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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1534号 上诉人（原审原告）李敏，女，汉族，1960年2月15日出生。 委托代理人张书占，河南舒展律师事务所律师。 委托代理人张帅锋，河南舒展律师事务所律师。 上诉人（原审原告）王体健，男，汉族，1957年4月1日。 委托代理人张书占，河南舒展律师事务所律师。 委托代理人张帅锋，河南舒展律师事务所律师。 上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司郑州建业支行。代表人张同海，行长。 委托代理人白冬生，职工。 委托代理人司爱军，河南银基律师事务所律师。 原审被告宋涛，男，汉族，1976年8月27日出生。 委托代理人司爱军，河南银基律师事务所律师。 上诉人李敏、王体健与上诉人中国建设银行股份有限公司郑州建业支行（以下简称建行郑州支行）及原审被告宋涛房屋租赁合同纠纷一案，均不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第3131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李敏、王体健共同委托代理人张书占，上诉人建行建业支行和原审被告宋涛的共同委托代理人司爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：李敏、王体健系夫妻关系。2008年，李敏购买位于金水区中州大道1188号A区2层203、204号房屋，建筑面积分别为419.32平方米和723.92平方米。2010年8月，建行建业支行向李敏、王体健提出想承租该两套房屋作为办公用房，并多次与李敏、王体健协商房屋租赁相关事宜。2010年10月，李敏、王体健与建行建业支行协商拟定《房屋租赁合同》一份，主要内容为：由建行建业支行承租该两套房屋的其中一套，即204号房屋，面积为800平方米，房屋租赁期自2010年11月1日起至2015年10月31日至，年租金为105万元，自2010年11月1日起计付房租。同时建行建业支行告知李敏、王体健不要将房屋另外出租他人，并让李敏、王体健在该《房屋租赁合同》上签字确认将该合同交由建行建业支行保管，待其完成内部承租审批手续后再由建行建业支行在该合同上签字确认。2011年1月，李敏向建行建业支行出具通知书一份，告知其李敏、王体健已经做好各项出租准备，已具备出租条件，请建行建业支行加快内部承租审批流程。建行建业支行的负责人即宋涛在该通知上签字确认。之后，李敏曾多次催促建行建业支行加快审批手续，建行建业支行均答复让李敏再等等。2011年11月，建行建业支行通知李敏、王体键不再承租该房屋，李敏于2011年11月18日向建行建业支行出具告知书一份，称建行建业支行这一行为造成其100多万元的损失，要求建行建业支行给予答复。宋涛在该告知书上签字确认。本案审理过程中，李敏、王体健称双方在2010年10月确定的承租面积800平方米，实际包括双方确定承租的金水区中州大道1188号A区204号房产和203号房产的一部分，该两套房屋系框架结构，可以随意隔断。 原审法院认为：李敏、王体键与建行建业支行就订立房屋租赁合同多次进行磋商，并就租赁房屋、租赁价格以及待建行建业支行完成内部承租审批手续后再正式签订房屋租赁合同等事项达成初步意见，且建行建业支行明确要求李敏、王体键不要将该租赁房屋另行出租他人，因此对双方之间将建立房屋租赁合同关系一事，李敏、王体键已深信不疑，但建行建业支行最终却在李敏、王体键等待缔约将近一年后拒绝与李敏、王体键签订房屋租赁合同，这一行为违反了诚实信用原则，属于缔约过失，应当向李敏、王体键承担对其租赁房屋闲置所导致的租金损失的损害赔偿责任。而李敏、王体键明知建行建业支行需完成内部承租审批手续后方能与其缔约，但仍选择等待建行建业支行进行内部审批，因此李敏、王体键对造成的自身租金损失亦应承担相应责任。因此建行建业支行的过错在该损失中起主要作用，该院酌定其承担损失部分的70%，李敏、王体键承担损失部分的30%。建行建业支行、宋涛辩称其未向李敏、王体键进行缔约前的任何承诺，不存在恶意磋商和故意隐瞒与订立合同有关的事实，因此不应按照相关法律规定承担责任，但根据李敏、王体键提供的证据和宋涛的陈述，建行建业支行曾明确要求李敏、王体键不要将房屋另行出租他人，应视为建行建业支行对缔约向李敏、王体键进行过承诺，故对建行建业支行、宋涛的辩称意见，不予采纳。