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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1247号 上诉人（原审被告）刘西峰，男，汉族，1978年5月25日生。 委托代理人杨雪民，河南大河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）姚永香，女，汉族，1976年6月1日生。 委托代理人王宏，河南成务律师事务所律师律师。 上诉人刘西峰因与被上诉人姚永香房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第285号民事判决号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘西峰的委托代理人杨雪民、被上诉人姚永香的委托代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，姚永香向刘西峰承租房产用于加盟经营春光早餐工程快餐店，并于2013年7月12日签订房屋租赁协议一份，主要约定姚永香租用刘西峰位于郑州市金水区文化路82号院附2号2号楼一层附4号的房屋（郑房权证字第0601043423号），建筑面积140平方米。租用期限为五年，自2013年7月12日起，刘西峰将上述房屋交给姚永香使用至2018年7月11日止刘西峰收回房屋。姚永香按150元／㎡／月向刘西峰支付租金首次支付租金63000元，以后租金按每6个月支付，合同签订两日内到账，同时姚永香另向刘西峰交纳3万元为合同押金。合同到期后，刘西峰7日内无息全额退还。合同满两年后，租金即按上次合同约定付款价格递增5%，以后按此方式每年递增5%。刘西峰于2013年7月12日起将上述房屋交付姚永香使用，刘西峰给予姚永香30天装修期，即计租时间从2013年8月11日。刘西峰应按约定时间将房屋交付姚永香，保证姚永香租用的房屋产权清楚，姚永香应按约定时间及时支付租金，妥善使用房屋内的配套设施。任何一方违约应赔偿守约方的经济损失并支付违约金等。2013年7月17日，姚永香向刘西峰交付了首期三个月共计63000元的房屋租赁费，后又向刘西峰交付了3万元的合同押金，刘西峰把房屋交付给姚永香使用。2013年7月11日，姚永香与河南春光企业管理咨询有限公司签订王春光早餐工程加盟合同一份，主要约定内容为：姚永香申请加盟王春光早餐工程，加盟店名称为春光早餐，加盟店位于本案涉及房屋。后姚永香向河南春光企业管理咨询有限公司交纳了加盟费8万元及工装费3040元。为经营需要，姚永香对承租的房屋进行了装修，并支出店面装修费165000元；排烟管道装置费49860元；员工宿舍装修费用38560元；员工宿舍租金15800元；各种设备费用共计42813元。2013年11月18日，原审法院在争议房屋处张贴公告，告知宋宏宾（本案争议房屋的所有权人）于2013年11月22日前迁出争议房屋，逾期将于2013年11月26日依法强制腾迁。后姚永香于2013年11月26日，迁出争议房屋，并于2013年12月1日通知刘西峰解除双方的租赁合同关系。2013年12月25日，姚永香诉至原审法院。另查明，1、争议房屋的所有权人为宋宏宾。原审法院曾于2012年12月10日作出（2012）金执字第2534号执行裁定书查封上述房屋。2013年12月7日，原审法院作出（2012）金执字第2534-1号裁定书，裁定解除对争议房屋的查封。刘西峰于2013年2月向宋宏宾承租争议房屋。2013年3月1日，刘西峰经宋宏宾委托代理人王志同意取得上述房屋的转租权并于2013年7月12日转租给本案姚永香。诉讼中，姚永香提交豫中德评报字（2014）第0204号姚永香房屋租赁合同中止所涉及的春光早餐工程创新大厦店经营损失评估项目的资产评估报告书一份，欲证明因刘西峰的原因导致租赁合同无法继续履行，给姚永香造成预期利益损失132.02万元。刘西峰认为该报告系姚永香单方委托，不能作为定案依据。 原审法院认为，姚永香、刘西峰签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。姚永香承租刘西峰的房屋时刘西峰未告知房屋被查封的事实，司法机关张贴公告通知限期腾迁，姚永香根据该公告已实际腾迁。刘西峰在履行合同过程中存在过错造成双方合同无法继续履行，姚永香有权解除合同，并且姚永香已向刘西峰发出解除合同通知，刘西峰也已知晓该通知，故双方租赁合同解除。刘西峰应返还姚永香向其交纳的3万元合同押金。刘西峰的过错是造成了姚永香的加盟损失，刘西峰应赔偿姚永香8万元的加盟费损失。在合同履行过程中刘西峰存在过错，应对姚永香的合理损失承担赔偿责任。姚永香支出装修费165000元及排烟管道安置费49860元，上述装修材料及排烟管道姚永香已无法拆除，该部分损失属于姚永香在履行合同中发生的实际损失，刘西峰应予以赔偿，姚永香的该部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持；对于姚永香已付三个月房租63000元，自2013年8月11日开始计房租至姚永香腾迁之日即2013年11月26日，姚永香已实际使用该房屋三个月有余，故该部分请求，原审法院不予支持。