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河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）金民二初字第3656号 原告（反诉被告）刘莉，女，1973年7月26日出生，汉族。 委托代理人陈志红，河南绿城律师事务所律师。 被告（反诉原告）贾永贤，男，1971年3月26日出生，汉族。 委托代理人郭辉，河南博正律师事务所律师。 原告刘莉诉被告贾永贤及被告贾永贤反诉原告刘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘莉及其委托代理人陈志红，被告贾永贤及其委托代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年6月4日，原、被告双方签订“房屋买卖合同”一份，后又签订“补充协议”一份。双方“房屋买卖合同”及“补充协议”约定：“被告自愿以人民币玖万元整将坐落于郑州市群英路16号1号楼1单元12号的房屋出售给原告，原告于2007年6月23日将首期房款人民币五万元付给被告，被告将房产交付原告，并同时约定从交付房款之日起房屋所有权归原告所有，剩余房款待房屋过户时交给被告。被告承诺2007年12月31日前办下房产证并与原告共同办理过户手续，房屋成交价的10%作为违约金”。合同签订后，原告依约定将5万元房款交付被告，被告将房子交付给原告。2007年12月31日之后，原告多次联系询问被告房产过户事宜，但被告直到2011年11月份左右才办下涉诉房产产权证。之后原告又多次要求被告办理涉诉房产过户手续，被告同意后，双方于2011年12月12日到房管局，原告当时将剩余房款4万元存在房管局监管准备办理涉诉房产过户。但被告却在这时以种种理由推拖不给原告办理过户了，直到2012年7月份，突然有人持涉诉房产的房产证要求原告腾房，原告才知道，这期间，被告又将该房子以17万元左右的价格卖给了其他人。无奈，原告为了减少损失，防止损失扩大，于2012年7月23日（被告把房子另行出售几天后），向被告要回了原支付给被告的五万元购房款，但对赔偿事宜双方协商无果。现为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告承担约定违约金9000元并赔偿因被告违约给原告造成的损失8万元；2、被告支付原告付房款5万元从2007年6月24日至2012年7月24日的同期银行贷款利息18000元。以上两项请求共计107000元。3、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称：第一，原、被告之间的买卖合同已经解除，被告并未违约；第二，真正违约的是原告，原告应支付被告违约金及相应损失9万元。请求驳回原告诉讼请求。 被告反诉称：2007年6月4日，被告与原告签订房屋买卖合同一份。被告签订合同后随将房屋及车库交付原告使用至今，原告仅支付首付款5万元。后经被告多次催要，原告均一再推诿办理房屋过户手续，无奈之余被告遂将合同予以解除。现被告为维护自己合法权益，诉至法院，请求判令：1、原告（反诉被告）刘莉支付违约金、赔偿损失共60000元，并返还车库（价值约3万元）；2、诉讼费用由被告承担。 针对被告的反诉，原告辩称：被告违约证据充分，被告反诉无理，请求驳回被告反诉请求。 原告为支持其诉讼请求并反驳被告的反诉请求，向本院提交如下证据： 1、2007年6月4日原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，证明原、被告签订的买卖合同合法有效，双方依法应完全按合同履行的依据； 2、2007年6月24日被告给原告的《收条》一份； 3、2011年12月12日原告在房管局的存款凭证一份； 第2、3份证据证明原告依法按合同约定积极履行合同的客观事实。 4、涉案房屋的房产证复印件一份，证明该房子房产证显示登记的时间是2011年7月19日； 5、2012年7月11日被告贾永贤与第三人陆长安签订的关于涉案房屋买卖合同复印件一份； 第4、5份证据证明被告在房产证下来之后，不但不及时通知原告，而且在原告不知情的情况下擅自于2012年7月11日将涉案房屋以更高的价格（合同备案是14万元）卖给第三人（经查，事实上实际交易价是17万），并已过户的客观事实，证明被告根本违约的事实。 被告为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据： 1、《房屋买卖合同》一份、《补充协议》一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，合同签订后，原告即将房屋及车库交付原告； 2、《收条》一份，证明被告已将5万元房款退还原告； 3、录音资料2份，证明被告贾永贤及其妻子在房本下来后积极要求原告过户，原告以种种理由推诿，违反合同约定； 4、报纸公告一份，证明被告书面通知原告办理过户手续，原告逾期不办，合同已解除，原告再次违约； 5、手机短信通知打印件一份，证明被告2012年2月1日通知原告办理过户手续，原告违约不予办理。 经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）证据的意见为：1、对证据1真实性无异议；2、对证据2真实性无异议，但只能证明签合同时原告在履行合同义务，并不能证明后期也履行了合同义务；3、对证据3真实性无异议，但只能证明原告在合同履行中的某一时段履行义务；4、对证据4真实性无异议，但不能证明被告没有履行通知义务；5、对证据5真实性无异议，但该证据是在原告根本违约的情况下被告才将房屋卖给别人。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据的意见为：1、对证据1真实性无异议；2、对证据2真实性无异议，但收条是在被告将房屋擅自卖给他人后，原告为减少损失不得已才出具的；3、对证据3（录音光盘当庭播放）中2012年2月1日的录音认为内容不清楚，不连贯，原告说话内容有干扰，听不清楚，有明显地剪接、伪造之嫌，不具有真实性。2012年1月8日的录音恰恰说明原告因为过户一事频频奔波，没有任何结果；4、对证据4真实性无异议，但不能证明被告要证明的目的，与本案无关；5、证据5已超过举证期限，且原告本人未收到该信息。 