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河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）金民二初字第4299号 原告樊山水，男，1982年5月16日出生，汉族。 委托代理人王智勇，河南译达律师事务所律师。 被告郑州拍卖总行，住所郑州市二七区。 法定代表人杨大为，总经理。 委托代理人张岩，河南春秋律师事务所律师。 被告河南省益华物业管理有限公司，住所郑州市。 法定代表人刘刚，总经理。 委托代理人朱建斌，河南成务律师事务所律师。 原告樊山水诉被告郑州拍卖总行（以下简称第一被告）、河南省益华物业管理有限公司（以下简称第二被告）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊山水及委托代理人王智勇、第一被告委托代理人张岩、第二被告委托代理人朱建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2006年11月18日，第一被告对第二被告位于金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号的房屋（以下简称房屋）进行拍卖，原告以26万元的价格竞买成交，并与第一被告签订拍卖成交确认书，该确认书约定原告在支付完全部成交价款以及拍卖佣金后的30日内，凭确认书以及委托人的有关证明办理变更登记手续。2006年11月24日，原告支付完毕26万元房款及13000元佣金后，二被告因该房屋土地主体与房产证名称不符以及土地性质仍属划拨的原因，不能为原告协助办理过户手续。2010年5月11日，原告将二被告诉至金水区人民法院，要求二被告协助原告办理房屋过户手续，并要求二被告承担违约金及赔偿损失，诉讼中，原告撤回了对二被告要求承担违约金及赔偿损失的诉讼请求，金水区人民法院于2011年11月1日做出（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》，根据该《调解书》，原告于2012年6月4日取得房屋所有权证。因二被告对原告的违约，应依法承担违约金95638.40元（以26万元自2007年1月18日按年息6.84%计算至2012年6月4日），赔偿原告损失4813元（原告垫付的交易费704元和物业维修基金4109元），合计100451.40元。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告共同支付原告违约金95638.40元；2、二被告共同赔偿原告经济损失4813元；3、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、金水区人民法院（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》复印件一份，证明：2006年11月18日，第一被告对第二被告位于金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号的房屋（以下简称房屋）进行拍卖，原告樊山水以26万元的价格竞买成交，并与第一被告签订《拍卖成交确认书》，该确认书约定原告在支付完全部成交价款以及拍卖佣金后，第二被告负责在30日内为原告办理产权过户及交接手续。2006年11月24日，原告支付全部成交款26万元房款及13000元拍卖佣金后，因该房屋土地主体与房产证名称不符以及土地性质仍属划拨的原因，原告不能办理房屋过户。2010年5月11日，原告樊山水将二被告诉至金水区人民法院，要求二被告协助原告办理房屋过户手续，并要求二被告赔偿损失7万元，金水区人民法院于2011年11月1日做出（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》，协议：“河南省益华物业管理有限公司于2011年11月10日前协助樊山水将房屋过户至原告樊山水名下”； 二、金水区人民法院（2010）金民二初字第3398号《口头裁定笔录》复印件一份，证明：2011年11月10日原告撤回对郑州拍卖总行的起诉和诉讼请求第二项“要求被告赔偿损失7万元”； 三、金水区人民法院（2011）金执字第2336号《民事裁定书》复印件一份、郑房权证字第1201083653号房产证复印件一份（与原件核对无异），证明：因河南省益华物业管理有限公司未能履行生效调解书，原告向金水区人民法院申请执行（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》，于2012年6月4日取得金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号房屋所有权证； 四、同期银行贷款利率表打印件一份，证明：人民银行五年期同期（2006.8.19公布）贷款利率为年息6.84%； 五、票据复印件二份（与原件核对无异），证明：原告因办理房屋过户，垫付交易费704元和物业维修基金4109元，合计4813元，该费用应由被告承担。 