对于姚永香支出68993元购置设备，因设备具有可拆除性且并不损害其使用价值，对于姚永香主张的此部分损失，理由不足，原审法院不予支持；对于姚永香支出的员工宿舍装修费38560元、员工宿舍租金15800元，员工工装费3040元，理由不足，原审法院不予支持。对于姚永香要求刘西峰赔偿可得利益30万元，原审法院认为姚永香提供的可得利益评估报告书系姚永香单方委托，且刘西峰对此不予认可，姚永香请求刘西峰赔偿可得利益损失，无事实依据，故原审法院不予支持。刘西峰的辩称意见，理由不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认姚永香与刘西峰签订的房屋租赁合同已解除；二、刘西峰于判决生效后十日内赔偿姚永香损失324860元；三、驳回姚永香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由姚永香负担6400元，刘西峰负担5500元。刘西峰负担部分姚永香已预交，不再退还，由刘西峰在履行判决规定的付款义务时一并给付给姚永香。 上诉人刘西峰不服原审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。本案不存在一审判决认定的当事人双方房屋租赁合同已经解除的事实。首先，本案不存在姚永香所诉请的要求解除租赁合同的任何法定或约定理由。（一）本案不存在姚永香诉状中所谓的租赁房屋的“权利瑕疵”。（二）金水区法院2013年对涉案租赁房屋的第2534号查封《公告》，不是姚永香要求解除租赁合同的法定理由。本案因房屋产权人宋宏宾与他人的民间借贷纠纷导致金水区法院在2013年11月18日对涉案的租赁房屋进行了查封，但该查封及《公告》中要求的“依法强制腾迁”并不能成为姚永香解除租赁合同的法定理由。因为：第一，金水区法院2013年11月18日的《公告》，针对的义务人是宋宏宾，而不是姚永香。姚永香看到金水区法院2013年11月18目的《公告》后，未按照常识，积极和刘西峰及宋宏宾沟通了解情况，自行其是，其后果只能由其自己承担。第二，事实上，本案无证据证明，金水区法院曾要求姚永香腾迁租赁房屋，更无证据证明金水区法院的《公告》对姚永香的经营活动产生不利影响。姚永香不是宋宏宾与他人民间借贷纠纷的当事人，因此，按照民事诉讼法规定，如果金水区法院曾要求姚永香腾迁租赁房屋，那么，金水区法院应依法给姚永香送达租赁房屋的查封《裁定》及《协助执行通知书》，但本案并无这方面的证据。因此，姚永香在诉状中称金水区法院要求其限期腾迁的事实，依法并不存在。姚永香代理人一审出示的金水区法院给第三人的《传票》，称该第三人系姚永香丈夫。但金水区法院用《传票》传唤姚永香丈夫的事实，与本案无关。因姚永香丈夫不是租赁合同承租人，金水区法院如果要求腾迁房屋，那么，法院传唤的应当是姚永香，而不是其丈夫；况且，《传票》的内容及《传票》本身也证明不了本案存在金水区法院要求姚永香限期腾迁租赁房屋的事实。（三）一审判决认定姚永香曾通知刘西峰解除租赁合同的事实，既无证据证明，在客观上也不存在。（四）姚永香擅自搬离租赁房屋，不表明双方的房屋租赁合同已经解除。姚永香在未与刘西峰及房屋产权人充分沟通协商的情况下，擅自搬离租赁房屋，是姚永香自行处分其租赁权的行为，该行为并不表明双方的租赁合同关系已经依法解除。（五）姚永香向法院起诉并在诉状中要求解除租赁合同的时间是2014年1月8日，而在姚永香请求解除合同之前，由于租赁房屋的房主宋宏宾已经清偿了与他人因民间借贷纠纷而产生的债务，所以金水区法院2013年11月18日做出的第2534号《公告》及相关查封《裁定》的内容，已经被金水区法院2013年12月7日送达的（2012）金执字第2534-1号《执行裁定书》所撤销。姚永香由于自己的原因（包括对金水区法院2013年11月18日的第2534号《公告》的误判），在未与刘西峰及房屋产权人充分沟通协商的情况下，擅自搬离租赁房屋，是姚永香自行处分其租赁权的行为，姚永香因其擅自搬离租赁房屋、拆除部分装修设备而造成的损失，只能由其自行承担。请求驳回姚永香一审的诉讼请求，姚永香承担本案的全部案件受理费用。 被上诉人姚永香答辩称：1、租赁房屋有瑕疵，刘西峰理由不成立。11月15日金水法院告知该房屋已被法院查封，要求我们搬离，刘西峰租赁是没有将查封事实告知姚永香。2、法院在租赁房屋上贴出搬离公告，11月26日之前搬离，而且经公告正本送达给姚永香，在拿到公告后，找刘西峰沟通协调此事，刘西峰一再保证放心经营，保证2013年11月26日之前处理好此事，但等到2013年11月26日晚，才无奈搬离。因此刘西峰说房屋无瑕疵理由不能成立。3、姚永香按法院要求无奈搬离，刘西峰理由不成立，姚永香解除合同依据是最高法租赁合同解释第八条规定。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：姚永香、刘西峰签订的租赁合同合法有效。姚永香承租刘西峰的房屋被司法机关查封，且司法机关张贴公告通知限期腾迁，双方合同无法继续履行，姚永香有权解除合同。租赁合同解除是刘西峰的过错是造成的，刘西峰应赔偿姚永香实际损失和其他合理的损失。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 二审案件受理费11900元，由上诉人刘西峰负担。 审判长 陈贵斌 审判员 陈启辉 审判员 张 红 二〇一四年九月五日 书记员 马 静 |
