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核心提示： 最近，朋友圈里好多人都在转一条科普小文《房产证上的名字，有没有你并没什么用》，这个标题让人慌了，用了大半生积蓄买的房，就算写着自己的名字，结了婚就不是自己的了？
案例小王有一个女朋友，准备结婚。俩人为了应该婚前买房，还是婚后买房;是求助父母全款买房，还是自己贷款;是两人合资买，还是由小王自己承担等问题争执不下。小王的女朋友说，即使小王独自全款购房，也要在房产证上写上自己的名字，不然就不结婚了! 小王该怎么办呢? 我们假设三种大场景，分析小王可能会面临的关于房产证的各种问题!
假如小王的父母资助了小王买房，想在房产证上加自己的名字;或者小王购房前有了子女，想在房产证上加上子女的名字，都是允许的。但是如果小王夫妻离婚了，那么房产分割就会麻烦很多。
虽然我国法律在房产证署名上并无人数多少的限定，但在房产证上增减名字却有繁杂的程序! 例如，在房产证上增加没有直系血缘关系人的名字，将视为房屋买卖。需要交纳交易费、印花税，不满五年住房还要交纳营业税和个人所得税。而在房产证上减掉名字，除夫妻关系外都属于份额转让，也视为房屋买卖。流程和正常的房屋交易类似，需要缴纳所占份额的契税。 房产证写谁的名字敲定好后，又会面临另外一个问题：未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱?
小王想省掉过户的麻烦，直接在房产证上加上子女的名字，可以吗? 可以的!但是这真是为孩子好吗?对孩子来说，可能是一种爱的负担!原因有三： 1、孩子独立买房时，就属于第二套住房，首付可能要付40%，还有其他一些额外税务，压力可就增加了不少。 2、孩子名下总房产面积过大，需要付房产税。 3、婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产，包括父母和子女共同拥有的那套住房。 “房产证写你名字”到底有没有用?! 结婚买房，房产证上写谁的名字?只写他，她也出了钱，万一之后闹纠纷，咋弄?小夫妻，俩名字都写上，是不是让人觉得这还没怎么着，就彼此不信任了?这结婚买房，房产证上有没有你的名字真的有那么重要吗? 房产证上只有一人名字时 他结婚前全款买了套房，这房子是他的? 必须的! 解答：根据新《婚姻法》规定，婚前全款买的房属于婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一他结婚了，夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。 结婚前，他贷款买了套房。这房子还是他的? 那可不一定 解答：根据《婚姻法》司法解释(三)第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。” 通俗点说就是，结婚前他买了房，房产证上写的是他一个人的名字。结婚后，他和她一起生活，赚的钱搁一起吃吃喝喝用用加还贷。如果有一天，俩人掰了，这房子咋分，俩人可以自己商量。 不能达成协议的，人民法院可以判决这房子归他，还没还完的贷款就成了他的个人债务。俩人结婚后共同还贷的钱还有房子相应的增值，根据《婚姻法》相关规定，离婚时由他对她进行补偿。 婚后他爸妈全款买了套房，登记在了他名下。这房子肯定是他的? 是的。 解答：根据《婚姻法》司法解释(三)第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》相关规定，视为只对自己子女一方的赠与。也就是说，这房子还是他的哦!离婚时，另一方无权要求分割，咋说，连墙角都分不到。 房产证上写着两人的名字 这房子是他全款买的，这房子归他俩? 不一定! 解答：举个例子：大牛和小妞在结婚后全款买了套房子，房产证上写了两个人的名。但一旦他俩因离婚闹上法庭，如果说小妞没有证据能证明她买这房子时出了钱 ，这房产证上就算是有她的名字也是白搭的。在财产分割时，法官仍能判这房子归大牛。 俩人一起贷款买的房子，是他俩的? 是的。 解答：如果这房子是他婚前贷款买的，婚后又加上了她的名字，那婚后这房子增值的部分和共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。 如果这房子是俩人结婚后凑了首付，一起贷款买的，那自然也是共同财产，归俩人了。 这房子是他父母出钱买的，但写了他俩的名字，这房子是他俩的?. 如果没有“借条”，这房子就是他俩的。 解答：如果这个情景是真的，那么这房子将被认定为他俩的共有财产。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人的，归双方共有，即便是他俩闹离婚，父母也无权索回出资钱款。 房产证上有第三人名字，怎么办 先析产再分割。 解答：房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。 这样的情况，法院一般不会将其主动追加为第三人，而是会根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉;或者根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。 各种过户成本哪种最合算 当然房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱? 继承法 主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。 这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。 但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件： 第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。 第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。 第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。 从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。 赠与法 主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。 需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。 买卖法 |
