由原告常琴香承担30元，被告洛阳福温联合信息科技有限公司、洛阳福温联合置业有限公司共同承担230元（被告承担部分已由原告先行垫付，待执行时一并清结）。 宣判后，洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。根据2011年12月1日和12月8日，常琴香与洪高英签订的《协议》和《补充协议》，以及2013年5月2日，河南英开电气设备有限公司出具的《说明》可证实。常琴香的商铺己有洪高英交给了他，常琴香己经验收合格并接受。常琴香自己把门锁住，反而说是上诉人不交接房屋。上诉人无奈，只好委托律师见证，把生锈的门锁换了一把新锁，在法院多次通知其不来接钥匙的情况下，法院只好通过邮寄的方式把钥匙交给了常琴香。一审判决在常琴香没有提供任何拒绝返回房屋事实证据情况下，仅凭上诉人让法院通过邮寄的方式把钥匙交给了常琴香的时间，确定上诉人的交房日期，认定错误。根据洛阳市西工区人民法院（2012）西民监初字第31号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第855号民事判决书的判决确定。判决生效后十日内支付拖欠的房屋租金、返回常琴香的房屋。上诉人己经按照判决确定的内容履行了义务，不存在拒绝返回房屋的事实。二、一审判决适用双方己经终止的合同要求履行义务错误。根据上述判决的内容，双方之间的合同己经解除终止，双方据此都不受原合同约定的内容约束。常琴香仍然按照己经终止的合同，要求上诉人承担租金，承担律师费等，显然诉求错误。请求：一、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第145号民事判决书，改判驳回常琴香的诉讼请求。二、本案诉讼费由常琴香承担。 被上诉人常琴香答辩称：本案事实清楚明确。即就是一起简单的房屋租赁纠纷。被答辩人作为房地产开发商和物业公司，在销售门面房时先是占用业主三年门面房，后来看门面房经营效益不好，又在三年租赁期限届满后，占用两年半，不仅拒绝支付租金，最后连房屋都拒绝返还，后在不得已将钥匙送到法院，答辩人作为业主，在历时五年半之后，才拿到了自己房屋的大门钥匙，收回房屋。本案系答辩人向被答辩人主张2013年1月1日至7月3日的拖欠的占有使用费（拖欠的房屋租金）、律师代理费等费用，和上次诉讼请求根本就不是一个概念。 本院经审理查明的事实与原审认定事实基本一致。 本院认为：本案常琴香的诉讼请求系2013年1月1日至2013年7月3日期间的占有使用费，系洛阳市西工区人民法院（2012）西民监初字第31号民事判决以及洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第855号民事判决之后的损失，因上述判决作出后，上诉人于2013年7月3日将房屋钥匙转交给常琴香，故原审认定本次诉讼不属于重复诉讼，对于常琴香诉求的2013年1月1日至2013年7月3日期间的占有使用费予以支持，并无不当。上诉人洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司上诉理由依据不足，本院不予采信。原审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费208元，由上诉人洛阳福温联合信息科技有限公司和洛阳福温联合置业有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 玲 审判员 王惠谦 审判员 杨 楚 二〇一四年十月二十三日 书记员 刘 丰 |