依据双方举证、质证意见，本院全面、客观审查证据后认证如下：一方当事人对另一方所举证据真实性无异议的，本院对该证据的真实性予以采信；一方当事人对另一方所举证据真实性有异议，或对证明效力及关联性有异议的，本院结合当事人陈述及其他证据，依照证据规则综合予以认定。 依据双方当事人诉、辩及证据认证意见，结合案件庭审情况，本院确认如下案件事实： 2007年6月4日，原告（买受方、乙方）、被告（出卖方、甲方）及河南顺驰不动产网络有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方为甲、乙双方之间的房屋买卖行为提供居间见证服务；2、甲方自愿将坐落于郑州市群英路16号1号楼1单元12号的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买该房；3、该房屋性质为房改，所有权人贾永贤，楼层6，总层数6，建筑面积约35平方米；4、甲、乙双方协商后的房屋实际成交价格为9万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；5、乙方于2007年6月4日向丙方交付购房定金5000元，剩余房款8.5万元于过户当日之前分两批交于甲方；6、甲、乙双方约定于甲方房产证办下来后五日内办理该房屋的过户手续；7、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交于丙方代为保管，并承诺于2007年6月20日前腾空该房屋，并将该房屋交于乙方与乙方进行交接验收；8、甲方须保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；9、若一方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；10、甲、乙双方约定，甲方承诺于2007年12月31日前办下来该房屋的房屋产权证，并与乙方共同办理该房屋的过户手续，乙方于甲方腾房当日先将首期房款4.5万元（包含丙方收到的定金5千元）交于甲方，剩余房款4.5万元于过户当日交于甲方；该合同还约定了其他相关事项。同日，上述三方又签订《房屋买卖中介服务合同》一份，对中介服务内容及服务费的支付等相关内容予以约定。2007年6月23日，原、被告及中介方签订《补充协议》一份，约定：1、被告自愿以人民币9万元将座落于郑州市群英路16号1号楼1单元12号的房屋出售于原告；2、原告于2007年6月23日将首期房款人民币5万元付于被告，同时被告将房产交付于原告（自今日起该房屋产权归原告所有）；3、原告于过户当日将房款余额4万元交于被告；4、原、被告及中介方待过户当日应积极主动配合办理过户手续，任何一方不得推诿。2007年6月24日，被告贾永贤向原告出具《收条》一份，载明：“今收到刘莉一部分购房款伍万元整（￥50000），该房位于郑州市金水区群英路16号1单元12号”。同日，被告将该房屋交于原告。 2011年7月19日，被告取得金水区群英路10号楼6层12号房屋的产权证书，双方对该登记的房屋即买卖合同约定的房屋均未提出异议。2011年12月12日，原告向郑州市存量房交易结算资金监管账户存入房款4万元。2012年2月8日，被告在《东方今报》刊登公告，内容为：“刘莉：再次通知你五日内去房管局办理房屋过户，不得推诿，否则视你违约不履行合同我方将解除合同。贾永贤”。2012年7月11日，被告贾永贤和案外人陆长安签订关于郑州市金水区群英路10号楼6层12号房产的买卖合同，约定被告将自己所有的该套房产出售给陆长安，并约定房屋成交价款为14万元。2012年7月23日，原告向被告出具《收条》一份，载明：“今收到群英路16号1号楼1单元12号贾永贤退回房款伍万（￥50000）元整，不含利息。自收到房款当日（2012年7月23日）于15日内把房腾空交给贾永贤，其他违约事宜另行商量或通过法律途径解决”。 后双方因房屋买卖发生纠纷，协商未果，遂成本案之诉。 本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系其真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告交纳了部分购房款5万元，被告接受并出具了相应收条，可以认定原告履行了交纳首期房款的义务。按照合同约定，被告承诺于2007年12月31日前办下来该房屋的产权证并与原告共同办理该房屋的过户手续，但被告直到2011年7月19日才取得该房屋的产权证，已远远超过其承诺的办证和过户时间，被告首先违反了合同约定；另外，被告的证据也不能证明其在取得了房屋产权证后及时履行了合同约定的相应义务，据此，可以认定被告违反合同约定，应当承担相应违约责任。因原告起诉时被告已将上述房屋卖给他人，且双方均已返还根据房屋买卖合同取得的对方财产，故可以认定双方的房屋买卖合同已经自行解除，本院对此予以确认。根据合同约定的违约金责任，被告承担的违约金以合同约定成交价款9万元的10%计算并非过高，可以据此确定被告应当承担的违约金数额。另外，根据诚实信用的市场原则，结合被告的过错程度、原告的损失等因素，可以参照有关民间借贷利率的相关规定，按照被告收取房款5万元期间的银行同类贷款利息来确定被告应当承担的赔偿责任较为合理，以便教育过错方，维护诚实信用的市场交易环境。关于原告主张的利息，因该主张应系原告损失的一部分，在确定被告赔偿责任时已进行了相应的考量及处理，故对该主张本院不再予以支持。被告的辩称及反诉请求，因事实理由不足，且无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贾永贤于本判决生效后十日内支付原告刘莉违约金9000元并赔偿原告相应经济损失（损失计算方式为：以5万元为基数，按照银行同类贷款利率自2007年6月24日计算至2012年7月23日）。 二、驳回原告刘莉的其他诉讼请求。 三、驳回被告贾永贤的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2440元，原告负担1830元，被告负担610元；反诉案件受理费2050元，由被告贾永贤负担。本诉案件受理费被告负担部分原告已预交，不再退回，由被告贾永贤在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 马海涛 人民陪审员 赵秀珍 人民陪审员 徐宝云 二〇一四年五月十六日 书 记 员 刘 嫣 |