第一被告辩称：本案中原告提起的诉讼为违约之诉，而所指的违约为拍卖成交后逾期办证的违约，所以本案中首先要确定逾期办证违约责任的主体。根据两被告之间签订的“委托拍卖合同”及原告与第一被告签订的“拍卖成交确认书”均显示拍卖成交后，第二被告有协助原告办理过户手续的义务，第一被告并非协助原告办证的责任主体。另从原告第一次起诉时撤销对第一被告的起诉，与第二被告就协助原告办理过户手续达成和解，及通过该调解书通过法院的强制执行最终办理了过户手续等也显示了办证与第一被告无关。因办证与第一被告无关，故因办证逾期而形成的违约之诉也与第一被告无关联性。本案与第一被告无因果关系，法院应依照《民诉法》第108条之规定驳回原告对第一被告的起诉，维护第一被告的合法权益。原告所述的违约金或违约责任的承担，在两份合同（委托拍卖合同、拍卖成交确认书）中均未约定，故原告诉请要求违约金无事实依据，法院应依法驳回。 第一被告未举证。 第二被告辩称：1、原告起诉违背“一事不再理”的法律原则。原告已经在2010年5月11日以二被告拒不协助办理房屋过户手续为由，起诉二被告要求协助办理房屋过户手续和赔偿损失。该纠纷已经被金水区人民法院以（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》结案。原告本次在2012年9月13日起诉二被告，仍然是以二被告的违约（没有协助办理房屋过户手续）为由，是以同一法律事实的重复起诉，违反“一事不再理”的法律原则，原告这次的起诉人民法院应当依法驳回。2、第二被告已经积极履行了协助配合的法律义务，不存在任何拒绝协助办理过户手续的行为。拍卖成交后，第二被告已经将房产证交付给原告，将房屋转移给原告占有、使用，缴纳了房屋转让应当由出卖方缴纳的各种税费，足额支付了土地收益租金，至此，房屋转让应当由第二被告提供的全部必备资料和手续全部提供完毕。第二被告已经在出现非因第二被告责任致使房屋过户障碍时，第二被告还积极与郑州市房地产管理局及郑州市人民政府协调为原告办理房屋产权证。原告虽主张第二被告没有尽到配合义务，但无证据予以证明，甚至在2010年起诉开庭时，原告都说不清楚要第二被告协助办理什么具体手续，那么，又何来原告主张的所谓拒绝协助的问题？原告提起民事诉讼，归根结底不是要第二被告协助，而是要拿到法院的一个判决书，并据此作为通过法院强制执行的依据，要房地产管理局协助办理房屋过户手续。正因为如此，在进入强制执行阶段，执行法官也没有要求第二被告提供任何手续。基于上述原因，考虑到帮助原告尽快将房屋过户到其名下，且第二被告不承担任何原告所谓的经济损失的情况下，第二被告才同意原告2010年的起诉以调解的方式结案，上述事实足以证明原告起诉理由虚假而不能成立。3、房屋不能过户的原因是客观原因导致的，与第二被告无关。本案涉及的房屋占用范围内土地的现使用权人是郑州同乐企业集团有限公司，性质为国有划拨，用途为工业，该土地在2008年之后因其他单位之间的纠纷而被人民法院整体查封，也直接导致无法办理房屋过户手续。但该原因是第二被告之外的客观原因导致的，也是第二被告没有能力改变的，由此产生的责任也不能让毫无过错的第二被告承担。4、原告请求支付违约金和赔偿损失没有事实和法律依据。原告和第二被告没有关于未履行房屋过户手续应承担的违约金的具体书面合同约定，第二被告也已经及时的将房屋所有权证交付给原告，将房屋交付给原告占有，房屋没有完成过户登记手续不是第二被告的过错或违约所致。并且，原告在通过拍卖形式获得房屋后，第二被告及时向原告交付了房屋，原告实际控制、占用、使用房屋，原告所主张的损失根本不存在。至于原告主张的交易费和物业维修基金，本来就是原告自己应当交付的费用，与第二被告无关。需要说明的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案涉及的房屋转让的原因是以拍卖的方式并以拍卖所得抵偿债务，房屋占用范围内的土地性质为国有划拨的工业土地，第二被告也不是房地产开发企业，最高院这个司法解释的相关规定不适用于本案纠纷。