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河南省开封市顺河回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）顺民初字第310号 原告：开封市善义堂清真寺管理委员会。 负责人：马德云。 委托代理人：潘胜超、丁志敏，河南潘胜超律师事务所律师。特别授权。 被告：陈明英，女，回族。 被告：白楠，男，回族。 委托代理人：李万方，开封市顺河区“148”法律服务所法律工作者。特别授权。 原告开封市善义堂清真寺管理委员会（以下称清真寺）诉被告陈明英、白楠房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月12日向本院提起诉讼，本院于次日作出受理决定，并向被告直接送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、风险告知书等法律文书。于2014年9月18日依法由审判员张俊明、夏天、人民陪审员曹惠玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清真寺的委托理人丁志敏、被告陈明英、被告白楠及其委托代理人李万方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告清真寺诉称，2011年5月17日原告与被告陈明英签订房屋租赁合同。合同签订后原告按照约定将房屋交付给陈明英使用，陈明英从2011年6月11日至2014年1月23日按期缴纳房租。但从2014年2月份至今，陈明英无故拖欠房租，原告每月按约定时间请求其支付租金，并要求承担滞纳金、水电费、腾出房屋，陈明英置之不理。租赁期间从2011年5月1日至2014年5月1日止，现租赁合同期限已届满。另外陈明英在租赁期间擅自转租，现房屋由被告白楠使用。二被告的行为，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求解除原告和陈明英的房屋租赁合同；确认二被告之间的房屋租赁合同无效，由被告白楠腾出房屋，恢复原状；由二被告支付所欠原告房屋租金8000元（截止到2014年5月），滞纳金800元，水电费1200元，以上合计10000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求陈明英承担自2014年2月至腾房之日的水电费207.70元，租金、每月10%的滞纳金，白楠承担连带责任。 被告陈明英辩称，对以上事实没有异议，但认为该房自2012年8月实际由白楠使用，租金、滞纳金、水电费以及腾房均应向白楠主张。 被告白楠辩称，从未与原告签订过房屋租赁合同，房屋是2012年7月28日自案外人手里接转，当时与案外人、陈明英进行过协商，陈明英承诺已与原告协商过，房子到期后可以续租。白楠装修房屋后经营面馆，经营期间从未欠过水电费。原告起诉白楠主体不适格，要求其腾房并承担所欠房租、水电费、滞纳金等于法无据，要求驳回对白楠的起诉。 经审理查明：2011年5月17日，原告清真寺与被告陈明英签订房屋租赁合同一份，约定原告将其拥有产权的位于开封市顺河区内环路石桥口城市经典1号楼第四部分从南向北数第二间房屋租给陈明英使用，月租金2000元。租赁时间自2011年5月1日至2014年5月1日止。同时约定“租金交纳时间为当月10日前一次交清，过月不交加收10%滞纳金，超过两个月不交租金，合同自行终止，特殊情况提前通知对方”。该合同还约定“合同签订后严禁被告陈明英转租转借第三方，出现上述情况，原告将终止合同等事项”。 2012年1月13陈明英与其丈夫将承租的房屋转让给案外人，收取转让费35000元。陈明英当庭认可2012年7月底案外人向白楠转让讼争房屋时，第一个月是她带着白楠到寺里交的租金，以后白楠就以陈明英的名义向寺里交租金。2012年8月底9月初白楠交给陈明英4000元，陈明英将清真寺于2011年5月17日出具的租房押金条交给了白楠。2014年2月白楠到寺里交租金时清真寺负责收取租金的人员明确表示合同于2014年5月1日到期后不再续租。自2014年2月之后白楠未再向寺里交租金也未将房屋腾出。 本院认为：公民和法人的合法权益受法律保护，原告作为本案讼争房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中清真寺于2011年5月17日与陈明英签订的房屋租赁合法有效，清真寺如约将房屋交给陈明英使用，陈明英应按约定交纳租金。陈明英将房屋私自转让给第三方未告知清真寺，事后也未得到清真寺认可，根据合同的相对性陈明英应负担2014年2月到5月1日以前的租金及其租赁期间产生的其他相关费用。2011年5月17日陈明英向清真寺交纳押金4000元，应抵销2个月的房租。故陈明英应向清真寺交纳2014年4月份的租金2000元及自2014年5月1日至清偿之日止每月10%的滞纳金。2013年12月至2014年2月间的水费207.70元发生在陈明英租赁房屋期间，故水费207.70元应由陈明英负担。 2014年2月前清真寺已明确表示不再续租，其已在合理的时间通知了陈明英，房屋租赁合同到期陈明英应当返还承租房屋。陈明英违约将房屋转让给第三方使用，其转让行为无效。白楠实际占有使用着讼争房屋，系本案适格被告。白楠占有讼争房屋既无合同约定也无法定事由，故其应将房屋腾出交给清真寺并承担自2014年5月1日至腾房之日止的租金每月2000元。陈明英与白楠之间的纠纷双方应协商解决或另案处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告陈明英于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告开封市善义堂清真寺管理委员会交纳租金2000元及自2014年5月1日至清偿之日止每月10%的滞纳金。 二、被告陈明英于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告开封市善义堂清真寺管理委员会支付水费207.70元。 三、被告白楠于本判决书发生法律效力之日起十日内将位于开封市顺河区内环路石桥口城市经典1号楼第四部分从南向北数第二间房屋腾出交给开封市善义堂清真寺管理委员会。 四、被告白楠于本判决书发生法律效力之日起十日内向开封市善义堂清真寺管理委员会支付自2014年5月1日至腾房之日止的租金每月2000元。 如果未按本判决第一、二、三、四项指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告开封市善义堂清真寺管理委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由陈明英负担50元，由白楠负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。 审 判 长 张俊明 审 判 员 夏 天 人民陪审员 曹惠玲 二〇一四年十月十五日 书 记 员 张明君 |
