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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1415号 上诉人（原审被告）王永贞，男，1972年9月26日出生，汉族，住中牟县城关镇青年西路8号院1号楼17号。 委托代理人刘纪纲，中牟县148法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）王永庆，男，1985年10月2日出生，汉族。 委托代理人杨志国，河南官渡律师事务所律师。 上诉人王永贞因与被上诉人王永庆确认合同效力纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2014）牟民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王永贞及其委托代理人刘纪纲与被上诉人王永庆及其委托代理人杨志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年9月24日，王永贞为甲方（卖方），王永庆为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：甲方自愿将自己所有的位于解放路北段东侧三楼东户住房一套（规划证号：牟城建民管许字（2012）第（010）号，建筑面积110平方米）及储藏室一间（位于储藏室东第二间，建筑面积7平方米）卖给乙方。甲、乙双方商定上述房屋及储藏室的总价款为16万元整，按套计算。乙方应于2012年9月24日前首付房款10万元整，下余房款6万元由乙方于2013年6月30日之前付清。甲方应于乙方支付首付款后3日内将该房及储藏室交付给乙方使用，如果以后具备办理房产登记手续条件时，甲方应协助乙方办理房产过户登记手续，过户费用由乙方承担。该房子及储藏室交付乙方后，所有权即归乙方，乙方可以居住、赠与、继承、转让，甲方应积极协助办理相关手续；如遇政策性拆迁，所有补偿费用均归乙方所有，并由乙方直接领取。合同签订当日，王永贞将上述房屋交付给王永庆；王永庆支付王永贞购房款10万元，王永贞为王永庆出具《收到条》一份，主要内容为：今收到王永庆购房款10万元整。王永庆在该房屋中居住至2014年3月份。现该房屋因城市规划已被拆除。在庭审过程中，王永庆、王永贞双方一致认可，房屋拆迁补偿款只针对房屋土地使用权人发放，因王永庆并非该房屋的土地使用权人，王永庆无法领取该房屋的拆迁补偿款。王永庆认可其在购买该房屋时知道该房屋系集体土地上所建房屋。 王永庆诉至原审法院，请求依法判令：1、确认房屋买卖合同无效；2、王永贞返还购房款100000元及利息。 原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案当事人买卖的房屋是农民集体所有土地上所建的房屋，也即宅基地上所建房屋的买卖，该买卖行为，应得到该土地所有权人的同意。王永庆与王永贞在实际买卖本案所涉房屋和签订买卖合同时，未取得土地所有权人的同意，根据房地一体的所有权取得原则，该买卖合同违反了法律规定，应为无效合同。故王永庆要求确认其与王永贞所签订的《房屋买卖合同》无效的请求，于法有据，该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本案中，王永贞作为出售方所收取王永庆的房款10万元，应返还王永庆。因王永庆明知涉案房屋为农村集体土地上所建的房屋，而仍然购买，存在过错，故王永庆要求王永贞支付房款的利息，理由不当，该院不予支持。王永贞抗辩意见，理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王永庆与王永贞于2012年9月24日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、王永贞于本判决生效之日起十日内返还王永庆购房款十万元；三、驳回王永庆的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由王永贞负担。 宣判后，上诉人王永贞不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年9月24日，王永贞与王永庆签订房屋买卖合同。合同签订后，王永贞全面履行了合同义务，王永庆按合同约定，履行了合同权利，按约定搬进了王永贞卖给王永庆的房子居住，但王永庆单方面违反合同的约定，欠下6万元的购房款至今未支付，实质王永庆单方违约，应依法承担违约责任。王永庆在原审称“后经了解，被告出售给原告的房屋系在集体土地上所建，且根本无法办理房产证。”之说法是站不住脚的，合同明确指出，当无法办理房产证，如以后可以办理房产证时，王永贞积极配合王永庆办理。王永庆在原审法院又称：“咨询律师后方知，原、被告所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。”买卖合同系双方的真实意思表示，王永庆明知王永贞出售的房屋系小产权房。2013年3月政府因城市规划，该房屋被拆除，该房屋王永庆实际已占有、使用。在使用期间被政府拆除，造成损失。如果合同无效，应返还原则。故请求上级人民法院依法撤销中牟县人民法院（2014）牟民初字第1146号民事判决书第一、二项，查明事实后依法改判王永贞与王永庆签订的房屋买卖合同有效，王永贞依法不应退还王永庆的购房款十万元或发回重审。 被上诉人王永庆辩称：一审认定合同无效符合法律规定，判决返还房款是合法的，根据法律规定，拆迁补偿款应当给房屋的出卖人，王永贞没有得到补偿款应当自己提出，不能因没有得到补偿款而不退款房款。请求法院维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案房屋已被政府拆迁。房屋性质属本案所涉房屋系农民集体所有土地上所建的房屋，也即宅基地上所建房屋。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据房地一体的所有权取得原则，该买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王永贞收取王永庆的购房款10万元，应返还王永庆；王永贞称依据互相返还原则，王永庆应返还房屋的拆迁款。因王永庆并非是因拆迁而被补偿的权利主体，其本人并未得到涉案房屋的拆迁补偿款，因涉案房屋的补偿款问题发生纠纷，王永贞应和涉案房屋的因拆迁而获得补偿的权利主体另行解决。王永庆出资买房，既没获得房屋也未得到拆迁补偿款，故买卖合同的相对方王永贞理应返还购房款。综上，王永贞的上诉理由并不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王永贞负担。 本判决为终审判决。 审判长 童 铸 审判员 刘俊斌 审判员 马 莉 二〇一四年十一月十五日 书记员 刘 盼 |