李敏、王体键主张建行建业支行、宋涛按章年租金105万元的标准赔偿自2010年8月1日至2012年3月1日期间租赁房屋闲置所导致的租金损失166.25万元，但根据李敏、王体键提供的证据，2011年1月李敏向建行建业支行出具的通知书告知其李敏、王体键的出租房屋已具备出租条件，2011年11月建行建业支行通知李敏、王体键不再承租，因此李敏、王体键的房屋租金损失应按照年租金105万元的标准自2011年2月1日起计算至2011年11月30日止共计87.5万元，其中建行建业支行应承担损失部分的70%即61.25万元，李敏、王体键应承担损失部分的30%即26.25万元，该院以61.25万元为限支持李敏、王体键关于请求判令建行建业支行赔偿租赁房屋闲置所导致的租金损失的诉讼请求，超出部分该院不予支持。李敏、王体键主张宋涛与建行建业支行对上述租金损失承担连带赔偿责任，但宋涛作为建行建业支行的负责人，其在订立合同中的行为属于职务行为，由此引发的民事责任应由建行建业支行承担，故对李敏、王体键该诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十二条之规定，判决：一、建行建业支行应于本判决生效后十日内赔偿李敏、王体键租金损失61.25万元。二、驳回李敏、王体键的其他诉讼请求。案件受理费19763元，李敏、王体键负担12482元，建行建业支行负担7281元。 李敏和王体键、建行建业支行均不服原审判决。李敏、王体键向本院上诉并答辩称：李敏、王体键的出租房屋已于2010年10月已经具备了出租条件，直至2012年2月25日李敏、王体键才将涉案房屋租赁给他人，涉案租金损失应从2010年10月开始起计算至2012年3月止，原审判决计算租金损失的期间错误；建行建业支行在与李敏、王体键达成租赁协议之前，故意隐瞒了其签订租赁合同需要审批的事实，李敏、王体键的房屋租金损失都是建行建业支行的过错造成的，建行建业支行应当赔偿李敏、王体键的全部房屋闲置期间的租金损失；李敏、王体键提供的证据能够证明建行建业支行的负责人宋涛曾要求李敏、王体键不要将涉案房产租赁给他人，并作出过承诺；双方签订的房屋租赁合同合法有效，应予认定。请求二审法院依法改判建行建业支行赔偿李敏、王体键租金损失166.25万元。建行建业支行上诉并答辩称：建行建业支行从未向李敏、王体键做出过任何虚假缔约承诺，不存在违反诚实信用原则的行为；李敏、王体键对双方签订房屋租赁合同需要完成内部承租审批手续的程序性要求是明知的，建行建业支行在洽谈过程中，不存在捏造和隐瞒事实的情形，导致双方缔约未果，建行建业支行没有过错，不应承担任何责任；原审判决认定的事实多是以李敏、王体键的单方无凭证的阐述为依据，证据不足，双方之间从未签订房屋租赁合同，该合同是李敏、王体键单方制作的虚假合同，不应采信。请求二审法院依法改判驳回李敏、王体键的诉讼请求。宋涛陈述的意见与建行建业支行的上诉及答辩意见一致。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：李敏、王体键与建行建业支行已就签订房屋租赁合同进行了多次协商，且租赁房屋面积、价格以及正式签订房屋租赁合同等事项已经达成初步意见，且建行建业支行负责人宋涛已明确要求李敏、王体键不要将该租赁房屋另出租给他人，在李敏、王体键的催促下，建行建业支行在时隔一年后拒绝与李敏、王体键签订房屋租赁合同，存在过错，应当就租赁房屋闲置期间所导致的租金损失承担损害赔偿责任；在协商过程中，李敏、王体键对建行建业支行需完成内部承租审批手续后方能与其缔约是明知的，造成涉案房产的租金损失亦应承担相应的过错责任，原审判决按照一定的比例酌定双方的责任，有事实和法律依据；结合李敏、王体键向建行建业支行送达的通知书以及建行建业支行向李敏、王体键出具的不再承租通知，涉案房屋的租金损失应当自2011年2月1日起计算至2011年11月30日止；李敏、王体键提供的证据能够证明宋涛对李敏、王体键就涉案的租赁房产有过要求和承诺。故李敏和王体键、建行建业支行的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费19763元，李敏、王体键负担12482元，建行建业支行负担7281元。 本判决为终审判决。 审判长 岳修文 审判员 刘富江 审判员 成 锴 二〇一四年十月十一日 书记员 程晓芳 |