综上所述，原告本案的起诉程序违法，其诉讼请求也没有任何事实和法律依据，应予依法驳回。 第二被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 第一组证据（均为复印件）：1、樊山水在2010年5月11日的《民事起诉状》一份；2、（2010）金民二初字第3398号《民事调解书》一份，证明：樊山水就相同法律事实向人民法院重复起诉，违背“一事不再理”的法律原则，本次起诉应予驳回； 第二组证据（均为复印件）：3、郑州市人民政府2008年请示处理笺；4、郑州市房地产管理局文件（郑房地权（2008）23号）；5、河南省行政事业性收费及罚没收入专用票据（NO.15367361）；6、郑州市行政事业性收费房管系统专用缴款通知书（NO.00087818），证明：第二被告积极协助樊山水办理房屋过户手续，已经履行了卖方的义务； 第三组证据（均为复印件）：7、郑州市国土资源局《土地登记情况证明》（查阅号091）；8、郑州市中级人民法院《协助执行通知书》“（2006）郑法协执字第150号”；9、郑州市中级人民法院《民事裁定书》（2006）郑法执字第150号，证明：房屋不能过户的原因是其占用范围内的土地且被人民法院整体查封导致的，与被告无关。 经审理查明：2005年11月10日，第一被告与第二被告签订《委托拍卖合同》，约定：第二被告委托第一被告对其所有的位于郑州市金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号的住房一套进行拍卖；第一被告按委托拍卖物品总成交价款的5%收取拍卖佣金；第二被告保证对所提供的资产具有充分所有权或处置权，无权属瑕疵；合同签订后，第二被告应将资产的权属证明材料交付第一被告；拍卖成交后第二被告应负责在30日内为买受人办理产权过户及交接手续等内容。 2006年11月18日，第一被告对第二被告位于金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号的房屋进行拍卖，原告以26万元的价格竞买成交。原告与第一被告签订的《拍卖成交确认书》上载明：成交的拍卖标的为金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号、建筑面积为117.41平方米；成交价款为26万元，佣金为13000元；拍卖成交后，原告已向第一被告支付的保证金转为定金，于2006年11月24日前向第一被告支付全部成交价款及拍卖佣金；原告应在支付全部成交价款及拍卖佣金后30日内，凭本成交确认书和委托人的有关证明，由委托人协助办理变更登记手续；过户费用按国家相关规定缴付，拍卖人不承担办理变更登记手续的任何责任；原告自领取该拍卖标的后，因该拍卖标产生的风险和责任由原告承担等内容。 2006年11月24日，原告支付了房款26万元及佣金13000元，二被告将该房屋及房屋所有权证交付给了原告，原告办理了契证。后原告因未能办理上述房屋的过户手续，于2010年5月11日诉至本院，请求判令被告协助将位于金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号的房屋过户至原告名下（成交价26万元）并赔偿损失7万元。后在上述案件审理过程中，原告自愿撤回了对被告郑州拍卖总行的起诉并撤回要求被告赔偿损失7万元的诉讼请求。本院于2011年11月1日作出（2010）金民二初字第3398号民事调解书，对双方达成的“被告河南省益华物业管理有限公司于2011年11月10日前协助原告樊山水将位于郑州市金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号房产（郑房权证字第0501007241号）过户至原告樊山水名下”的协议予以确认。后因河南省益华物业管理有限公司未按时履行上述调解书确定的义务，原告遂向本院申请强制执行，本院于2012年5月8日作出（2011）金执字第2336号执行裁定书，裁定将上述调解书确定的房屋过户至樊山水名下。原告樊山水在2012年5月30日、6月19日分别交纳了物业维修基金4109元、交易手续费704元后，于2012年6月4日取得了该房屋的所有权证。