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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1184号 上诉人（原审被告）孙明生，男，1967年6月30日出生，汉族。 委托代理人高伟华，郑州市管城区紫荆山路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）熊龙标，男，1983年9月10日出生，汉族。 上诉人孙明生与被上诉人熊龙标房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2014）中民二初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙明生的委托代理人高伟华到庭参加了诉讼，被上诉人熊龙标经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年11月1日，熊龙标与孙明生签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：由熊龙标承租孙明生位于中原区宋庄村一处砖混结构房屋做为经营超市之用，该房屋面积为300平方米；租赁期限自2013年11月1日至2018年11月1日止；合同期内如有该房屋因政府建设拆迁，出租方孙明生必须终止合同时，孙明生应一个月书面通知熊龙标，并退还剩余房屋租金；2013年11月1日至2014年11月1日期间的租金为13万元。同日，熊龙标交付租金5万元给孙明生。2013年11月25日，中原区柿园村拆迁安置工作指挥部公开发布《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》，并通知该村拆迁第一阶段工作从2013年11月28日开始。2013年11月28日熊龙标通知孙明生要求解除合同并退还房租。另查明，合同签订后，熊龙标在经过孙明生同意的情况下自费进行了装修，并于2013年12月25日装修完毕。在中原区柿园村拆迁安置工作指挥部公开发布《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》后熊龙标并没有实际使用承租的房屋仅放置了部分零碎物品。再查明：中原区宋庄村系中原区西流湖街道办事处柿园村所辖。 原审法院认为：熊龙标、孙明生在2013年11月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由熊龙标承租孙明生位于宋庄村的一处房屋用于经营超市，但合同签订后未满一个月，中原区柿园村拆迁安置工作指挥部即公开发布中原区柿园村拆迁补偿安置办法，通知宋庄村要进行整体拆迁工作，该情况的出现的合同双方当事人来讲属于重大情势变更，因为拆迁即将开始，必将会对熊龙标承租该房屋用于经营商业之用的合同目的构成重大障碍，以至于熊龙标的合同目的无法实现，因此，熊龙标有权要求解除双方之间的租赁合同。熊龙标在得知拆迁消息后即于2013年11月28日向孙明生口头通知解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此，双方之间的合同自2013年11月28日起已经解除，故对于孙明生要求判令解除双方之间合同的请求，原审法院不再重复处理。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对于尚未履行期间的租金，孙明生应当退还，熊龙标交付租金5万元，扣除占有期间2013年11月1日至2013年11月28日期间的租金9450元，孙明生应退还租金40250，故对于熊龙标要求孙明生退还租金5万元的请求，支持退还40250元。至于熊龙标主张的经济损失熊龙标提供的证据不足以证明其证明目的，且熊龙标在通知孙明生要求解除合同后仍在装修，熊龙标应对此自负其责，故对于其此项损失，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、孙明生自本判决生效之日起十日内退还熊龙标租金40250元；二、驳回熊龙标的其他诉讼请求。案件受理费2370元，由熊龙标负担922元。 上诉人孙明生不服一审判决，上诉称：原审判决认定事实错误。原审法院认为熊龙标在得知拆迁消息后即于2013年11月28日向孙明生口头通知解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。这是明显错误的。熊龙标与孙明生签订的房屋租赁合同自2013年11月1日开始，并未解除。只是在熊龙标得知拆迁消息后，找到孙明生要求改变合同条款，要求房租不能按照合同约定按年支付，要按天支付，限期支付的5万元不予退还，熊龙标继续装修使用房屋，具体房租金额要等到实际拆迁时多退少补，直到2014年3月20日5万元房租使用完毕，熊龙标依然放置部分物品在出租屋内，孙明生多次电话或发短信联系熊龙标要求交纳房租或腾空房屋时，熊龙标皆置之不理，后在2014年5月初在孙明生不知情的情况下趁夜将物品拉走，根本不存在退还房屋租金的事实。原审法院未将上诉人所说的诸如被上诉人一直使用房屋等事实记录在庭审笔录中，以致作出不利于上诉人的判决。综上，请求：依法撤销郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第222号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人熊龙标未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。 本院认为：孙明生与熊龙标双方于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》后，中原区柿园村拆迁安置工作指挥部于2013年11月25日公开发布中原区柿园村拆迁补偿安置办法，通知宋庄村要进行整体拆迁工作，该情况对合同双方当事人来讲属于重大情势变更，由于该拆迁行为必将对熊龙标承租该房屋用于经营商业之用的合同目的构成重大障碍，以至于熊龙标的合同目的无法实现，故，熊龙标有权要求解除双方之间的租赁合同。依据合同法相关条款规定，双方之间的合同在熊龙标于2013年11月28日向孙明生口头通知解除合同时即为解除，合同解除后，孙明生应将熊龙标使用房屋期间的房租扣除后予以退还。上诉人孙明生上诉称熊龙标在得知涉案房屋将予以拆迁，把熊龙标交纳的5万元房租变更为按天支付，但其无证据予以证明，其上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2370元，由上诉人孙明生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李 黎 审 判 员 王胜利 代理审判员 李剑锋 二〇一四年十一月十日 书 记 员 候李爽 |
