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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1461号 上诉人（原审被告）郑州亨业物业管理有限公司。 法定代表人周俊营，该公司总经理。 委托代理人赵鹏，该公司员工。 委托代理人闫耀军，该公司员工。 被上诉人（原审原告）司五霞，女，汉族，1984年11月9日出生。 委托代理人樊诗国，男，1973年10月13日出生，汉族。 上诉人郑州亨业物业管理有限公司（以下简称亨业公司）因与被上诉人司五霞物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院作出的（2014）中民二初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人亨业公司的委托代理人赵鹏，被上诉人司五霞的委托代理人樊诗国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年3月14日，作为甲方的亨业公司与作为乙方的司五霞签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋基本情况：物业名称：乾宏·领秀空间物业类型：复式高层坐落位置：西环路东、航海路南8号楼1127单元建筑面积53.42平方米；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费及其他相关费用；甲方将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《室内装饰装修管理服务协议》，按协议实施管理监督和服务并收取相应费用；物业装饰装修前，甲方与乙方签订书面装饰装修服务协议，应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取公共设施维护金200元／户、装修保证金2000元／户、装修垃圾清运费5元／平方、挑高5米复式8元／平方（按底层面积），甲方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或重结构损坏，甲方应当在完工后正常入住半年之后，经楼下业主签字，将装修保证金全额退还业主（主要防止装修后卫生间往下漏水）。乙方须依据本协议向甲方交纳物业服务费及相关费用；装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》；乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。甲方自《商品房入住通知单》发放之日向乙方收取物业服务等费用，其中：高层住宅按1.5元／平方米／月的标准计算物业服务费用，挑高5米复式按2元／平方米／月的标准计算物业服务费。本合同期限自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与其聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年3月5日，司五霞向亨业公司交纳公共设施维护金200元、装修保证金2000元。亨业公司至今未退还司五霞2000元装修保证金和200元公共设施维护金。 另查明，乾宏·领秀空间小区业主因物业管理与亨业公司发生纠纷，2014年3月14日，亨业公司从司五霞居住的乾宏·领秀空间小区撤离，由深圳彩生活物业管理有限公司郑州分公司向司五霞所在乾宏·领秀空间小区提供物业管理服务。 原审法院认为：司五霞、亨业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中，亨业公司并未向法院提供相关行政部门授权或委托其向司五霞收取装修保证金的依据，其收取装修保证金的依据是双方签订的《前期物业管理服务协议》。该协议是双方就亨业公司向司五霞提供物业管理服务达成的合意，对司五霞的室内装饰装修行为进行监督管理，也是亨业公司向司五霞提供的物业管理服务的一部分。亨业公司向司五霞收取2000元装修保证金，是亨业公司对司五霞的装饰装修行为进行监督管理的行为。因司五霞所在乾宏·领秀空间小区业主与亨业公司产生纠纷，亨业公司于2014年3月14日撤出该小区，不再向该小区业主提供物业管理服务，司五霞与亨业公司签订的《前期物业管理服务协议》也因此解除。司五霞、亨业公司之间的物业管理服务关系解除后，亨业公司不再向司五霞提供物业服务，既没有权利也没有义务再对司五霞的装饰装修行为进行监督和管理，对于收取的装修保证金，亨业公司应退还司五霞。 亨业公司辩称司五霞的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》，根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）第十七条，2000元装修保证金应作为违约金由亨业公司扣留。首先，亨业公司并无证据证明司五霞在装修过程中实施了造成《前期物业管理服务协议》中约定的“共用部位、共用设施设备或重结构损坏”的行为。其次，该办法第十七条约定对装修人违反装修管理服务协议的，追究违约责任。承担违约责任有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式，以赔偿损失的方式承担违约责任的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。即使司五霞在装修过程中有违反约定的行为，司五霞也应对造成损坏的“共用部位、共用设施设备或重结构”进行修复，以采取补救措施的方式承担违约责任，而不是以向亨业公司支付违约金的方式承担违约责任。综上，亨业公司以2000元装修保证金应作为违约金由亨业公司扣留的抗辩主张该院不予支持。 根据《郑州市物业管理条例》第四十三条规定，物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。亨业公司向司五霞收取物业费之外，又向司五霞收取了200元的公共设施维护金，该费用的收取违反了《郑州市物业管理条例》的规定，现司五霞要求亨业公司返还，该院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：亨业公司于本判决生效之日起十日内退还司五霞装修押金2000元、公共设施维护金200元，以上共计2200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由亨业公司负担。 宣判后，亨业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：亨业公司虽然不能提供双方签订的《室内装饰装修管理服务协议》，但依据双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定的“乙方装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》”，由此可以看出，签订《室内装饰装修管理服务协议》是双方进行室内装修监督与管理的一个必经程序。另外，亨业公司提交的室内装修协议模板及与其他业主签订的《室内装饰装修管理服务协议》，也足以说明双方确实客观存在《室内装饰装修管理服务协议》。司五霞拒绝验收装修房屋的行为，应视为其对协议的根本违约，故亨业公司有权全额扣除装修保证金。依据国务院物业管理条例的规定，公共设施的维修、养护费用是由业主交纳的维修基金来支付的，不应当是由物业承担，因此原审判决判令亨业公司退还司五霞的公共设施维修金是错误的。对于司五霞请求的物业费，因亨业公司与新的物业公司已商量好，不再收取司五霞已被收取物业费期间的物业费，因此亨业公司不需要再向司五霞支付该费用。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，应撤销原审判决，改判驳回司五霞的诉讼请求。 被上诉人司五霞答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：亨业公司上诉称依据《前期物业管理服务协议》和“装修竣工验收单”等，在司五霞的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定的情况下，其有权不予退还司五霞装修押金2000元，本院认为，亨业公司与司五霞系平等民事主体，其作为物业企业，可责令司五霞整改或移交行政主管机关处理，但无权以此作为没收或继续占有司五霞装修押金的对价依据。亨业公司还上诉称其已将收取的公共设施维修金为公共设施维护用途开支完毕，但不能提供相应的证据，也不能证明其与新的物业企业达成协议不再收取司五霞已缴费期间物业费的证据，故原审法院判令亨业公司退还公共设施维修金及物业管理费并无不当。综上，亨业公司的各项上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑州亨业物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一四年十一月十四日 书记员 朱 迪 |