后原、被告就违约赔偿问题发生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明：关于为原告办理房屋所有权证一事，2008年2月14日，郑州市房地产管理局向市政府进行请示，并签发郑房地权（2008）23号文件，内容为：为交纳河南省山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）拖欠的城建规费，河南省益华物业管理有限公司（以下简称益华公司）将其位于金水区东风路168号14号楼西3单元1层301号，建筑面积117.41平方米的房屋一套交给市清欠工作领导小组办公室拍卖变现，拍卖所得用于偿还山顶公司拖欠的城建规费，益华公司委托郑州拍卖总行于2006年11月18日进行拍卖，樊山水竞买成功。在办理房产证时发现，该房产系益华公司于1999年3月购买郑州和众铝业有限公司（以下简称和众公司）的房产，土地使用人仍为和众公司，土地性质为国有划拨而无法办理房产证。为维护购买人樊山水的合法权益，尽快使拍卖资金到位。早日偿还山顶公司拖欠的城建规费，我局拟凭市土地局加盖公章的和众公司土地使用证存根复印件、公司的房产证等主要资料先为买受人樊山水办理房产证，同时将办理情况及时抄送到市国土资源局。后第二被告于2008年4月28日向有关单位交纳了该房屋的土地收益租金1526元。 本院认为：第一、关于违约责任问题。原告作为竞买人通过拍卖方式与拍卖人即第一被告签订了上述房产的《拍卖成交确认书》，且按照确认书约定于2006年11月24日支付了拍卖成交价款26万元及佣金1.3万元，原告依约履行了合同义务。根据二被告签订的《委托拍卖合同》的约定，第二被告作为拍卖委托人保证对所提供的资产具有充分所有权或处置权、无权属瑕疵，且应在拍卖成交后负责在30日内为原告（买受人）办理产权过户及交接手续；《拍卖成交确认书》上也载明原告应在支付全部成交价款及拍卖佣金后30日内，凭成交确认书和委托人的有关证明，由委托人即第二被告协助办理变更登记手续。虽然二被告将该房产及所有权证交付了原告，但因该委托拍卖的房产在产权过户上存在瑕疵，致使原告未在上述约定的期限内取得房屋产权证，根据上述约定及相关法律规定，二被告应当说明该拍卖房产存在的上述瑕疵，但二被告却无证据证明其履行了瑕疵说明义务，故可以认定二被告违反了上述合同约定及相关法律规定，其应当承担相应法律责任。第二、关于原告主张的违约金及赔偿损失的数额问题。因双方未约定违约金的数额，故可以按照原告已付房款总额，参照同期银行贷款利率的标准计算违约金。按照原告交纳房款和佣金以及约定的办理房屋变更登记的时间，房屋变更登记的期限届满之日为2006年12月24日，故原告主张的违约金应当自上述期限届满次日即2006年12月25日起开始计算；因原告曾于2010年5月11日提起诉讼，但后来又自愿撤回要求赔偿损失的诉讼请求，故原告上次起诉之日之后的损失系由于原告的原因造成的扩大的损失，原告不得再主张该损失，据此，原告主张的违约金计算期间应截止到2010年5月11日。另外，原告主张的损失即交易手续费704元、物业维修基金4109元，因原告已按照约定交纳了全部房屋拍卖成交价款及佣金，不应再承担该部分费用，被告应当予以赔偿。第三、原告作为竞买人，通过拍卖方式与第一被告签订了成交确认书，第一被告作为直接与原告发生合同关系的相对方，应当先向原告承担相应法律责任，其承担责任后，可依法向第二被告追偿。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。二被告的辩称，因理由不足且无法律依据，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第六十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告郑州拍卖总行于判决生效后十日内支付原告樊山水违约金（违约金计算方式为：以26万元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率自2006年12月25日计算至2010年5月11日）、并赔偿原告损失共计4813元。被告郑州拍卖总行承担清偿责任后，有权向被告河南省益华物业管理有限公司追偿。 二、驳回原告樊山水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2309元，由第一被告负担。此款原告已预交，不再退回，由第一被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 马海涛 审 判 员 李启昱 人民陪审员 杨巧云 二〇一四年五月十五日 代理书记员 许文勋 |
