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河南省开封市龙亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）龙法民初字第113号 原告杨秋忠，又名杨秋中，男，汉族，1957年9月14日生，住开封市顺河回族区。 被告李伟，男，汉族，1956年4月6日生，住开封市顺河回族区。 第三人白建国，男，汉族，1957年4月16日生，住开封市龙亭区。 原告杨秋忠为与被告李伟、第三人白建国排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨秋忠、被告李伟及第三人白建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨秋忠诉称，2003年9月15日，原告承租开封市德福物业劳动服务站位于龙亭区富辰大门1-2号门面房四间，后被告因开办“玉成家长学校”需使用此房，原告无偿将此房让给被告使用，未约定使用期限。2013年4月，原告需使用此房，后得知被告将此房私自转给他人使用并收取租金，致使原告无法收回该房屋。要求被告及第三人将位于开封市东大街富辰小区1号楼1-2号门面房二间腾空并交付给原告使用。 被告李伟辩称，被告与原告无任何关系，原告起诉被告不适格，被告是受别人委托管理房屋。应驳回原告对被告的起诉。 第三人白建国辩称，第三人自2007年至今在此房屋承包经营，并未欠过租金，如果腾出房屋，第三人的损失由谁负责，第三人不同意腾出房屋。 经审理查明，2003年9月15日，原告杨秋忠承租开封市德福物业劳动服务站位于龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房四间，年租金为8400元，杨秋忠与开封市德福物业劳动服务站每年签订一次合同，自2013年9月至2014年9月房租为每年12000元。后李伟的朋友因开办“玉成家长学校”需使用此房，杨秋忠无偿将此房让给李伟的朋友使用，未约定使用期限。李伟受其朋友委托管理该房屋，2007年11月15日，李伟将其中的二间转包给白建国，由白建国每月向李伟交纳承包费1300元，期限为2007年11月15日至2008年9月15日，到期后，白建国继续使用该房屋至今。2013年10月2日，李伟向白建国下了一份通知，内容为“由于南京巷1号楼营业房（现棋牌室）承租人与我们的使用协议已于2013年9月15日终止，该营业房我们已不能继续使用，所以该棋牌室不能再继续让你承包，请谅解！你若继续使用，请你和承租人杨秋中协商使用方法，或将该房交与杨秋中。特此通知，李伟，2013年10月2日”。李伟于2013年10月3日向杨秋忠了一份通知，内容为“南京巷1号营业房（现棋牌室）由于我们之间使用协议已于2013年9月15日终止，我们已将不再继续承包给承包人的书面通知已送达承包人，该房以后不再和我们有任何关系，该房以后事宜由你自行解决。李伟，2013年10月3日”。2013年10月23日，李伟向白建国再次下了一份通知，内容与2013年10月2日的通知内容一致。现白建国使用的是杨秋忠承包的四间房中自西数第1和第2间，第3间和第4间是杨秋忠所用。另查明，龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房四间系开封市资产管理经营总公司顺河房管所的自管房，开封市德福物业劳动服务站系该所的下属机构，受其委托管理该房屋。开封市德福物业劳动服务站知道杨秋忠将承租房屋转租的行为，但并未提出异议和解除合同。 上述事实有当事人陈述，原告提交的开封市资产管理经营总总公司顺河房管所的证明、开封市德福物业劳动服务站的证明、原告与开封市德福物业劳动服务站签订的协议书、李伟向白建国下发的两份通知书及李伟向原告下发的通知书、李伟与白建国签订的租赁协议、本院调查开封市德福物业劳动服务站负责人的笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以”。《中华人民共和国合同法解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。出租人合同解除权受6个月异议期限制：出租人应当在知道或者应当知道承租人转租后6个月内提出异议；出租人超过6个月未提出异议的，合同解除权丧失，违法房屋转租合同转化为合法房屋转租合同，转租合同依法有效。本案中，开封市德福物业劳动服务站知道杨秋忠将承租房屋转租的行为，但并未提出异议和解除合同。杨秋忠的转租行为合法有效。杨秋忠也知道李伟将承租房屋转租给白建国的行为，但未提出异议和解除合同，故李伟的转租行为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，李伟与白建国签订的租赁协议到期后，白建国继续使用该房屋并按原合同支付租金，李伟对此也未提出异议，故李伟与白建国形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李伟于杨秋忠达成解除租赁合同的协议后，又于2013年10月2日及10月23日两次书面通知白建国解除合同，让其与房屋承租人杨秋忠联系继续租赁事宜，但白建国未与杨秋忠达成租赁房屋协议，故李伟与白建国的不定期租赁关系已解除，李伟未将白建国使用的两间房屋交付给杨伙忠，现杨秋忠请求李伟和白建国腾出租赁房屋并将租赁房屋交付给其使用的请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、第三人白建国于本判决生效后十日内将原告杨秋忠承租的位于开封市龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房自西数第1间和第2间的房屋腾出并交付给原告杨秋忠。 二、被告李伟协助第三人白建国将位于龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房自西数第1间和第2间的房屋腾出并交付给原告杨秋忠。 案件受理费100元，由第三人白建国承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审 判 长 万朝阳 审 判 员 陈姝亭 人民陪审员 王美廉 二〇一四年七月十三日 书 记 员 肖永莉 |
