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江苏省淮安市清河区人民法院执行局局长 薛同忠 随着对被执行人房产强制执行的案件越来越多，由此产生的法律问题和社会问题亦层出不穷，诸如唯一房产的执行、已设置租赁权的房产的执行、小产权房的执行、农村集体土地上民宅的执行等等，虽有有关司法解释予以规范，但“社会的需要和社会的意见常常是或多或少走在‘法律’前面的”（梅因语）。本院近期对两件经预告登记和预抵押登记的房产的执行，不但引起案外人、利害关系人异议，房屋产权登记部门亦对本院的产权过户裁定表示不理解。甚至异议之诉中，审判部门也对执行裁定有不同意见。本文中笔者拟对预告登记、预抵押登记房产执行中的相关法律问题作一些粗浅的探讨，抛砖引玉，厘清部分疑问，期望能促进相关案件的执行。 【案件回顾】 一、中信房产公司对汇银公司申请执行万润通用公司、凤凰美食城、李俊借款合同纠纷一案提出执行异议。经执行异议审查查明，清河法院（2013）河开民初字第0051号民事调解书确定：一、万润通用公司分期偿还汇银公司借款本息120万元（具体偿还日期略）；二、凤凰美食城、李俊对万润通用公司的还款承担连带责任。 执行程序中，本院于2014年1月3日查封了经预告登记的、由李俊于2010年7月30日购买的中信房产公司开发销售的房屋一套。嗣后，中信房产公司以案外人身份提出执行异议，主张其对涉案房屋的所有权，欲阻却执行。 另查明，2010年8月31日，李俊为购买涉案房屋与交通银行淮安分行订立个人房产抵押贷款合同，约定李俊以涉案房屋作抵押向交行借款53.1万元，中信公司对该笔借款提供连带责任担保。当日，相关各方办理了涉案房屋的预告登记及预抵押登记。后因李俊未如约还款，交行诉至法院。2014年9月22日，本院判决李俊向交行还款47万余元及利息，中信房产公司承担连带偿还责任。该判决生效后，交行于同年10月21日从中信房产公司担保账户中扣划相关款项共计54.078866万元，并通知了李俊。 还查明，2014年9月26日，中信房产公司与李俊协议解除了双方之间于2010年7月30日签订的房屋买卖合同。双方约定，合同解除后李俊不再享有原合同中的任何权利，中信房产公司有权处置原合同标的，即本案涉案房产。 经审查，本院执行局以案外人中信房产公司所提异议诉求没有法律依据为由，驳回了中信房产公司异议请求。中信房产公司旋即向本院提起异议之诉，要求本院解除对涉案房屋的查封措施。 在异议之诉案件的审理过程中，有观点认为，预告登记不能产生物权转移的效力。李俊虽有依据房屋买卖合同请求中信房产公司办理产权转移登记或者赔偿损失的权利，但该权利仅为请求权，并非李俊的实体权益。法院对不属于李俊的房屋采取保全措施，无法律依据。 |
